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    Agente Immobiliare
    Agente immobiliare

    Da Wikipedia, l'enciclopedia libera.


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    L'agente immobiliare è una figura professionale (mediatore) specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili o aziende.
    Nella compravendita, è tutt'ora prevalente lo scambio di abitazioni principali ("prima casa"), cioè quelle nelle quali una delle parti aveva fissato o desidera fissare la sua residenza.
    In Italia i riferimenti normativi che interessano la professione sono gli artt. da 1754 a 1765 del codice civile e l'art 2950 che riguarda la prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione
    Indice

    Requisiti per l'esercizio della professione in Italia [modifica]

    Come per tutti i mediatori, l'esercizio di questa attività è subordinato all'iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso ciascuna camera di commercio ed è regolamentato dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche, per farvi parte è necessario: non aver commesso alcun reato penale grave, cittadinanza italiana o permesso di soggiorno in corso di validità e dare un esame accessibile esibendo copia del diploma di scuola secondaria superiore o copia del diploma di laurea e l'attestato di frequenza al corso per agente immobiliare; Il corso può essere seguito on-line se la Regione lo autorizza oppure in aula, mentre l'esame deve essere fatto necessariamente presso la Camera di Commercio ove si ha la residenza. L'esame consiste in due prove scritte ed una prova orale. L' accesso alla prova orale è subordinata al superamento delle prove scritte. L' esame si intende superato qualora si ottenga una votazione media di almeno sette decimi nelle prove scritte ed almeno sei decimi in quella orale. La legge ha soppresso la precedente suddivisione in "Ruolo ordinario" e "Ruolo speciale", imponendo l'obbligo di iscrizione al ruolo unificato (ma diviso in quattro sezioni) anche per l'esercizio di attività occasionale di mediazione, ed ha inoltre sancito l'incompatibilità dell'esercizio della mediazione con ogni altra libera professione o attività imprenditoriale eccetto quelle di consulenza immobiliare, promozione immobiliare ed amministrazione di condomini.
    Il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione è sottoposto a revisione ogni 4 anni da parte di una commissione appositamente istituita.Ogni Agente iscritto dovrà certificare in forma scritta il permanere dei requisiti richiesti per l'iscrizione al Ruolo. Se non risponde alla revisione viene cancellato per mancato interesse al mantenimento dell'iscrizione. Con Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri è stata recepita la direttiva 2006/123/CE e, conseguentemente, è stato soppresso il ruolo di cui all'art. 2 della L. 3 febbraio 1989, n.39 e successive modificazioni.
    Con la soppressione del ruolo degli agenti di affari in mediazione restano comunque in vigore le disposizioni della legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. Si e' eliminato solo un elenco unico (appunto il Ruolo) coloro che intendono esercitare tale professione devono sostenere gli esami presso la camera di commercio per iscriversi al Registro delle Imprese (per le società) o REA (per le ditte individuali).
    Competenze necessarie [modifica]

    La preparazione professionale dell'agente immobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l'ammissione al Ruolo, approfondimenti di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l'estimo, le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi di urbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell'edilizia.
    L'agente immobiliare è l'unico professionista abilitato ad assistere la compravendita e la locazione di beni immobili in quanto l'esercizio della professione è incompatibile con qualsiasi altra attività professionale o imprenditoriale. Chiunque svolga la professione senza averne titolo incorre nel reato di (esercizio abusivo della professione) oltre a non aver diritto ad alcun compenso provvigionale e subire una sanzione pecuniaria che può eguagliare i 15.000 €.
    L'agente immobiliare dopo tre anni continuativi di svolgimento della professione ha titolo per l'iscrizione nel ruolo dei periti ed esperti della locale camera di commercio e nell'elenco dei consulenti del tribunale di competenza ed ha naturalmente titolo ad eseguire ed eventualmente giurare perizie a fini privati o come consulenza tecnica della parte in procedimenti giudiziari. L'agente immobiliare è tenuto al segreto professionale limitato, come per gli altri mediatori, dall'obbligo di reciproca informazione delle parti previsto all'art. 1759 Cod. Civ.; è inoltre obbligato alla stipula di una polizza assicurativa (rischio civile professionale) per la tutela delle parti interessate nell'affare.
    Mediazione [modifica]

    La forma più frequente di mediazione immobiliare ricorre nell'assistenza alla compravendita fra privati; la legge non stabilisce in modo tassativo forme di esercizio della stessa, in genere e per uso il professionista riceve dall'aspirante alienante un incarico di vendita, verifica la consistenza (tecnica, amministrativa e legale) del bene esitato in vendita, ricerca un potenziale acquirente, ne riceve un'offerta d' acquisto ed ove questa sia accettata rinvia le parti all'atto pubblico di compravendita, eventualmente attraverso la stipula di un contratto preliminare. Il diritto al compenso del mediatore matura con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione dell' offerta in denaro del venditore da parte dell' offerente, dopodiché l'agente immobiliare sarà inoltre autorizzato a consegnare il denaro a titolo di garanzia, atto armonicamente ritenuto in letteratura ed in giurisprudenza il reale momento della conclusione dell'affare, indipendentemente dall'eventuale successivo perfezionamento dello scambio con un rogito notarile e l'effettivo passaggio di proprietà (art. 1755 c.c.). I codici deontologici emanati dalle associazioni di categoria suggeriscono però all'agente di proseguire l'assistenza ai clienti sino almeno all'atto pubblico di compravendita. Il contratto preliminare di compravendita è tradizionalmente competenza esclusiva dell'agente immobiliare che ha condotto le parti a stipula, essendo il professionista che proprio per ragione del suo intervento conosce a fondo tutte le rispettive motivazioni ed intenzioni delle parti. In modo del tutto analogo sono prestate le assistenze per la locazione, che si concludono con la stipula di un contratto di locazione, o per altre forme di cessione di diritti su beni immobili od ad aziende. La mediazione fornisce una garanzia per le parti in quanto il mediatore è responsabile civilmente dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture nonché della consistenza tecnica e legale del bene mediato ed è un esperto conoscitore dell' andamento del mercato.
    Compenso [modifica]

    Come per tutti i mediatori, la misura del compenso si determina del tutto liberamente fra l'agente immobiliare ed i suoi clienti; le tariffe professionali che sul principio degli anni '90 erano state imposte dalle associazioni di categoria ai propri aderenti (e dalle Borse Immobiliari - strutture pubbliche delle Camere di Commercio, per la regolazione e sviluppo del mercato immobiliare - ai propri Accreditati) al fine di limitare gli elevati importi provvigionali che precedentemente venivano richiesti alla clientela, sono state di recente considerate inaccettabili in quanto lesive della libertà di commercio e di concorrenza da una nota pronuncia dell'Autorità garante per la concorrenza e per il mercato. Per effetto della pronuncia, non vi sono più quindi limiti di alcun genere alla commisurazione degli onorari dell'agente immobiliare, se non quelli fattuali del mercato. Il diritto alla provvigione sorge per effetto e nel momento della conclusione dell'affare che il mediatore ha reso possibile mediante la segnalazione dello stesso alle parti. La giurisprudenza è ormai chiara su quest'ultimo punto, come pure sul fatto che il diritto alla provvigione è fatto salvo anche quando le parti sostituiscono a sé stesse altre persone, oppure quando l'affare è concluso dopo la scadenza di eventuale incarico (per il quale è valida anche la forma verbale, quando dei fatti concludenti provano l'esistenza del rapporto di mediazione) e a distanza di anni. Su quest'ultimo punto vale la prescrizione di un anno "dal momento in cui il mediatore ha avuto conoscenza" della frode a suo danno; pertanto, ad esempio, se il mediatore rileva la frode dopo due anni dalla conclusione dell'affare, ha poi un anno per iniziare un'azione legale. In effetti questa normativa intende tutelare l'importante funzione sociale del mediatore, il quale migliora la trasparenza, la concorrenza, la conoscenza e dunque l'efficienza dell'intero mercato immobiliare, investendovi risorse imprenditoriali che danno vita a strutture talvolta molto complesse.
    Agenzie immobiliari in franchising [modifica]

    Tradizionalmente professione individuale, intimamente legata ad una impostazione essenzialmente fiduciale del rapporto fra cliente ed agente, la mediazione immobiliare ha aperto a forme di esercizio collegato in catene di agenzie.
    Con gli anni '80 nacque il franchising, consistente in questo settore nella condivisione fra i singoli esercenti di dati sulle disponibilità, marchio, pubblicità, modulistica e standardizzati parametri di rapporto con il cliente. Le catene italiane di franchising si svilupparono con una certa fretta quando la compagnia statunitense "Century Vic" ventilò un generico preliminare interesse al mercato italiano, ed a seguito dei sondaggi di questa furono impostate strutture che per molti anni avrebbero faticato ad ottenere risultato sul mercato; la formula franchising divenne in seguito più familiare all'utenza anche in questo particolare mercato sia per lo sforzo pubblicitario sostenuto su canali di informazione principali, sia per l'affermazione della formula in altre merceologie. Parallelamente, si svilupparono le associazioni di categoria, cui si deve in massima parte la legge di riforma del settore del 1989 e successive modifiche e integrazioni.
    Va notato che la normativa preserva inalterato il riferimento personale all'agente immobiliare e che nessuna operazione di mediazione può mai essere delegata a persona che non abbia l'abilitazione di agente immobiliare. In quanto professione il cui esercizio è riservato agli iscritti ad un ruolo, la mediazione operata da non iscritto non dà titolo ad alcuna provvigione (ma anzi va soggetta alla restituzione di quanto eventualmente corrisposto a tal titolo) ed integra, con la terza perpetrazione, il reato penale di esercizio abusivo di professione.
    Con il franchising e con l'impostazione americaneggiante, le agenzie hanno anche spostato la preferenza di radicamento verso punti di contatto su strada (in negozio) in luogo dei precedentemente preferiti studi professionali. In quanto sede di esercizio di attività di mediazione, anche se ubicata in un locale ad uso commerciale, l'agenzia immobiliare non è soggetta alle autorizzazioni amministrative di pubblica sicurezza di cui all'art. 115 del TULPS.
    Ogni agenzia che si affilia in franchising è un'impresa giuridicamente e patrimonialmente autonoma, e quindi la catena di appartenenza non è responsabile di eventuali illeciti compiuti all'interno dei suoi punti vendita. il parere del Consiglio di Stato emesso il 9 ottobre 2007, n. 314/07, ritiene censurabili le "ipotesi di società affiliate alla casa madre, che esercitano l'attività di mediazione immobiliare risultando prive di un proprio rappresentante legale, iscritto al Ruolo dei mediatori".
    Flat Hunter (Cacciatore di appartamenti) [modifica]

    Il flat hunter, anche noto come home hunter o property finder (una traduzione in italiano può essere cacciatore o cercatore di case o di appartamenti), è una particolare derivazione specializzata della figura dell’agente immobiliare. Si tratta di un consulente che, su incarico esclusivo della parte compratrice, seleziona il mercato immobiliare (delle agenzie, dei privati, enti pubblici, tribunali, ecc.) di una determinata città o quartiere di essa, alla ricerca di un immobile, a destinazione abitativa, commerciale o industriale, con delle caratteristiche ben definite. Questa figura professionale nasce negli anni ’90 negli USA col buyer brokerage o exclusive buyer agent, in seguito si afferma nel Regno Unito col property finder, in Canada e nell’Europa continentale, soprattutto in Francia con gli chasseur d’appartements[1]. In Italia, si ritrovano due categorie di flat hunter: l’agente immobiliare focalizzato esclusivamente su questo particolare servizio di ricerca e quello che lo aggiunge a quelli tradizionalmente offerti dall’agenzia immobiliare.

    • Questa pagina è stata modificata per l'ultima volta il 5 mar 2013 alle 14:13.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Perchè dici lo rafforza? Che dubbi avevi?
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    io non avevo e non ho dubbi ma leggiti (gentilmente) la discussione avuta con Ponz ieri sera sul Post Fiaip fa guerra aglia abusivi a cui io aggiungo e lui gli fa da sindacalista.
     
  4. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ... o forse dice solo la verità?

    Non capisco perchè bisogna difendere per forza delle leggi che non sono state scritte. Speriamo che le scrivano, ma se non ci sono, non ci sono.

    Mi sembra un modo di vedere le cose del tutto privo di onestà intellettuale oltre che completamente inutile.
    Come possiamo spiegare ai Clienti chi siamo e a cosa serviamo se non possiamo nemmeno dimostrarlo?

    Davvero si pensa di andare avanti a difendere la figura ipotetica dell'agente immobiliare sconfessata dalla attuale normativa?

    A quale scopo?
    E con quale probabile esito?

    Vogliamo davvero continuare a fare figuracce?
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Anche per te, quello scritto in riassunto da Wilkpedia, è dunque aria fritta? In pratica quelle sono in parte le notizie trasmesse a tutti i partecipanti al corso di formazione che a Modena è di 200 ore, dalla Camera di Commercio e da tutto il corpo docente, che di assicuro è di primìordine.
     
  6. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    A me riguardano due cose: La prima è cosa effettivamente dice la legge (argomento che badi bene di non toccare, preferendo citare fonti non del tutto affidabili o certificate dallo Stato), la seconda è come queste leggi vengono applicate in Italia.

    Il risultato di cui sopra, è quanto espresso da @Ponz nell'altra discussione.
    Il resto è fuffa per il semplice motivo che restano chiacchiere. Interessanti, ma chiacchiere che non portano all'individuazione e alla chiusura degli abusivi.

    Comunque chiudo qua, perchè su questo argomento (abusivismo) c'è già l'altro topic. Magari continuiamo di la. Anzi mi scuso con i moderatori.
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non hai risposto, condividi o no?
     
  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Faccio notare che wiipedia non smentisce nulla di quanto io affermo ;)
    Il delegare infatti significa far fare la propria funzione che non è una delle attività strumentali che la compongono, ma tutto l'insieme. Concetto che sfugge ai più. Questo lo ha confermato la consuetudine e perfino il giudicato.

    IN pratica io non posso delegare la gestione di una agenzia immobiliare in toto a tizio non iscritto. ;) Posso fargli fare visite, posso fargli compilare una proposta eccome, posso perfino farlo andare a prendere incarichi, nessuno ci punirà, perchè nessuno riuscirà a provare che è attività abusiva di mediazione visto che lavora per un mediatoe abilitato.. :)
    La distinzione delle competenze è solo una interpretazione degli agenti immobiliari e del diritto teorico, quando cerca di fare un distinguo nelle attività strumentali ceh possono esser svolte da chi non ha il patentino, ma tale distinzione teorica, in pratica, non veine mai applicata e piano piano ha perduto forza, arrivando a compromessi come il ccnl attuale appunto, che in pratica è una sorta di ipocrita foglia di fico. :)

    Il diritto stesso è arrivato a dire che chi lavora nelle agenzie senza patentino può farlo e va visto cosa effettivamente faccia per capire se è irregolare, ma si è guardato bene dal definire i limiti, cosa che esiste solo nel ccnl (fatto dagli agenti) e nella mente di qualcuno, non c'è un applicativo, uno strumento legislativo che lo definisca senza errore, anzi c'è, ma è sconfessato dall'inizio, sia dai fatti ceh dalle sentenze in giudicato ceh hanno confermato il diritto al mediatore a chi avesse delegato attività che molti vantano solo del mediatore, a collaboratori.
    Poi ci sono le denunce che alcuni colleghi in passato hanno fatto sulla base di quelle convinzioni (ne ero convinto pure io, ci feci addirittura un post sugli accompagnatori nel 2008 sul blog ai e comincia a intravedere al verità) che gli hanno procurato delle querele per diffamazione :)

    Invito chi è così sicuro a scegliere di ripetere l'esperienza o di concentrarsi sui veri abusivi che sono una infinità. ;)

    Lo rimetto di la e eviterò di continuare anche qua.. poi credo che sia sconveniente copiare interi contenuti di altri siti ;)
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Invito chi è così sicuro a scegliere di ripetere l'esperienza o di concentrarsi sui veri abusivi che sono una infinità. ;)
    lungi da me l'idea di ripetere esperienze e quant'altra io voglio solo lavorare onestamente e cercare di essere in regola con le norme. E penso che lavorando con una segretaria contrattualizzata, che fa appuntamenti, archiviazione, aggiornamento sito, fatturazione, registrazione contratti, contatto con i notai etc, ma assolutamente non fa attività di Mediazione da me e fortunatamente condivisa dal mio socio, e che viene intesa da farsi solo con patentino di AI, a mio parere sono nel giusto, e mi evito tutte le menate legali, Collaboratori? no grazie a meno che abbiano il patentino.
     
  10. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ragazzi per cortesia...c'e' un topic aperto per lo stesso motivo...continuare di la' plssss...
    grazie
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Hai ragione scusa.
     

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