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  1. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, scrivo per chiedervi un parere ed eventuali vie di uscita dalla seguente situazione.
    Sono un condomino di una palazzina di nuova costruzione composta da 11 appartamenti. Tutti e gli 11 appartamenti sono occupati: 6 dai proprietari (acquisto dall'impresa di costruzione) e gli altri 5 dai promissari acquirenti (possesso di preliminare con l'impresa).
    Viene costituito il condominio ed eletto un amministratore.
    Primo problema: i promissari non vogliono pagare le spese relative ai loro consumi asserendo che l'unica controparte nei confronti del Condominio è l'impresa, e quindi è all'impresa che l'amministratore si deve rivolgere.
    Possono comportarsi così?
    L'impresa non naviga in buone acque (infatti non riesce a rogitare gli appartamenti), i promissari hanno pagato praticamente per intero il prezzo pattuito ( per inciso poche sono le polizze fidejussorie emesse).
    La palazzina fa parte a sua volta di un complesso di altre due palazzine e nel loro insieme formano un supercondominio (l'amministratore del supercondominio è lo stesso della nostra palazzina ed amministra anche le prime due palazzine ... è il primo amministratore scelto dall'impresa di costruzioni).
    I promissari non pagano i consumi dell'acqua corrente (ogni unità abitativa è dotata di un suo contatore, mentre è unica la presa ufficiale dell'azienda fornitrice il servizio idrico; il supercondominio paga la bolletta dell'acqua alla società metropolitana). Con i fondi del supercondominio non si riesce a pagare la bolletta (circa 3.000 €).
    Come se ne esce da una situazione così?
    Grazie per l'attenzione
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma loro hanno già preso possesso degli appartamenti? Ci abitano?
     
  3. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao, loro ufficialmente sono comodatari a titolo gratuito (mi spiegava uno di loro), quindi sì ci abitano e consumano, non sono legati alla proprietà da contratti di locazione o assimilati.
     
  4. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    Aggiungo per chiarezza ( e dovere di cronaca) alcuni di loro (quindi non tutti) versano una quota di spese al condominio (ma non al supercondominio) , calcolata in base alle tabelle di riparto consuntivo/preventivo che uno dei proprietari gli ha dato "sottobanco". Mentre per le spese del supercondominio gli stessi avevano chiesto all'amministratore di inviargli le tabelle di rendiconto per poter ottemperare, ma l'impresa ha minacciato di denunciare l'amministratore per violazione della privacy, se le avesse girate anche a loro. Quindi hanno deciso di non pagare e di ammettere il loro debito a compensazione del credito che vantano nei confronti dell'impresa.
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mah mi sembra una cosa così poco trasparente, cosa intendi per sottobanco. L'amministratore ha il dovere di redigere un bilancio e un riparto delle spese. Chi usufruisce di servizi condominiali o ha dei consumi propri deve pagare la sua quota in base alle tabelle millesimali. Se vanta dei crediti nei confronti dell'impresa, non deve interessare a nessuno, deve saldare il condominio e poi chiederà il rimborso a chi vuole.
     
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  6. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sottobanco vuol dire che, i prospetti di riparto regolarmente approvati in assemblea, non sono stati trasmessi ai promissari (i quali non hanno titolo di partecipazione/voto alle assemblee), ma solamente ai proprietari. E un proprietario ha girato in maniera assolutamente informale il prospetto condominiale ad un promissario.
    Proprio sulla parola "la sua quota" che loro insistono, senza rogito la quota è dell'impresa non del promissario.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salvo patti diversi. Mi spiego, se loro hanno preso in consegna l'immobile, i consumi sono loro, ma questo andava specificato nei loro accordi, al condominio questo non interessa.
     
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  8. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    Hai centrato il problema ... quello che sto cercando di far capire agli altri condomini. Secondo me il Condominio ha come unico interlocutore l'impresa, è a lei che bisogna inviare il decreto ingiuntivo (in fase di contradditorio si difenderà citando i promissari ... ma questo è un problema tra loro, che a noi non deve interessare). Però tutti temono che l'impresa sia piena di debiti e che eventuali decreti pignoratizi non portino a nulla ... se non alle spese legali assolutamente certe. Però stando fermi non si risolve nulla ... e la bolletta dell'acqua è ormai scaduta.
     
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  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma è proprietaria degli appartamenti ...... partono proprio bene.
     
  10. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    appartamenti su cui insistono (per ognuno) almeno 8 ipoteche ... la prima volontaria, mutuo bancario, e le altre 7 giudiziali a favore dei vari istituti bancari e ditte che hanno lavorato per l'impresa ma non incassato i loro compensi. Proprio una bella situazione.
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e gli occupanti si preoccupano solo delle spese condominiali?
     
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  12. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti gli occupanti non sembrano particolarmente preoccupati delle spese ... loro stanno attendendo che qualcuno dei creditori porti avanti il fallimento per sperare di cavarsela con la vendita all'asta e definire una volta per tutte la cosa ... o dentro, rischiando di pagare due volte la casa o in mezzo alla strada dopo aver pagato la casa.
    I condomini proprietari non vogliono accollarsi spese non loro, e sono incavolati neri con gli occupanti.
    L'unica che non si preoccupa è l'impresa ... vera responsabile di tutta questa situazione .... e allo stesso tempo intoccabile.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questa è l'unica cosa fuori luogo. I proprietari vedano di verificare che il proprio rogito non entri nel fallimento.

    Per il resto è la proprietà che risponde nei confronti del condominio.
    I promissari sono mi pare parte lesa: i rapporti con il condominio , salvo patti contrari, non sono tra inquilino ed amministratore.
     
  14. chiotas

    chiotas Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie delle risposte, entrambi avete citato il termine "salvo patti contrari". Parlando con un promissario siamo andati a verificare i suoi incartamenti e dal verbale di consegna dell'appartamento (in carta semplice, firmato dal geometra dell'impresa e dal promissario stesso nel maggio 2012) si legge "... secondo quanto previsto dal contratto preliminare di compravendita dalla data odierna in avanti sono a totale carico tutti gli oneri e gli utili, nessuno escluso, derivanti dal possesso dell'unità immobiliare ivi comprese le imposte attualmente in vigore (ICI). ..." Secondo il promissario questa è una frase vessatoria ... non si trasferisce il possesso di un bene immobile con una scrittura privata, nè di conseguenza possono essere trasferiti così i suoi oneri e tantomeno i suoi utili. In secondo luogo il preliminare imponeva il trasferimento di proprietà a dicembre 2012 . Il promissario afferma "io adempirò ai miei impegni quando l'impresa adempirà i suoi" (nello specifico o il rogito o l'emissione di garanzie fidejussorie a completa copertura degli acconti prezzo già versati che per 2 promissari sono pari al 90% del prezzo pattuito). Nel frattempo "compensano" i debiti derivanti dall'utilizzo dei servizi comuni (es. acqua) che devono al condominio per il tramite della proprietà con i crediti (acconti prezzo) non coperti dalla fidejussione. Se siete arrivati a questo punto della lettura, senza annoiarvi, la domanda che pongo è: come vi comportereste nei due casi, (nel primo promissari e nel secondo condomini proprietari)?
    Grazie della pazienza e delle eventuali risposte.
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    comunque non pagano il condominio mi spiego? Il costruttore non darà la garanzia di farlo. Per lui è un semplice conto a storno. Ma chi pagherà il condominio? La procedura non è questa e purtroppo è abbastanza complicata con la situazione di crisi del costruttore.
    quindi nessuna fidejussione ad oggi ... conviene correre davvero a tutelarsi, non tanto per le spese ma per gli acconti versati.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo visto dalla parte dei promissari..... ma forse anche di chi ha già rogitato. Anche se non so quale sia l'ombrello ...

    Mi sembrava però che la domanda posta riguardasse soprattutto la relazione di tutti gli attori nei confronti del condominio: come dire: ai problemi personali ognuno procederà come può e come crede, ma sugli incroci condominiali come se ne esce?

    in termini di legge, è un bel rebus, dove gli avvocati aggiungeranno costi ai danni....
    in termini pratici ogni risposta sarebbe insoddisfacente per ognuna delle parti in causa.

    Logica riporta alle responsabilità ed inadempimenti del costruttore: ma con questo sull'orlo del fallimento, pensare che qualcuna delle altre parti possa uscirne indenne mi sembra molto velleitario.

    Mi viene in mente Attilio Regolo ... in una botte di ferro!
     
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