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cafelab

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In un mondo ideale il progettista prepara un progetto perfetto, integrato, con tutti gli ingombri dell'impiantistica, delle strutture ecc. il progetto viene fornito all'impresa di costruzione che lo realizza esattamente come è disegnato.

In pratica, non succede mai, per una serie di motivi ci sarà sempre un pò di differenza fra gli elaborati della pratica edilizia e gli esecutivi di cantiere

Per queste piccole discrepanze è stato introdotto il concetto di tolleranza di cantiere:
la differenza fra le dimensioni di un edificio progettato e quelle misurabili una volta costruito è accettabile fintanto che non di discosta da un certo valore in termini percentuali. (2%)

Questa tolleranza è stata normata prima da vari regolamenti edilizi, successivamente con la legge nazionale 106 del 12/07/11 e poi con il DL Semplificazioni che hanno modificato l'art 34-bis del Testo Unico dell'edilizia

Art. 34-bis. Tolleranze costruttive
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Quindi la tolleranza di cantiere vale per almeno 4 parametri: altezza, distacchi, cubatura e superfice coperta per la singola unità immobiliare.
E non è prevista per immobili vincolati.

Va tenuto presente che la tolleranza di cantiere "sana" SOLO l'aspetto della violazione urbanistica, non quello civilistico:
una variazione di cantiere che invade il distacco con vicini è una comunque lesione del diritto di terzi
 

brina82

Membro Senior
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Quindi la tolleranza di cantiere vale per almeno 4 parametri: altezza, distacchi, cubatura e superfice coperta per la singola unità immobiliare.
In teoria vale anche sulla singola misura: se sul progetto ho una finestra da 1m ma col metro risulta larga 103cm?

È ragionevole che una finestra da 103cm si confonda coi 100cm, ma in teoria starei fuori rispetto a ciò che indica la legge (la legge non ci azzecca nulla con la ragionevolezza).
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
L'espressione
"ogni ALTRO parametro delle singole unità immobiliari'
da ragione all'applicazione ad ogni elemento o parte che compone l'unità immobiliare.
Quindi ad ogni previsione contemplata/prevista nel progetto
 

brina82

Membro Senior
Professionista
L'espressione
"ogni ALTRO parametro delle singole unità immobiliari'
da ragione all'applicazione ad ogni elemento o parte che compone l'unità immobiliare
Pertanto il 100% degli immobili presenta difformità secondo la legge (sbagliata), a meno che non sia stata fatta una sorta di "as built" e depositata al Comune (variante approvata).
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Se la difformità rientra nel 2% nessuna variante da presentare......e' questo lo scopo della norma, in considerazione anche dei lievi errori che facilmente si commettono in corso d'opera.

Tieni presente che dettami del genere seguono orientamento della giurisprudenza o se vogliamo la presenza elevata in aule di tribunali per questi motivi.
Un po' come avviene per la sicurezza, se la statistica annovera infortuni numerosi in un settore.....la norma viene modificata a protezione dei quel settore
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Se la difformità rientra nel 2% nessuna variante da presentare......e' questo lo scopo della norma, in considerazione anche dei lievi errori che facilmente si commettono in corso d'opera
Quindi diciamo che tutti i cantieri dovrebbero presentare una variante.

Io metterei d'obbligo la consegna finale tipo "as built", con approvazione della stessa dagli organi comunali (appunto con variante), visto che è un problema ricorrente.

Ho una casa in cui non sono indicati i tracantoni d'angolo (scarichi) in un paio di stanze, realizzati quindi fuori progetto: ti pare che io debba redigere una CILA per sistemare questa cosa?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Tieni presente che dettami del genere seguono orientamento della giurisprudenza o se vogliamo la presenza elevata in aule di tribunali per questi motivi.
Un po' come avviene per la sicurezza, se la statistica annovera infortuni numerosi in un settore.....la norma viene modificata a protezione dei quel settore
Per ora non penso che il numerino 2% sia legato a questo; semmai se il sistema dovesse fare tilt (come dici tu aule di tribunali pieni di cause, piuttosto che compravendite bloccate per difformità urbanistiche) allora ci sarà la modifica di tale parametro, o meglio ancora l'introduzione di un condono (SOLO per sanare situazione di questo tipo, ci tengo a sottolinearlo).
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
In teoria vale anche sulla singola misura: se sul progetto ho una finestra da 1m ma col metro risulta larga 103cm?
La ratio della norma è esclusivamente in relazione ai parametri urbanistici


Ho una casa in cui non sono indicati i tracantoni d'angolo (scarichi) in un paio di stanze, realizzati quindi fuori progetto:
E' normale no?
Deposito il PdC con disegni 1:100 passano 3 anni per l'approvazione, nel frattempo faccio gli esecutivi 1:20 - 1:10 - 1:5
è ovvio che qualcosa cambia
 

brina82

Membro Senior
Professionista
La ratio della norma è esclusivamente in relazione ai parametri urbanistici




E' normale no?
Deposito il PdC con disegni 1:100 passano 3 anni per l'approvazione, nel frattempo faccio gli esecutivi 1:20 - 1:10 - 1:5
è ovvio che qualcosa cambia
È normale che ci siano variazioni, ma non è normale che non siano presentate varianti...
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
La ratio della norma è esclusivamente in relazione ai parametri urbanistici




E' normale no?
Deposito il PdC con disegni 1:100 passano 3 anni per l'approvazione, nel frattempo faccio gli esecutivi 1:20 - 1:10 - 1:5
è ovvio che qualcosa cambia
Senza contare quando in cantiere fanno come ca**o gli pare a prescindere...
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Senza contare quando in cantiere fanno come ca**o gli pare a prescindere...
Questo è altro discorso ......lo si può anche definire abuso.
Fatto salvo che poi si presenti una variante per regolarizzare.......ma siamo nei casi non contemplati dalla tolleranza del 2%

La ratio della norma è esclusivamente in relazione ai parametri urbanistici
Il comma 1 del 34-bis. nella sua attuale vigenza recita:
"1. Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo."

e' vero che chiama in causa i parametri urbanistici ma poi continua con:
"e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari"
quindi a mio avviso (sottolineo a mio avviso) la tolleranza è applicabile anche per altri parametri stabiliti nel progetto.
Un esempio su tutti, il rapporto aero illuminato.
 

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