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Bagudi

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Agente Immobiliare
Secondo me, la legge dovrebbe essere applicata ai veri abusivi (geometri, architetti, ingegneri, commercialisti, avvocati, portinaie, baristi, edicolanti, macellai, ecc. ) ma non se n'è visto nemmeno uno sanzionato, nonostante le denunce alla Guardia di Finanza e alle Camere di Commercio, che per agire li vogliono vedere in flagranza di reato...

Ma di che stiamo parlando ?
 

francesca63

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Privato Cittadino
... te lo ha dimostrato il prof Pizzullo (verso la fine del video a 1 ora e 06 minuti dall'inizio). Vediti il video almeno!
L'avevo visto, non volevo infierire.
Si dice :
"mediazione è quando metti in contatto le due parti.
Cioè quando io sto raccontando le caratteristiche di un immobile ad un cliente , facendo questioni sul potenziale valore, è già mediazione"

Ora, cosa significa "fare questioni sul potenziale valore" ?
Vuol dire comunicare il prezzo ? No di certo, comunicare non equivale certo a "fare questioni"; che significa entrare nel merito della eventuale trattabilità, delle condizioni economiche di una eventuale proposta, e altri aspetti economici.
Ammettiamo pure ( non ne sono convinta), che fare ciò sia mediazione; mi devi ancora spiegare cosa c'entra la segretaria che descrive l'immobile al cliente.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
... te lo ha dimostrato il prof Pizzullo (verso la fine del video a 1 ora e 06 minuti dall'inizio). Vediti il video almeno!
Domanda, poiché ho un dubbio che mi potrai chiarire: è noto che una delle incompatibilità che impediscono di svolgere la professione di agente immobiliare è
"l' esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione".

Come è possibile che il prof. Pezzullo sia agente immobiliare e allo stesso tempo insegnante in materia ?
 

Formatore Agenti

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L'avevo visto, non volevo infierire.
Si dice :
"mediazione è quando metti in contatto le due parti.
Cioè quando io sto raccontando le caratteristiche di un immobile ad un cliente , facendo questioni sul potenziale valore, è già mediazione"

Ora, cosa significa "fare questioni sul potenziale valore" ?
Vuol dire comunicare il prezzo ? No di certo, comunicare non equivale certo a "fare questioni"; che significa entrare nel merito della eventuale trattabilità, delle condizioni economiche di una eventuale proposta, e altri aspetti economici.
Ammettiamo pure ( non ne sono convinta), che fare ciò sia mediazione; mi devi ancora spiegare cosa c'entra la segretaria che descrive l'immobile al cliente.
Non ho ben capito cosa hai scritto, comunque cerco di fare chiarezza di nuovo.
Secondo il decreto 26/10/2011 art. 3 c.2 "sono tenuti a dichiarare il possesso dei requisiti per l’esercizio della attività di mediazione tutti coloro che svolgono l'attività di mediazione a qualsiasi titolo per conto dell’impresa".
Da ciò ne è derivata la domanda fatta al prof. Pizzullo che dice: anche un collaboratore (un dipendente, una segretaria) di una agenzia immobiliare che dice il valore di un immobile può essere considerata mediazione? e il professore risponde di si!
Questo non vuol dire che se il barista che parla con un cliente mentre gli fa il caffè dicendo che ha letto una pubblicità di un immobile che si vende e riferisce la richiesta economica sta facendo mediazione, è chiaro che stanno parlando del più e del meno e non si tratta di mediazione e anche se la persona compra la casa grazie a questa informazione il barista non può pretendere la provvigione.
Ma se io entro in una agenzia immobiliare (o telefono) e parlo con un collaboratore, dipendente, segretaria, o come lo volete chiamare voi, che mi da informazioni inerenti un immobile che l'agenzia tratta per la vendita o locazione, questa persona deve essere una gente immobiliare iscritto. Questo è motivato dal fatto che gli A.I sono investiti da responsabilità in quanto devono riportare non solo le circostanze a loro note ma anche quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale altrimenti è legittimamente configurabile una responsabilità per i danni sofferti dal cliente, ed è per questo che non possono delegare altre persone non abilitate a fare l'attività di mediazione.
Da ciò ne deriva che la segretaria che non ha rapporti col pubblico poichè si occupa di amministrazione non sta facendo mediazione, la segretaria che smista le telefonate (tipico degli studi associati) non sta facendo mediazione, ma la segretaria che descrive un immobile, ne dice il valore, prende un appuntamento, invita i clienti in agenzia, insomma li invoglia in qualche modo, questa è mediazione. L'Agente Immobiliare non è solo quello che mette la firma sul modulo ma ha anche delle responsabilità precontrattuali!
Un'altra precisazione: il prezzo è un dato storico, il valore è un dato presunto. Quello che viene scritto in pubblicità per intenderci è la richiesta economica proveniente da una valutazione, il prezzo è quello che è stato pagato nell'ultima compravendita del bene.
Il fatto che non ci siano state segretarie condannate al pagamento della sanzione di esercizio abusivo della professione non vuol dire che un giudice non possa applicare la sanzione così come previsto dalla normativa e così come interpretato dal prof. Pizzullo, d'altra parte come abbiamo detto ci sono tanti portieri e tanti avvocati che fanno i mediatori e la hanno sempre fatta franca.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
ma la segretaria che descrive un immobile, ne dice il valore, prende un appuntamento, invita i clienti in agenzia, insomma li invoglia in qualche modo, questa è mediazione
Per te si , per me no.
Da ciò ne è derivata la domanda fatta al prof. Pizzullo che dice: anche un collaboratore (un dipendente, una segretaria) di una agenzia immobiliare che dice il valore di un immobile può essere considerata mediazione? e il professore risponde di si!
Il professore risponde, alla domanda "quando io sto raccontando le caratteristiche di un immobile ad un cliente , facendo questioni sul potenziale valore, è già
mediazione ?"
Che è cosa diversa dal solo descrivere un immobile.
Questo è motivato dal fatto che gli A.I sono investiti da responsabilità in quanto devono riportare non solo le circostanze a loro note ma anche quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale altrimenti è legittimamente configurabile una responsabilità per i danni sofferti dal cliente, ed è per questo che non possono delegare altre persone non abilitate a fare l'attività di mediazione.
Continui a ripeterti, anche scrivendo cose esatte e note, ma non aggiungi nulla all'oggetto specifici del contendere.

Per te la segretaria fa mediazione descrivendo l'immobile, per me no.
Non ho letto ne ascoltato nulla che possa convincermi che sto sbagliando .
 

Formatore Agenti

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Per te si , per me no.

Il professore risponde, alla domanda "quando io sto raccontando le caratteristiche di un immobile ad un cliente , facendo questioni sul potenziale valore, è già
mediazione ?"
Che è cosa diversa dal solo descrivere un immobile.
Scusa ma quale è la differenza tra " descrivere un immobile" e " raccontare le caratteristiche"?
e poi scusa ancora, ma cosa vuol dire "tutti coloro che svolgono l'attività di mediazione a qualsiasi titolo." Un giudice come dovrebbe interpretare questa nozione volendola applicare?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Scusa ma quale è la differenza tra " descrivere un immobile" e " raccontare le caratteristiche"?
Ho usato le parole del prof del video; se non lo hai rilevato , nonostante le virgolette, forse non lo hai ben presente tu, quello che dice nel punto segnalato.
La differenza è tra dire il prezzo di un immobile, e " fare questioni sul valore", che, dal mio punto di vista, può equivalere a cominciare a trattare per una casa potenzialmente interessante.
poi scusa ancora, ma cosa vuol dire "tutti coloro che svolgono l'attività di mediazione a qualsiasi titolo." Un giudice come dovrebbe interpretare questa nozione volendola applicare?
Dato che la segretaria che descrive immobile prezzo non fa mediazione, un giudice deciderebbe che non c'è stato problema.
Peraltro voglio sperare che nessuno si lamenti perché il prezzo glielo ha comunicato una segretaria. Continuo a non vedere ostacoli nel farlo.
Se mi ripeti un concetto che trovo sbagliato, per me resta sbagliato; a meno di aggiungere altre argomentazioni.
Buona serata, per me finisce qui.
Tra l'atro non mi hai detto cosa pensi sulla possibile incompatibilità docente/ agente.
 

Formatore Agenti

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ho usato le parole del prof del video; se non lo hai rilevato , nonostante le virgolette, forse non lo hai ben presente tu, quello che dice nel punto segnalato.
La differenza è tra dire il prezzo di un immobile, e " fare questioni sul valore", che, dal mio punto di vista, può equivalere a cominciare a trattare per una casa potenzialmente interessante.

Dato che la segretaria che descrive immobile prezzo non fa mediazione, un giudice deciderebbe che non c'è stato problema.
Peraltro voglio sperare che nessuno si lamenti perché il prezzo glielo ha comunicato una segretaria. Continuo a non vedere ostacoli nel farlo.
Se mi ripeti un concetto che trovo sbagliato, per me resta sbagliato; a meno di aggiungere altre argomentazioni.
Buona serata, per me finisce qui.
Tra l'atro non mi hai detto cosa pensi sulla possibile incompatibilità docente/ agente.
Scusa ma ho difficoltà a comprendere quello che hai scritto quando dici " fare questioni sul valore" e dire il "prezzo". Comunque se ritieni che la legge sia sbagliata è un tuo parere e mi fa piacere apprenderlo, diverso è cosa la legge vuole intendere. Il testo è chiaro, lo ripeto: devono averei requisiti tutti coloro che svolgono mediazione. Mediazione non è solo mettere la firma sul modulo ma anche tutte le attività connesse.
Per l'altro quesito io non so se è iscritto e se opera come mediatore e/o se è docente, lo è ancora o lo è stato.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Scusa ma ho difficoltà a comprendere quello che hai scritto quando dici " fare questioni sul valore" e dire il "prezzo".
Ci riprovo con due esempi chiari, a prova di sordo che non vuol sentire:

1) Dire il prezzo : "la richiesta è 1000".

2) Fare questioni sul valore : " la richiesta è 1000, ma se non mette la sospensiva mutuo probabilmente si può scendere fino a 960. Altrimenti meno di 980 non si va" .
Oppure " la richiesta è 1000, ma secondo me vale 940, l'ho detto al venditore, lo sa, si può provare a offrire 950"

Il testo è chiaro, lo ripeto: devono averei requisiti tutti coloro che svolgono mediazione. Mediazione non è solo mettere la firma sul modulo ma anche tutte le attività connesse.
Il testo è chiaro; la segretaria non fa mediazione, e non l servono i requisiti.

Per l'altro quesito io non so se è iscritto e se opera come mediatore e/o se è docente, lo è ancora o lo è stato.
In internet è pubblicizzata la sua agenzia, e tu lo chiami prof.; se non lo sai tu che lo stimi ...
Ma sei d'accordo che fare il docente su materie immobiliari è incompatibile con la professione di agente ? La legge è chiara.

Ti sarei grata se mi rispondessi all'ultima questione, per il resto, direi che ognuno ha chiarito il suo punto di vista, è sufficiente, almeno per me.
 

Formatore Agenti

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il testo è chiaro; la segretaria non fa mediazione, e non l servono i requisiti.
Dipende da cosa fa la segretaria, se si occupa solo di amministrazione e non ha rapporti con i clienti non è configurabile la mediazione, se invece dice il prezzo richiesto, e la trattabilità, descrive l'immobile e quindi cerca in qualche modo di invogliare la clientela a concludere l'affare si tratta di mediazione anche se non è lei che mette la firma sul modulo. Questo è il mio parere, del legislatore, dei professori, della camere di commercio e del ministero dello sviluppo economico, se hai un parere tuo diverso non ti voglio convincere.
Per quanto riguarda il prof Pizzullo non lo conosco personalmente, è uno degli autori di uno dei migliori testi di riferimento e ho ascoltato le sue conferenze e sono molto interessanti. E' vero che la nuova normativa prevede l'incompatibilità con "l' esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione" ma ripeto che non posso dire se lui si trova in una situazione di incompatibilità poichè non so se e in che forma esercita una o altre professioni.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
se invece dice il prezzo richiesto, e la trattabilità, descrive l'immobile e quindi cerca in qualche modo di invogliare la clientela a concludere l'affare si tratta di mediazione anche se non è lei che mette la firma sul modulo.
Intanto questo è diverso da quanto dico io, perché sia mediazione devi mettere in atto un comportamento più ...specifico del semplice descrivere.
Quindi possiamo concludere che descrivere un immobile, senza parlare di trattabilità, o spingere a concludere l'affare non è mediazione.
E' vero che la nuova normativa prevede l'incompatibilità con "l' esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione" ma ripeto che non posso dire se lui si trova in una situazione di incompatibilità poichè non so se e in che forma esercita una o altre professioni.
Sul web si pubblicizza la sua agenzia, dicendo che è agente e docente.
Non vorrei che proprio chi è inflessibile con gli altri, cascasse su una banale incompatibilità...
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Io leggo un annuncio su un portale di annunci: c'è una descrizione e c'è il prezzo.

Telefono e la segretaria mi ripete , più o meno, quello che ho già letto, magari può spingersi ad evidenziare una caratteristica.

Prendo un appuntamento: secondo te, la segretaria ha fatto mediazione ???
 

Formatore Agenti

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Io leggo un annuncio su un portale di annunci: c'è una descrizione e c'è il prezzo.

Telefono e la segretaria mi ripete , più o meno, quello che ho già letto, magari può spingersi ad evidenziare una caratteristica.

Prendo un appuntamento: secondo te, la segretaria ha fatto mediazione ???
Siccome mi state mettendo al muro cercando in ogni modo di contraddire quanto dico, ti rispondo dicendo che dipende dal giudice e da come viene portata avanti la difesa, sta al giudice interpretare la norma. Ti riporto l'ultima sentenza di cassazione che avvalora quello detto da Pizzullo :triste:Cass., sez. VI, 9.4.2009-29.4.2009 n. 17893)
E' quindi potenzialmente colpevole del delitto in commento colui che svolga attività che dovrebbe svolgere il mediatore professionista, anche se non concreta mai quegli atti tipici (e più facilmente tracciabili) quali le sottoscrizioni di mandati o preliminari di compravendita. Anzi, vi è il rischio anche per il professionista (regolarmente iscritto) di incorrere in concorso di persona nel reato di esercizio abusivo, laddove egli consenta o agevoli lo svolgimento di attività professionale da parte di persona non abilitata.
Quindi non basta che il mediatore metta la firma sul modulo per essere salvi.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Io continuo e continuerò a non essere d'accordo.

E' quindi potenzialmente colpevole del delitto in commento colui che svolga attività che dovrebbe svolgere il mediatore professionista,
Quindi non dovrebbero esistere le segretarie ?

E il mediatore dovrebbe anche rispondere al telefono ?

Mah...
 

Formatore Agenti

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Io continuo e continuerò a non essere d'accordo.



Quindi non dovrebbero esistere le segretarie ?

E il mediatore dovrebbe anche rispondere al telefono ?

Mah...
ahahah, buona questa! la cosa forse più semplice è quella di fargli fare l'esame in camera di commercio così imparano qualche cosa e non rischiano di mettere nei guai l'amministratore della società.
 

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