ecco qui il regolamento della sublcazione prevista:
L’art. 1594 del Codice Civile prevede la facoltà per l’inquilino di sublocare l’immobile.
L’art. 20 della legge 253/50 stabilisce l’obbligo di dare comunicazione al proprietario, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, della sublocazione.
L’art. 2 della legge 392/78 pone il divieto assoluto della sublocazione se non vi è il consenso del proprietario. La sublocazione parziale è ammessa "salvo patto contrario", cioè se nel contratto principale non è presente una clausola di divieto.
Locazioni. Circolare Assonime
Subaffitto, conta il contratto-base
Renato Portale Gian Paolo Tosoni La nuova disciplina sulle locazioni degli immobili strumentali si applica anche ai contratti di sublocazione. Lo ricorda l'Assonime con la circolare 54 del 5 dicembre 2006, ribadendo quanto già affermato dalle Entrate con la circolare 33/06. Si riafferma così che anche per le sublocazioni scatta l'obbligo della registrazione telematica dei contratti in corso di esecuzione al 4 luglio 2006, il cui termine è stato prorogato al 18 dicembre 2006. In questi rapporti, poi, colui che ha la disponibilità di un bene in base a un contratto di locazione, nel concedere il bene a un altro soggetto, assume la veste di locatore. La locazione è il contratto con il quale una parte assicura all'altra il bene dietro il pagamento di canone. Il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare. In materia di locazioni commerciali, l'articolo 36 della legge 392/78 prevede che il conduttore può sublocare l'immobile anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda. Il rapporto derivato che si instaura tra sublocatore e sublocatario si configura, ai fini dell'imposta di registro, come atto autonomo e per questo soggetto a imposizione. La tassazione autonoma della sublocazione, come richiesto dalle Entrate, ha come effetto che le sublocazioni intermedie, cioè quelle successive alla prima sublocazione a opera del sublocatario, generano una moltiplicazione degli atti soggetti all'imposta di registro. Sotto il profilo operativo il sublocatore del fabbricato deve pagare l'imposta di registro del 1% per i fabbricati strumentali e del 2% per quelli abitativi, imposta che è a carico delle parti. Per quanto riguarda il regime IVA, il sublocatore di un immobile strumentale dovrà valutare se esercitare o meno l'opzione ai fini della imponibilità. La scelta è influenzata dalla circostanza se il primo locatore applica l'IVA sui canoni; in caso affermativo, la mancata opzione del sublocatore comporta l'indetraibilità dell'imposta sui canoni. Invece, se i canoni pagati sono esenti da IVA il sublocatore può mantenere il medesimo regime. Secondo una giurisprudenza costante della Corte di giustizia Ue, le esenzioni previste dall'articolo 13 della sesta direttiva - tra cui rientrano le locazioni - costituiscono nozioni autonome di diritto comunitario che prescindono dal diritto interno. Ciò significa che alcuni contratti che tra le parti contraenti vengono comunemente denominati "locazioni", di fatto non rientrano nella disciplina prevista dal n. 8 dell'articolo 10, e gli stessi non devono essere registrati entro il 18 dicembre. Per cui, se insieme agli immobili vengono concessi altri servizi (utenze telefoniche, servizi di segreteria, pulizia dei locali eccetera) non si tratta più di locazione di immobile, ma di una prestazione di servizi di natura complessa, da assoggettare all'IVA (articolo 3 del Dpr 633/72). Così pure la messa a disposizione di spazi dell'immobile per la collocazione di cartelloni pubblicitari o per l'installazione di antenne non costituisce una locazione di immobile ai fini dell'IVA. Secondo la Corte, non costituisce locazione di immobili il diritto di installare un distributore di sigarette o di bevande presso uno stabilimento in cambio di una percentuale dei ricavi lordi derivati dalla vendita dei prodotti. Sono, infine, imponibili, senza l'obbligo della registrazione, le locazioni di aree destinate a parcheggio di veicoli nonché la locazione di posti barca in acqua.
agente immobiliare Nakkache M.
