Contratto uso foresteria: è ancora stipulabile?

[delphy]

salve, sono appena iscritta e ho bisogno di aiuto.
a una mia amica hanno proposto un contratto tra privati ad uso foresteria, consapevole che sono deleteri mi potreste spiegare se si firma un contratto di quel tipo che rischi si incorrono sia con i controlli della finanza che rispetto al classico 4+4?
Spero mi possiate aiutare grazie

 

[Bastimento]

Dovresti spiegare che ruolo ha la tua amica: è il potenziale locatore o il potenziale conduttore?
Come detto in precedenza il contratto sarebbe nullo con le conseguenze del caso per entrambi: ed in poche parole entrambi si verrebbero a trovare esattamente nella situazione che inizialmente volevano proprio evitare....
Credo meglio una pattuizione corretta all'interno dei contratti liberi.

 

[delphy]

scusa, in sostanza la mia amica va in affitto e lavora regolarmente il proprietario è un privato. escludendo l'uso foresteria perchè mi pare di capire che ha ben poco di legale facendo un contratto transitorio aggirerei il problema? Nel senso lei firma un contratto transitorio di 1 anno e poi lo rinnova di anno in anno? Su altri siti leggevo che la ragazza dovrebbe allegare una raccomandata in cui spiega i motivi per cui chiede quel tipo di contratto o può farne a meno?
Ti ringrazio per la risposta, altra cosa le spese di registrazione col contratto transitorio sono 50 e 50 vero?
grazie acnora

 

[Bastimento]

Avevo chiesto di precisare perchè le conseguenze (parlavi di rischi) della nullità del contratto sono diverse viste dal lato proprietà rispetto a quelle dell'inquilino.

Adesso però sarebbe opportuno discutere sul motivo dell'interesse al contratto transitorio: se questa è una esigenza solo della tua amica, forse le è più conveniente stipulare un contratto 4+4 con possibilità di recesso anticipato (sempre che il proprietario sia consenziente), tenendo anche presente che il recesso anticipato è comunque possibile per gravi motivi, che solo un giudice può NON considerare gravi..
Con il contratto transitorio il proprietario avrebbe pieno diritto di non rinnovare la locazione, forse anche senza necessità di dare disdetta: alla scadenza pretende di riavere libero il locale. Non sono questi tempi di vacche grasse e penso a Udine gli squali non siano ancora molto presenti..., però!

Comunque il motivo della transitorietà deve essere riportato sul contratto, ed a fronte della decadenza del motivo riportato decade anche la transitorietà.
Le spese di registrazione sono sempre ripartite a metà: e la responsabilità è solidale tra locatore e conduttore.

 

[delphy]

sto facendo ricerche in internet e pare che tutti lo sconsigliano, non riesco a vedere il secondo fine per la quale il proprietario propone l'uso foresteria se è perchè non vuole pagare tasse e spera che col contratto uso foresteria sia tutto a carico dell'affittuario o se io la mia mica ci facciamo problemi inesistenti.
Anch'io sono in affitto ma ho un 4+4 (dove la mia proprietaria dichiara a paga tasse). Il contratto uso transitorio mi appariva come un contratto dove ci sono meno tasse anche per il proprietario (era un modo per scendere a compromessi ed avere le spalle dell'affittuario coperte in caso di questioni-beghe con il proprietario (la ragazza non vorrebbe perderlo ma nemmeno rischiare di pagare multe o cose simili). Cmq Udine è un posto strano perchè la gente non si fà gli affari suoi, ti appare come amica e ti manda controlli a sorpresa per cui meglio partire coi piedi di piombo

 

[Fabio Agostini]

Signori cari,
il contratto di locazione ad uso foresteria non esiste più. Sorvoliamo sul fatto che l'agenzia delle entrate registra ogni tipo di contratto, anche i più fantasiosi (e ne ho visti) in tema di durata. Precisiamo che oltre ai canonici 4+4 e 3+2 (concordati) i contratti "brevi" sono disciplinati solo e solamente dall'art. 5 della L. 431/98. Punto. Non vi sono altri tipi di contratto. Le caratteristiche di tali contratti sono state individuate dal DM 5.3.1999 che indica i criteri da seguire per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria:
- durata compresa tra 1 e 18 mesi
- dichiarazione del locatore e del conduttore che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione l'immobile per una breve durata
- la misura del canone (attenzione!!) deve corrispondere a quella massima indicata in apposite tabelle predisposte in base agli accordi territoriali
Inoltre il conduttore non può avere la residenza nello stesso comune ove è situato l'immobile.
L'esigenza di transitorietà comunque può riguardare sia il locatore che il conduttore.
Fate attenzione perché se anche una sola di queste condizioni non è rispettata il conduttore ha la facoltà di convertire il suddetto contratto in 4+4. Per concludere, se era il locatore che aveva esigenze di transitorietà all'atto della stipula ed ha riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo faccia entro il termine di 6 mesi da tale data, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2 comma 1 della 431 (4+4) o, in alternativa, a un risarcimento pari a 36 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
Ecco i motivi della scarsa diffusione di tali tipi di contratto.
Saluti.

 

[Pennylove]

Signori cari,
il contratto di locazione ad uso foresteria non esiste più.

Ciao, Fabio! Mi spiace contraddirti, ma le locazioni di foresterie esistono ancora. Nel dettato dell'art. 1 bis dell'art. 62 del TUIR si trova menzione, infatti, di fattispecie contrattuali diversamente caratterizzate che tuttavia condividono il tratto comune di essere locazioni concluse dal datore di lavoro per esigenze abitative, più o meno temporanee dei dipendenti: contratti che non possono essere altro che di foresteria.

In un settore tanto disciplinato come quello locativo - anche se, in verità, meno di un tempo, grazie alla lungimiranza del legislatore che, con la legge 431/1998, ha affrancato la materia delle locazioni dal rigido regime vincolistico - la tendenza è quella di sentirsi tranquilli solo in presenza di chiare indicazioni della legge vigente che, però, non menziona - se non in un caso - contratti assimilabili alla foresteria.

Il fatto che non esista una precisa previsione normativa per la stipula dei contratti in questione, non significa che siano giuridicamente nulli: la casistica delle locazioni, d'altro canto, è talmente vasta e varia, da essere quasi impossibile prevederla interamente con un unico dispositivo normativo. La fattispecie, messa in dubbio subito dopo l'entrata in vigore della legge 431/1998, è oggi comunemente accolta dalla dottrina, anche se mancano pronunce giurisprudenziali. Le locazioni ad uso foresteria non trovano sistemazione nella legge vigente: mancando il diretto utilizzo ad abitazione, stabile e primaria, personale, del conduttore persona fisica - il contratto, in tale fattispecie, deve essere stipulato solo ed esclusivamente da persona giuridica, in qualità di conduttore (non il fruitore del bene), in funzione dell'utilizzazione da parte di persone fisiche non necessariamente individuate, spesso in rotazione nell'immobile locato - le foresterie, ove concluse senza alcun intento elusivo o fraudolento, trovano la propria regolamentazione nel codice civile (art. 1571 e seguenti), come, d'altra parte, è sempre il codice civile a disciplinare altri tipi di pattuizioni, lasciate all'autonomia privata: intendo riferirmi, per restare nell'ambito abitativo, ad esempio alle locazioni turistiche (villeggiatura o vacanza), a quelle per immobili storico-artistici e alle foresterie degli enti locali per esigenze di carattere transitorio (art. 1, comma 2, legge 431/1998) - quest'ultime - la cartina di tornasole che deve farci concludere, pur in assenza di un esplicito riferimento normativo, nel senso della riconduzione al codice dei contratti in discorso.

 

[Limpida]

Signori cari,
il contratto di locazione ad uso foresteria non esiste più. Sorvoliamo sul fatto che l'agenzia delle entrate registra ogni tipo di contratto, anche i più fantasiosi (e ne ho visti) in tema di durata. Precisiamo che oltre ai canonici 4+4 e 3+2 (concordati) i contratti "brevi" sono disciplinati solo e solamente dall'art. 5 della L. 431/98. Punto. Non vi sono altri tipi di contratto. Le caratteristiche di tali contratti sono state individuate dal DM 5.3.1999 che indica i criteri da seguire per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria:
- durata compresa tra 1 e 18 mesi
- dichiarazione del locatore e del conduttore che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione l'immobile per una breve durata
- la misura del canone (attenzione!!) deve corrispondere a quella massima indicata in apposite tabelle predisposte in base agli accordi territoriali
Inoltre il conduttore non può avere la residenza nello stesso comune ove è situato l'immobile.

I contratti transitori da te citati, art.5 comma 1 della legge 431/98, non escludono categoricamente che il conduttore possa avere la residenza nel Comune dove é situato l'immobile oggetto della locazione. Tale restrizione riguarda solo i lavoratori con contratti di lavoro a termine o a tempo determinato, previsioni di trasferimento anche temporaneo della sede di lavoro, o necessità di cure o assistenza per sé o per i famigliari in luogo diverso dalla propria residenza. I Motivi consentiti dagli Accordi locali, possono essere: - Acquisto o assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto,esecuzioni di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione e qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata.

 

[Roby]

A vostro parere un contratto di locazione transitorio, rinnovato allo stesso inquilino per 18 mesi si configura ancora nel transitorio visto che l'inquilino risiede nel comune e lavora vicino alla residenza??

 

[Fabio Agostini]

Buonasera,
il contratto di locazione ad uso transitorio non prevede rinnovi: alla scadenza si estingue automaticamente. Qualora permangano evidentemente le condizioni di transitorietà va stipulato un contratto ex novo.
Saluti.