Costituzione condominio e separazione di un condomino

[giuste82]

Salve!Mi trovo in una situazione un pò complicata e spero che voi possiate darmi qualche chiarimento.
Cercherò di essere chiara nonostante la confusa situazione!
Ho acquistato da un paio d'anni un appartamento sito in una palazzina composta da altri 5 appartamenti,due negozi al piano terra e una villetta sul retro che appartiene comunque al fabbricato.
Visto che il costruttore non aveva provveduto nè a costituire il condominio, nè a predisporre tabelle millesimali e regolamento, ho organizzato una riunione dei proprietari per verificare la volontà di tutti di costituire il condominio e decidere eventualmente anche la nomina di un amministratore(anche tra di noi).
In quella sede il proprietario della villetta ci ha detto che, avendo solo interesse a passare attraverso un piccolo corridoio che lo porta sulla parte antistante alla palazzina,lui vorrebbe essere escluso dal condominio,proponendo una sorta di divisione(ovviamente per non dover pagare le piccole spese che ci sono ed eventuali lavori futuri).
Noi saremmo anche d'accordo,ma ora i problemi sono questi:
1) è giusta la sua richiesta?non è che facendo parte del fabbricato lui non potrebbe "staccarsene"?
2) come si calcolano i millesimi?senza la villa?e allora come calcoleremo le sue spese (relative invero solo alla luce di questo corridoio??)
2)come si fa a costituire un condominio?o meglio quali sono le forme migliori,anche per rendere nota la divisione,magari anche in previsione di future spese?
3)accogliendo la sua richiesta, se in un futuro dovessimo rifare, per esempio, la facciata, non sarebbe giusto che contribuisse pure lui?comunque ne beneficia, dà sulla strada principale e lui ci passa giornalmente per recarsi in paese..non è comunque decoro del palazzo di cui lui beneficia?
Grazie mille per una vostra risposta.

 

[Bastimento]

Domanda multipla che richiederebbe una risposta articolata e dettagliata. Per ora in sintesi mi sento di dire che:

1) E legalmente possibile, se esistono certi requisiti, chiedere il distacco/separazione/scioglimento del condominio (art. 61 e 62 delle d.a.c.c)
2) L'esito del distacco scioglimento si porta dietro la corretta definizione di servitù, comunioni, ed obblighi che purtroppo, se fai la domanda , sembra non siano stati ben definiti a priori sugli atti di realizzazione del complesso immobiliare; purtroppo gli acquirenti valutano solo ciò che stanno comprando singolarmente, nulla sapendo e pretendendo a priori circa RdC, mm, ecc.; raggiungere un accordo in queste condizioni sarà più difficile, e solo un professionista valido sarà in grado di formulare una soluzione corretta, ragionevole, motivata e quindi accettabile da tutti i comproprietari, per quanto riguarda millesimi, regolamento delle cose comuni ecc.
3) Se i proprietari sono più di 4 avete diritto alla nomina di un amministratore. Se siete più di 10 avete anche l'obbligo della redazione di un RdC. (con o senza separazione della villetta: ovvio che se trovate accordo prima, tanto vale provare a fare il lavoro definitivo FIN DALL'INIZIO.
4) L'esempio della facciata è uno dei casi spinosi. Non so se ci sia giurisprudenza in proposito. Se un regolamento contrattuale pre-esistente contabilizzasse la villetta nell'insieme dei millesimi condominiali di proprietà, senza differenziare la tipologia di spese, la villetta sarebbe costretta a partecipare alle spese di facciata.
Ma è anche vero che il c.c. specificando cjhe ognuno contribuisce pro quota in funzione anche dell'utilità (potenziale) prevede ad esempio una ulteriore tabella millesimale di proprietà per spese straordinarie particolari (vedi ascensori e scale asserviti solo ad una parte, vedi la liceità dollo scioglimento di condominio se le parti hanno caratteristiche di edifici autonomi) che io sarei orientato a interpretare nel senso che la villetta potrebbe ragionevolmente essere esclusa dal contribuire alla facciata del secondo edificio, sulla via principale; ovviamente portandosi appresso che anche la propria facciata, tetto ecc, non ricadranno sugli altri. Vantaggi e svanttaggi sono sempre DUALI: la regola deve valere sia quando ti favorisce che quando va a tuo svantaggio. Non DEVE qui valere il peso della Maggioranza, ma quello della logica. (se no il condominio finisce per dettar legge anche a casa tua.)