francis.manga

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao ragazzi!
Tra un paio di giorni e dopo un po' di vicissitudini avrei un rogito in qualità di compratore.
Probabilmente però purtroppo questa data potrebbe slittare di qualche giorno.

Le vicissitudini:
Compromesso firmato e registrato metà Febbraio 2023 (scorso anno) con termine data rogito 31 Dicembre 2023.
Il venditore, benché avesse avuto 1 anno quasi per organizzarsi, non riesce a rispettare il termine, quindi ci accordiamo per una nuova data.
Il mio mutuo era già pronto e la pratica è quindi retrocessa nel frattempo.

La nuova data termine (registrata in scrittura privata) e con la dicitura "entro
e non oltre" è il 28/02/2024.

Riesco a fissare la data del rogito il 7 Marzo (tra 2 giorni).

Nel frattempo siccome l'immobile viene venduto prima dei 5 anni, si richiedeva al venditore un deposito cautelativo presso il notaio (circa 20.000 euro) riguardo tasse agevolate che avrebbe dovuto pagare al fisco nel caso in cui non avesse riacquistato un immobile nuovo entro un anno.
Il venditore accetta (verbalmente) ma poi 3 giorni prima della data rogito ci ripensa: l'atto non deve prevedere nessun deposito al notaio (assurdo).

Questo crea ansia e disguidi.
Chiedo al notaio quindi di posticipare nuovamente la data del rogito su suggerimento del venditore (a Luglio l'immobile compie 5 anni, quindi non è più necessario rilasciare depositi o altro).

Il problema è che il venditore (un matto) ci ripensa lo stesso giorno e vuole che l'atto sia eseguito alla data prefissata (il 7).
Nel frattempo però il notaio potrebbe non avere più disponibilità per quella data.

Il venditore dice che o si va il 7 o per lui la questione è chiusa e etichetterà il tutti come inadempimento.

Io logisticamente ho bisogno di qualche giorno, 1 settimana al massimo per riorganizzare il tutto.
Capisco il "pasticcio" dovuto dalle incomprensioni (e dal gioco sporco della parte venditrice), ma è verosimile una minaccia del genere da parte del venditore?

Aggiungo che attualmente il venditore è anche inadempiente (fino a rogito concluso) con la mediazione dovuta all'agenzia immobiliare.

Grazie a tutti.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
ma è verosimile una minaccia del genere da parte del venditore?
Non proprio; a meno che la data prevista del 28/2 fosse stata definita “termine essenziale”, perché tu sia ritenuto inadempiente il venditore dovrebbe inviarti formale diffida ad adempiere, lasciandoti 15 giorni per andare a rogito.
Se finora non ti ha inviato nessuna diffida ( non sembra) puoi fissare il rogito tra qualche giorno, e convocarlo ufficialmente con raccomandata, e lui non può obiettare nulla.
Se non si presenta, forse sarà il caso che ti attivi tu, inviando diffida a lui.
Se come hai scritto è persona così “volubile”, in bocca a lupo !!
Aggiungo che attualmente il venditore è anche inadempiente (fino a rogito concluso) con la mediazione dovuta all'agenzia immobiliare.
Questo non ti riguarda
 

francis.manga

Membro Junior
Privato Cittadino
@francesca63 sulla seconda scrittura privata (quello della proroga , non il compromesso) è riportato questo :
IMG_20240306_000504.jpg


Non è stata comunque inviata diffida o raccomandata, solo uno scambio di mail col notaio.

Grazie intanto per la risposta.
 

Michela_

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Nel frattempo siccome l'immobile viene venduto prima dei 5 anni, si richiedeva al venditore un deposito cautelativo presso il notaio (circa 20.000 euro) riguardo tasse agevolate che avrebbe dovuto pagare al fisco nel caso in cui non avesse riacquistato un immobile nuovo entro un anno.
Curiosità: chi la proposto di inserire questa clausola?
 

francis.manga

Membro Junior
Privato Cittadino
@Michela_ il notaio a tutela dell'acquirente (io).
È una clausola opzionale ma legittima.
Ma il venditore che in un primo momento era d'accordo ha cambiato idea a 4 giorni dall'atto.
 

francis.manga

Membro Junior
Privato Cittadino
@brina82 il punto è chiaro purtroppo, il venditore si rifiuta di lasciare il deposito, quindi io dovrò sottoscrivere nell'atto che sono a conoscenza di questo fattore.

Nel caso il venditore fosse tenuto, dopo 1 anno, a pagare queste tasse, ma nel frattempo si fosse fatto trovare irreperibile la pendenza ricadrebbe su di me.
Assurdo ma così va.
Automaticamente io proverei comunque a rivalermi legalmente su di lui.

Se la questione del non deposito da parte del venditore fosse un'opportunità per annullare il rogito senza passare per inadempiente, avrei percorso quell'alternativa.
 

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