1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Morgana84

    Morgana84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti! ho bisogno di alcune informazioni ed un consiglio riguardanti una costruzione ante 1967. Ho cercato un po' sul forum ma non sono riuscita a trovare niente che mi chiarisse il problema.
    Sto per comprare casa, una porzione di corte cielo/terra in Lombardia che si trova all'interno del centro abitato del paese. L'edificio è stato ristrutturato intorno al 2000 e la mappa del catasto riporta esattamente la casa così come la sto comprando(piano terra, primo priano, secondo piano con locale mnsardato non abitabile e terrazza). L'unica cosa che non è segnata sulla mappa è un rifugio del periodo della guerra che si trova sotto la casa. Al momento viene utilizzato come "cantina", ma al catasto non risulta quindi non è accatastato. Mi è stato spiegato che è tutto in regola perchè il rifugio/bunker è ante 1967 (la corte dovrebbe essere stata costruita agli inizi del '900 e presumo che il rifugio sia della seconda guerra mondiale).Vorrei capire se è veramento tutto "ok" o se è necessario fare l'accatastamento come cantina. In questo caso qual è la procedura che devo seguire (devo andare al catasto, al comune, da entrambi) e quali sono i costi?Visto che l'accesso al rifugio avviene solo da dentro la casa, se io non lo utilizzassi (quindi come se non esistesse)sarei costretta a denunciare la sua presenza?

    Grazie!
     
  2. enzo6

    enzo6 Ospite

    L'obbligo della coincidenza tra stato di fatto e planimetria catastale spetta al venditore prima del rogito.
    Il Notaio farà firmare planimetria alle parti che dichiarano coindidenza tra catasto e stato di fatto.
     
  3. Maximm

    Maximm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In parole povere senza cila tu dichiari lo stato dei fatti, asseveri che l'immobile è così. In pratica è un falso.
    Falla regolarizzare prima del rogito.
    P.S. l'ante 67 è un colpo di spugna su costruzioni prive o con gravi difformità della licenza di costruzione. E' stato deciso dal consiglio notarile per mettere un punto, il 67, oltre il quale tutto deve essere regolare, a condizione che non siano state fatte modifiche posteriori a tale data.
    Ma questo non esula il venditore a presentare lo stato dei luoghi conforme.
    Quindi, in breve, ante 67 e planimetria non riguardano lo stesso argomento, poiché il primo è elemento urbanistico ed il secondo strettamente catastale.
     
    A pensoperme, sfn e enzo6 piace questo elemento.
  4. Morgana84

    Morgana84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E quanto costerebbe regolarizzare la situazione? Si va incontro a qualche sanzione perchè fino ad ora non si è fatta presente l'esistenza di questo piccolo locale (è più o meno grande quanto una cantina, forse un po' meno) sottoterra?
     
  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Nella ristrutturazione del 2000 tale vano interrato è stato rappresentato?

    Ciao salves
     
  6. Morgana84

    Morgana84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, nella ristrutturazione del 2000 non risulta....almeno, la piantina del catasto che mi hanno mostrato e che porta il timbro del 2000 (anno in cui credo sia stata fatta la ristruturazione) riporta la casa così come è ma senza il rifugio/cantina
     
  7. Morgana84

    Morgana84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho letto che i local interrati, per essere accatastati o per essereti obbligatoriamente segnalati nella piantina del catasto devono avere un'altezza superiore ai 180 cm o un volume di 150cm, e una superficie superiore agli 8 mq.......è corretto?
     
  8. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La dichiarazione "ante 67" è diventata leggenda: forse nessuno mai ha letto l'art. 40 della Legge 28/02/1985 n° 47....
     
  9. Maximm

    Maximm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io l'ho letta tutta, ovviamente...
    E ho minacciato anche un notaio di denunciarlo all'ordine, che non voleva stipulare, per difformità licenza edilizia del 39.
    Atto stipulato, ovviamente. Con la dicitura "..... essendo stato edificato in periodo antecedente al 1/09/1967..."
    :D
     
  10. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma dove
    Ma dov'è scritto?!! La prima Legge urbanistica è del 1942 e chi compra un fabbricato edificato o modificato dopo tale data ha il diritto di comprarlo regolare, altro che 1967!!! Un conto è poterlo acquistare, un altro acquistarlo confoome e senza beghe, magari non sanabili o sanabili a costi impossibili
     
  11. Maximm

    Maximm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questo spiega l'urbanistica, ripeto, non il catastale.
     

    Files Allegati:

    • 5389-1.pdf
      Dimensione del file:
      78,4 KB
      Visite:
      4
  12. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non è certo una novità, quello che dice il Consiglio del notariato: ma un conto è che l'immobile si trasferibile perchè l'atto non è nullo, un altro invece che sia regolare. Che lo acquistino i notai un fabbricato ante 67 abusivo, così poi vediamo quando va a richiedere l'abitabilità od a fare un permesso cosa succede
     
  13. Maximm

    Maximm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'abitabilità, o meglio... l'agibilità, molti stabili non la hanno. Qui a Roma, ad esempio, molti stabili in molti quartieri ne sono privi. Se leggi con attenzione noterai anche le specifiche per la ristrutturazione degli ante 67.
    Il bene è Commerciabile, quindi compravendibile, questo è tutto.
    Poi, se entriamo nel campo del "io comprerei, io non comprerei" non ne usciamo più.
    Ma quello è un altro discorso che nulla entra nella richiesta "costruzione ante 67"
     
  14. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il bene non è regolare, nè utilizzabile.
     
  15. Maximm

    Maximm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' bello il dialogo costruttivo.
    Lo scambio di opinioni e la voglia di completarsi, insieme, per crescere...... professionalmente parlando.
    E' importante quanto dare giuste informazioni, avvalorate da certezze, non proprie ma professionali.
    E le professionali proprie sono soggettive, quindi non applicabili.
    E' importante non avere ragione, né pretender ragione.
    E' essenziale aiutare in un forum.
    Questo credo.
    Chi chiede aiuto ha bisogno di dati certi e scritti, non di proprie convinzioni viziate da studi professionali poco applicabili alle esigenza di edificazioni pregresse a qualunque epoca.
    Uno stabile del 1800 non è regolare ne utilizzabile senza licenza di costruzione o condono ?
    Ho i miei dubbi, in verità.
    -tratto dall'art 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47

    Per le opere iniziateanteriormente al 1° settembre 1967,
    in luogo degli estremi della licenza edilizia può
    essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario
    o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968,
    n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.
    Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in
    documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprietà
    comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di
    edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è
    stato approvato o l'opera autorizzata
     
  16. Maximm

    Maximm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il bene ante '67 che ho venduto, a Roma, è stato ristrutturato ed è serenamente abitato.
    Attenzione a cosa si scrive, quando qualcuno chiede aiuto.
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  17. enzo6

    enzo6 Ospite

    Forse sarebbe meglio cercassi di capire il perche' di certe disposizioni. Neanche a Firenze i Notai sono certi di riuscire a reperire in comune tutte le licenze edilizie ante'67 o il certificato di abitabilità e, comunque, non certo in tempo per il rogito. Quindi, tranne che la licenza edilizia sia esplicitamente richiesto nel preliminare, i notai si avvalgono di quella disposizione.
    Ovviamente l'acquirente puo' anche rifiutarsi di rogitare, sarà poi il giudice a decidere la sorte della caparra confirmatoria.
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Esco per un attimo da questa interessante discussione tecnico-urbanistica per tornare ad un aspetto pratico: su cui in parte forse la risposta a salves ha tagliato la testa: ma ripropongo la domanda in modo indiretto.

    Spesso le cantine non vengono accatastate singolarmente con proprio identificativo catastale e rendita autonoma, ma vengono descritti come accessori e pertinenze dell'alloggio. Nella visura non compare quindi la cantina, anche se la rendita attribuita risente in qulche misura della superficie della stessa (per 1/3 mi pare).

    Per sapere se la cantina è stata inclusa, dovrebbe apparire nella planimetria presentata a catasto. Se non c'è, puoi consigliarti con un tecnico locale, valutare la eventuale regolarizzazione, e poi trattare sul prezzo d'acquisto o chiedere che sia sistemato dal venditore.

    Oppure... continuare ad ignorare ... per altri 65 anni, l'esistenza del rifugio antiaereo.
     
  19. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo con te. Ma se tu hai letto attentamente lo studio che hai inviato, redatto dal Consiglio del Notariato e col supporto di importante sentenze della Cassazione, ti accorgerai che un conto è acquistare un fabbricato, un altro acquistare un fabbricato regolare ed utilizzabile.
    L'esempio che fai, del fabbricato del 1800, è indicativo ma le conclusioni che fai sono del tutto errate. Un fabbricato costruito prima del 17/08/1942 (entrata in vigore della prima legge urbanistica, la n° 1150), è ovviamente regolare e quindi commerciabile. Si dovrà controllare solo il permesso di abitabilità (se costruito dopo il 1934), ma questo non impedirebbe comunque di trasferire l'immobile, ma solo di utilizzarlo (non è mica poco...). Se la costruzione del fabbricato è invece iniziata dopo il 1942 e prima del 01/09/1967, il fabbricato è sempre commerciabile, anche in presenza di abusi e/o difformità significative, ma solo perchè NON vi è l'obbligo di indicare i rispettivi titoli edilizi: quindi l'atto non è nullo.
    La dichiarazione che l'immobile è stato costruito ante 67 è veritiera anche se il permesso non esiste o è totalmente difforme. Questo non significa che prima del 1967 non occorressero i permessi, per costruire i fabbricati: gli archivi comunali ne sono pieni!!! Altro discorso riguarda quelli costruiti dopo il 1967, qui siamo in presenza di nullità soltanto in presenza di variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio: questo quindi non ti garantisce di acquistare in conformità al progetto.
     
  20. Morgana84

    Morgana84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dovete scusarmi ma mi sono totalmente persa...non ho capito quasi nulla di quello che avete scritto!!
    In base a quello che ha scritto Bastimento devo controllare se nella visura castatale il rifugio/cantina compare come accessorio o pertineneza della casa, giusto? Se è così nella piantina dovrebbe esserci il disegno della cantina, ma in quella che mi hanno mostrato non c'era nessun disegno ( non vi so dire se magari risultava scritto da qualche parte). Visto che l'immobile è stato ristrutturato dopo il 2000 a prescindere che si tratti di una costruzione ante '67 o ante '42 io devo richiedere che venga fatta questa modifica al catasto, è corretto? Effettuare questa modifica quanto può venire a costare? si deve pagare una qualche sanzione?
    Un'ultima domanda, io sto acquistando come prima casa quindi con un'imposta di registro al 3%. Da quello che ho visto questa imposta si applica all'acquisto della casa e delle pertinenze:
    http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ERES&CACHEID=c5687d804a3edd49a11ce3a44df8b97f
    "Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se
    effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
    • C/2 (cantina o soffitta)
    • C/6 (garage o box auto)
    • C/7 (tettoia chiusa o aperta)."

    La casa comprende un sottotetto/mansarda presente nella piantina del catasto che, se ho capito bene quello che ha scritto Bastimento, essendo stata accatastata assieme alla casa come pertinenza dovrebbe appartenere alla stessa categoria catastale della casa, cioè A3 e non C2, giusto?
    Seguendo il ragionamento, nel momento in cui sistemo la situazione della cantina e anche questa viene inserita come pertinenza, erediterà anch'essa la stessa categoria della casa. Questo vuol dire che non mi ritroverò ad avere due locali in categoria C2 a e a dover scegliere a quale dei due applicare l'imposta di registro agevolata, giusto? O il fatto di avere due pertinenze in C/2 (anche se al catasto risultano in A/3 perchè accatastate con la casa) fa automaticamente decadere la possibilità di comprare con le agevolazioni prima casa?

    Grazie, spero di essere stata chiara!
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina