Contratto 6+6 uso ufficio per immobile accatastato A3

[enea.a]

Buongiorno, ho un quesito a cui spero qualcuno sappia dare risposta.
Ho da poco ereditato un immobile a Bologna città, vorrei affittarlo; ho ricevuto un'offerta da parte di un professionista in quale vorrebbe prenderlo in locazione per realizzarvi uno studio.
Al momento l'immobile è accatastato A3; ho verificato che il costo per il cambio di destinazione d'uso è elevatissimo e non ho alcuna intenzione di sostenerlo.
Mi è stato quindi proposto di stipulare ugualmente un contratto 6+6 uso ufficio, pur senza effettuare il cambio di destinazione d'uso; parlando con varie persone pare sia la prassi...
Io però non mi fido molto, essendo la prima volta che mi trovo ad affittare un immobile non vorrei correre rischi.
Qualcuno è in grado di darmi un consiglio in merito, e magari dirmi a quali rischi/sanzioni vado incontro facendo un contratto di questo tipo?
Grazie in anticipo per le risposte.
Saluti
Enea A.

 

[enrikon]

In teoria dovresti cambiare la destinazione catastale; nella pratica, però, è una prassi usata nella stragrande maggioranza dei casi.
Ci sono però delle attività commerciali che per loro natura necessitano della conformità catastale; queste devi lasciarle perdere.

 

[peopeo]

Il Comune e l'Agenzia del territorio potrebbero richiederti, a seguito di incrocio di dati (per esempio dalla Tarsu), la variazione in A10 anche con recupero di imposte pregresse. A Torino ad esempio questo avviene. Ti conviene informarti presso l'ufficio tecnico del Comune di Bologna se la destinazione d'uso ad ufficio è ammissibile per quanto riguarda il tuo immobile e se sei tenuto ad effettuare la variazione catastale per cui potresti avere una IMU più alta. Dato che molto dipende dalla legge regionale urbanistica e dal comportamento dei comuni, non è possibile dare una risposta univoca e conviene preliminarmente rivolgerti agli uffici preposti.

 

[Bastimento]

Non entro nel merito della domanda e delle risposte: mi permetto un comemnto.

Il ns enea si presenta come il cittadino che vuole fare le cose in regola: è categoria molto più diffusa di quanto si creda. E si trova questo panorama:

L'agenzia del territorio specifica che ogni cambio di destinazione che comporti un diverso reddito potenziale, va notificato chiedendo la variazione catastale: il caso sopra citato è normalmente incluso nei casi dove il cambio è dovuto.

L'agenzia delle entrate, per ogni contratto di locazione fa compilare un modulo, dove oltre ad indicare dati e categoria catastale, prevede una casella dove si deve specificare se l'immobile è stato locato ad uso abitativo o NO. (potrebbe essere un modo per fare un controllo incrociato, ma parrebbe più verosimile una semplice presa d'atto di una u.i categ. A3 locata ad uso non abitativo.

Del resto un ufficio A10, normalmente non ha la dotazione di servizi completi (bagno, doccia bidet, ecc) di una abitazione.
Al contrario un A3 ha tutto quanto serve per essere adibito ad ufficio senza alcuna trasformazione.

Fino a 10 anni fa, nessuno sapeva o si poneva la domanda: una infinità di appartamenti erano regolarmente locati uso ufficio senza che la AdE o il comune facessero rilevare alcunché.

Adesso la domanda si pone, e pure frequentemente anche sul forum: temo che la risposta ufficiale (per meri elementi opportunistico-fiscali) sia che occorre fare il cambio di destinazione.

Ma la u.i. rimane esattamente identica: e se è sfitta non si può parlare di uso e di destinazione.
Se è locata si paga comunque in funzione del reddito da locazione.
Rimane purtroppo la tassazione patrimoniale (ICI; IMU o come la chiameranno), che attribuisce una rendita presunta anche quando l'immobile rappresenta solo una spesa. ...

Io non sono un politico, non ho mai fatto il presidente del consiglio: io mi posso quindi permettere di osservare, che fare a volte il proprio dovere senza votarsi al martirio, non è in questo paese una cosa semplice.

Auguri e facci sapere come procederai e perchè.

 

[peopeo]

a volte il proprio dovere senza votarsi al martirio, non è in questo paese una cosa semplice.

Concordo, chissà se qualche personalità autorevole è in grado di affrontare il problema delle indicazioni contraddittorie che provengono rispettivamente dall'Agenzia del Territorio e dall'Agenzia delle Entrate in materia di destinazione d'uso degli immobili e locazioni.

Bisogna che ci governa sappia in che situazione si trovano i cittadini che vogliono essere onesti ma non stupidi. E' ingiusto pagare più del dovuto per non voler rischiare magari di essere sanzionati a causa di norme controverse e poco chiare.