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  1. giuseppefoglia

    giuseppefoglia Membro Junior

    Altro Professionista
    Salve,
    ho il seguente problema

    Contratto di Locazione Abitativa scaduto il 06/05/2014 (primi 4 anni) il cui proprietario è però deceduto a fine 2013 ed attualmente la moglie ha ereditato l'Usufrutto dell'immobile.

    Usando il software RLI devo considerarlo un pagamento successivo o conviene stipulare un vero e proprio Contratto nuovo ?

    grazie
     
  2. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Contratto nuovo
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi permetterei di dissentire.
    Ovviamente se le parti intendono dare disdetta del vecchio contratto (con 67€) e stipularne uno nuovo, (con 2% del canone per la registrazione + bolli) sono liberi di farlo. Ma per il quesito di giuseppe i passi sarebbero i seguenti.
    1) Invio primo RLI per comunicazione subentro dell'erede-usufruttuario, segnando la casella esente imposte)
    2) Successivamente invio di nuovo RLI per comunicazione proroga, indicando come locatori la subentrante.
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Approfitto di questo thread per una rettifica/aggiornamento. Inizialmente, in caso di SOGGETTO SUBENTRATO, se si seguivano le Istruzioni del modello RLI (pag. 5): “Indicare nell’apposita sezione del quadro B il codice fiscale nonchè i dati anagrafici del soggetto al quale si è subentrati nell’ambito del contratto”, il sistema andava in tilt e si riceveva una ricevuta di scarto. Indicando, invece, il codice fiscale e i dati anagrafici del nuovo locatore, in genere, la procedura andava a buon fine. Ora (finalmente) l’anomalia pare risolta.

    Prego, pertanto @Bastimento di apportare la seguente modifica alla Guida:

    Nell’esempio:

    CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO: PAGAMENTO DI ANNUALITA’ SUCCESSIVE / PROROGA / RISOLUZIONE A SEGUITO DI SOGGETTO SUBENTRATO A CAUSA DI TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO PER SUCCESSIONE O COMPRAVENDITA O DONAZIONE

    sostituire:

    QUADRO B

    E’ obbligatorio inserire solo il nuovo locatore, titolare di codice fiscale diverso da quello del precedente proprietario-locatore.

    con:

    QUADRO B

    E’ obbligatorio inserire solo i dati del soggetto al quale si è subentrati (in sostanza il vecchio locatore), titolare di codice fiscale diverso da quello del nuovo proprietario-locatore.
     
    Ultima modifica: 13 Maggio 2014
    A Silvio Luise piace questo elemento.
  5. giuseppefoglia

    giuseppefoglia Membro Junior

    Altro Professionista
    Come si fa la comunicazione subentro dell'erede-usufruttuario?

    ... mi chiedevo inoltre: ma in caso di PROROGA è obbligatorio allegare anche l'APE?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Maggio 2014
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @Pennylove: sono in arretrato con le tue utili segnalazioni, ma in questo periodo sono preso in faccende più ... prioritarie. Farò il possibile.


    Vedi la guida che abbiamo preparato, tenendo conto del post di Pennylove che pare modifichi. La trovi nelle guide di Immobilio :


    p.s.: ho tolto il link che rimanda al 3D, perchè ho constatato sono abbastanza nascoste, separate dalle guide all'uso del forum. @il Custode: forse bisognerebbe posizionare l'ultima versione della guida in pdf, in modo diretto: altrimenti si deve scorrere tutto il 3D. Vero anche che è in preparazione un altro aggiornamento


    Questo tuo esempio mi è meno chiaro del solito, ma è forse problema mio: se ricordo bene nella guida si consigliava il doppio passaggio, come è stato risposto a Giuseppefoglia. Il fare due step può essere noioso, ma non errato: dico bene?
     
    Ultima modifica: 13 Maggio 2014
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    In caso di morte del proprietario la norma non prevede alcun obbligo di versamento dell’imposta di registro (già assolta – con tassazione autonoma – in sede successoria) o comunicazioni particolari all’Agenzia delle Entrate. Il trasferimento per atto per mortis causa della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, e la ragione della mancata soluzione del contratto è da ricercarsi – come ha precisato la stessa Agenzia delle Entrate – nel fatto che “la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo”.

    Tuttavia – non conoscendo il momento esatto in cui l’ufficio è o verrà a conoscenza della dichiarazione di successione (la dichiarazione di successione va presentata, entro un anno, all’ufficio competente dell’ultima residenza in vita del soggetto defunto: quest’ultima potrebbe essere posta in un Comune diverso dall’ufficio dove è registrato l’atto e l’ufficio locale potrebbe non essere a conoscenza nell’immediato della morte del proprietario) è sempre bene comunicare il decesso del titolare del contratto perché l’ufficio competente provveda alla voltura del contratto stesso.

    In che modo comunicare il subentro? Alcuni uffici si accontentano anche di una dichiarazione in carta semplice; altri richiedevano il modello 69, oggi sostituito dal nuovo modello RLI, da presentarsi entro il termine ordinario di 30 giorni dalla data del subentro, in cui indicare, in TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO, il codice 3 (benché la fattispecie in discorso non si configuri come una vera e propria cessione: si tratta, in definitiva, non di una cessione frutto della volontà delle parti, ma di un subentro nella titolarità contrattuale a causa di un evento imprevisto, improvviso, non voluto dalle parti stesse, per causa di morte, appunto) e indicare, in DATA CESSIONE, la data del decesso.

    La casella ESENZIONI non deve essere barrata (tale casella va valorizzata solo se si loca ad una organizzazione di utilità sociale o a soggetti che, per legge, godono di particolari esenzioni di imposta).

    Inoltre colui che subentra può rilevare l’imposta sostitutiva opzionata dal dante causa ovvero revocarla nell’apposito quadro D (Agenzia delle Entrate, circolare n°20/E/2012).

    Una volta che il contratto è stato volturato, non occorre più valorizzare il campo SOGGETTO SUBENTRATO.

    La casella SOGGETTO SUBENTRATO va flaggata - in presenza di ANNUALITA’ / PROROGA / RISOLUZIONE in regime ordinario IRPEF (il campo non può essere valorizzato in presenza di campo CEDOLARE SECCA) - solo in caso di contratto non ancora volturato (ad es. ritardo dichiarazione di successione) e l’informazione (subentro successorio)) non è ancora passata in banca dati dell’Anagrafe tributaria. In tal caso, nel quadro B va indicato il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto giuridico al quale si è subentrati, vale a dire il soggetto uscito dal contratto (può riferirsi sia al soggetto locatore sia al soggetto conduttore): fino a maggio la casella in questione ha dato problemi, perciò, veniva consigliato, per non ricevere scarto della richiesta, di indicare nel quadro B il soggetto subentrato nel contratto (soggetto locatore o soggetto conduttore).
     
    Ultima modifica: 14 Maggio 2014
    A Bastimento piace questo elemento.
  8. giuseppefoglia

    giuseppefoglia Membro Junior

    Altro Professionista
    Sono un po' confuso...

    se ho ben capito posso procedere in tre modi:

    modo 1:

    Una semplice proroga con dichiarante che diventa soggetto subentrante, quindi un unico invio e finisco.

    modo 2:
    Primo invio: Cessione con indicazione soggetto subentrante (costo dell'imposta?)
    Secondo invio: Proroga con dichiarante che ormai è titolare del fabbricato e quindi senza flaggare soggetto subentrante

    modo 3:
    Nuovo Contratto 4+4.


    ...in tutti i casi non c'è l'obbligo di allegare l'APE.
    Nel terzo modo dovrei prevedere l'apposito articolo per l'APE

    Ho capito bene?
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi potrei associare.... ;)
    Io propendo per il modo 2, che è lineare, ma comporta il tempo necessario a recepire le due comunicazioni.

    Ho la testa altrove, quindi forse sbaglio, ma mi pare che per quanto riguarda il tuo modo 1, Penny abbia dato una risposta più articolata al #4.

    SI, con la aggiunta nel quadro B di quanto segue:
     
  10. giuseppefoglia

    giuseppefoglia Membro Junior

    Altro Professionista

    ..e poi aggiungendo nel quadro B il vecchio locatore dove vado a dire all'Agenzia il codice fiscale del nuovo locatore/proprietario?
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vai alla guida (v13_RLI pag 34).
    Lo indichi nella sezione III - Richiedente : indicando il soggetto subentrato , tipo soggetto =1, e flaggare SOGGETTO SUBENTRATO
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nel caso esposto è probabile che l’atto sia già stato volturato in automatico dall’Agenzia delle Entrate (il decesso risale allo scorso anno). Indica come RICHIEDENTE il nuovo proprietario, senza attivare il flag nella casella SOGGETTO SUBENTRATO (va compilato solo il quadro A).

    In caso di esito negativo - il dato (subentro causa successione) non è passato nella banca dati dell’Anagrafe tributaria - il campo SOGGETTO SUBENTRATO andrà valorizzato, indicando, nel quadro B, il vecchio proprietario venuto a mancare.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Finalmente una persona .... ottimista...! :D

    Lasciami dubitare ... e di molto. Il decesso è di fine 2013, la dichiarazione di successione può essere registrata entro un anno, poi deve essere digerita e produrre gli effetti contrattuali: finora non mi è mai capitato avvenisse in automatico.
     
  14. giuseppefoglia

    giuseppefoglia Membro Junior

    Altro Professionista
    Ok, allora faro così:

    Una semplice proroga con richiedente il nuovo locatore(soggetto subentrato) e al quadro B il vecchio proprietario deceduto, un unico invio e finisco.

    unico dubbio: l'imposta devo calcolarla io o dovrebbe apparirmi in automatico nel riepilogo?
     
  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Forse è un azzardo. E’ difficile dire. Bisognerebbe sapere se e quando è stata presentata la dichiarazione di successione e se i due uffici “parlano” tra loro. Se non c’è collegamento diretto, non c’è da farsi troppe illusioni…

    Il software calcola le imposte di registro e di bollo da versare solo in sede di prima registrazione.
     
  16. giuseppefoglia

    giuseppefoglia Membro Junior

    Altro Professionista
    ok, quindi devo calcolarla io, un sito affidabile per farlo?.
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se ricordo bene il tuo è un caso di proroga:
    in caso di scelta della cedolare secca, non devi alcuna imposta
    Nel caso non abbia esercitato l'opzione, il calcolo è semplice: si versa il 2% del canone annuale: se lo fai in cartaceo e non in telematico --> codice tributo proroghe==> 114T con mod F23
     
  18. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Con il minimo di 67 euro in caso di proroga
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :ok:
     
  20. giuseppefoglia

    giuseppefoglia Membro Junior

    Altro Professionista
    ok, compilato e inviato ma Il file e' stato scartato con la seguente motivazione:
    il codice dell'ufficio territoriale e' inesistente.

    ...sul contratto da prorogare c'è il timbro dell'Ufficio di nola del 24/05/2010 pertanto io nel campo codice ufficio ho messo:
    NOLA (dal 28/09/2001 al 04/07/2010)
    anno 2010
    serie 3A

    (sul contratto c'è scritto Serie 3a(con a all'apice)
    forse devo mettere solo serie 3 senza la A?
     

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