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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La recente sentenza della Corte Costituzionale, n. 6/14, depositata in data 23/01/2014, reca una novità di particolare importanza rispetto alla tassazione degli atti di trasferimento degli immobili ad uso abitativo acquistati da privati per esecuzione forzata ovvero pubblici incanti.

    Nella pronuncia in oggetto, la Corte, chiamata a pronunciarsi in merito al prospettato profilo di incostituzionalità dell'art. 1 c. 497 della L. 23/12/2005 n. 266 (L. Finanziaria 2006), ne ha dichiarato l'illegittimità costituzionale "nella parte in cui non prevede la facoltà per gli acquirenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto... di chiedere che la base imponibile ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale sia costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52 commi 4 e 5 DPR 131/86...".

    In tal modo risulta venir meno la disparità di trattamento fiscale tra gli aggiudicatari di una procedura esecutiva immobiliare e gli acquirenti del libero mercato, laddove soltanto a questi ultimi risultava sinora concesso di potersi veder applicata la tassazione dell'atto di trasferimento servendosi quale base imponibile del valore catastale rivalutato (c.d. "prezzo-valore").

    Il prezzo-valore veniva introdotto nella Finanziaria 2006, con finalità di trasparenza ed equità fiscale, essendo consentito indicare, nell'atto di trasferimento, il prezzo effettivamente pattuito tra le parti e determinare le imposte sul valore dell'immobile risultante dalla rivalutazione della rendita catastale.

    L'applicazione del prezzo-valore è consentita soltanto alle cessioni:
    - effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali ed
    - aventi ad oggetto beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

    La Consulta, svolgendo un'approfondita indagine della normativa impugnatava, attribuisce alla stessa una finalità ulteriore, ovvero quella di consentire al contribuente la scelta sulla "soluzione più conveniente in relazione all'andamento del mercato immobiliare", essendo permesso al contribuente "non solo di esercitare il diritto potestativo consistente nella scelta del valore determinato secondo il criterio tabellare, ma anche, in presenza di fasi congiunturali avverse, quando i prezzi degli immobili in regime di libero mercato risultino... inferiori al medesimo criterio tabellare, di non chiederne l'applicazione di tale criterio".

    Tale scelta, osserva la Corte, risulta allo stato preclusa agli acquirenti di beni destinati ad uso abitativo che pur non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, ma acquisiscono la proprietà in seguito a procedure esecutive o asta pubblica, i quali vedono inderogabilmente tassati gli atti sul valore del trasferimento.

    La normativa si palesa dunque illegittima poiché non prevede a favore dei soggetti aggiudicatari delle procedure esecutive immobiliari e dei pubblici incanti analogo diritto potestativo riconosciuto all'acquirente in libero mercato di poter deerminare come base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale il valore catastale dell'immobile.

    In conclusione, in seguito della pronuncia emarginata, sarà possibile anche in caso di trasferimenti coattivi, laddove ne sussistano i requisiti e ne appaia la convenienza, domandare all'Agenzia delle Entrate la determinazione della base imponibile per le imposte mediante applicazione del meccanismo del prezzo-valore.


    Fonte: (www.StudioCataldi.it)
     
  2. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao Umberto,
    che tu sappia questa sentenza è già stata applicata?

    O meglio, se uno acquista oggi all'asta, l'imponibile viene calcolato sul valore di aggiudicazione (pre-sentenza) o sul valore catastale (post-sentenza)?
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ad un asta in febbraio è stato chiesto all'aggiudicatario se volesse applicare la regola del 'prezzo-valore'. Sentito personalmente quindi direi che puo essere applicata
     
    A mosca e gcaval piace questo messaggio.

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