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  1. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, è parecchio che non mi loggo sul forum perché ho avuto problemi di salute e tutto il resto è passato in second'ordine...
    Recentemente ho avuto una proposta di locazione per il negozio per cui richiedo come garanzia una fidejussione bancaria. La società interessata a prenderlo in affitto, mi ha chiesto se fosse possibile evitare la banca (per via dei costi) e dare direttamente a me le sei mensilità a titolo di deposito.
    Ora se non ricordo male il deposito cauzionale è di massimo 3 mensilità, io non credo che un discorso del genere sia fattibile anche perché la fidejussione copre anche un eventuale morosità e non solo i danni all'immobile.
    Ho chiesto al mio avvocato e mi ha detto che posso prendere le sei mensilità a garanzia di tutte le obbligazioni del contratto di locazione. Sono un po' confusa. Voi che ne pensate?
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Penso che non ti fidi del legale, cambialo.

    Smoker
     
  3. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non è facile cambiare. Due legali mi hanno dato due pareri discordanti. Chi ha ragione?
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In Italia ha sempre ragione chi ha i soldi in mano: prendili ;)
     
    A mwmb2, Ponz e Gentedimare piace questo elemento.
  5. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si,per i contratti commerciali il deposito non può essere sopra le 3 mensilità cash.
    Per andare oltre per questo si fa la fideiussione bancaria,che essendo a prima richiesta d'un contratto autonomo di garanzia,quindi scisso dal contratto di locazione.
    Nel Tuo caso fai una visura camerale,prendi i formazioni sulla solidità della società innanzitutto.
    Poi se tutto ok,prendi i 3 mesi di deposito cauzionale danni,e fai una scrittura privata,registrata a carico della società in cui loro ti danno 3/6 mesi di deposito infruttifero a garanzia dei canoni di locazione non percepiti.
    E'anche questo un contratto autonomo di garanzia,scisso dal contratto di locazione.
    Un'indennita'a garanzia di eventuali morosità.
    Ovviamente una volta esaurito detto fondo,per morosità,devi intraprendere lo sfratto.
    Comunque per un po stai tranquillo.
    Altrimenti ti fai fare una fideiussione in proprio,sempre contratto atipico,ponendo come garantì delle persone fisiche solide,interne od esterne alla società proponente,comunque persone fisiche che hanno tutto da perdere dall arrivo di un decreto ingiuntivo.
    Quest'ultima opzione non ha costi,solo la registrazione all AdE dell atto.Vi può essere indicato un importo maggiore a garanzia,minimo il canone di locazione annuo.
    E'un efficace ed economico deterrente alla morosita'.
    Che poi nei contratti commerciali e'sciocca in quanto la società deduce l affitto dall'IRES.
    Ma appunto oggigiorno e'pieno di avventurieri piu'che commercianti,che aprono e chiudono la società in sei mesi.Poi dalla sentenza di convalida di sfratto alla riconsegna del locale,magari con l intervento della forza pubblica passa come minimo un anno....
    Quindi o affitti a società solide,con catene di negozi,o pretendi delle garanzie autonome efficaci per i canoni di locazione non pagati.
     
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  6. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se la società non trasforma il locale con modifiche strutturali, non vedo il problema. a me personalmente non ho accettato questa copertura con assegni in deposito, perchè dovevano fare interventi massicci, e in caso di risoluzione del contratto per vari motivi, mi sarebbe rimasto tutto sul gobbo
     
  7. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Oddio senza il consenso scritto del locatore non si modifica nulla nel locale.
    E'una clausola base dei contratti di locazione e vale al fine della annullabilità del contratto.
    Se si accettano pesanti modifiche nell immobile,e'ovvio il ripristino in sede di rilascio.
    Ma dato che come al solito i conduttori nicchiano,perché costa,si affianca al modesto deposito cauzionale di 3 mensilità,come legge impone sui locali commerciali,un contratto autonomo di garanzia con deposito infruttifero pari allo stimabile ripristino e sgombero del locale al suo rilascio.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Key io cosa vevo detto? (scritto)
     
  9. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Adimecasa io ho aggiunto solo note .
    Comunque perché scrivi :assegni in deposito?
    Gli assegni si incassano e subito,salvo buon fine.
     
  10. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Come non quotarti? Anzi, per esperienza personale posso dirti che neppure le catene di negozi sono una garanzia. L'inquilino che prese in locazione il mio negozio parecchi anni fa aveva 5 attività avviate tra Roma e Provincia. Attualmente risulta nullatenente e non ritira neppure gli atti giudiziari all'indirizzo di residenza allungando così a dismisura i tempi dello sfratto per morosità.
     
  11. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si deve mettere nel contratto di locazione che in assenza di domicilio del conduttore gli atti vengono depositati alla segreteria comunale.
    Ciò non toglie che l ufficiale giudiziario può procedere all ingresso con la forza pubblica nel locale.
    Lo sfratto va avanti per contumacia.
    Poi le garanzie sulla locazione vanno fatte firmare da tutti i soci,o meglio da una persona fisica esterna alla società del conduttore,solvibile.
    Comunque anche i McDonald s sono ormai franchising nel quale il franchisee e' anche una semplice srl unipersonale..
    Purtroppo la media di durata di un attività commerciale e'scesa a 3/4anni.
    Tutto cambia troppo velocemente.
    E'lo Stato idiota non fa nulla per ammodernare la arcaica legge 392/78 per i contratti non abitativi.
    E'una chimera il contratto 6piu6
    Ma un contratto commerciale di durata inferiore e'possibile,ma difficilmente sostenibile davanti il giudice.
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    perchè in deposito, !!!!! per mancanza di deposito
     
  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il contratto con durata inferiore chi dovrebbe avvantaggiare: il locatore? oppure il conduttore?

    Smoker
     
  14. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il giudice ha il certificato di residenza del soggetto quindi le notifiche sono valide a tutti gli effetti, il problema è che non ritirando gli atti giudiziari i tempi si allungano perché bisogna attendere la compiuta giacenza e il ritorno del plico in tribunale. Considerando che le notifiche in una causa di sfratto per morosità sono parecchie (convalida di sfratto, sentenza, primo accesso ufficiale giudiziario etc etc etc) e che per ognuna passa almeno un mese, si spiega il perché delle lungaggini.
     
  15. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Cosa ti posso scrivere.
    In futuro pretendi nei contratti di locazione la pec,dribblando cosi il problema raccomandate.
    Poi basta una visura camerale per sapere la pec di ogni società esistente in Italia.
    Ribadisco comunque di scrivere nei contratti la segreteria del comune come sede di ricezione degli atti oltre alla pec.
    il problema raccomandate va estirpato alla radice.
     
  16. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Attenzione, le notifiche di cui parlo le fa direttamente il tribunale quindi niente pec. Partono dall'ufficio dell'ufficiale giudiziario una volta che il giudice e/o l'avvocato depositano un atto.
     
    A Ponz piace questo elemento.
  17. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    I tribunali ormai fanno pure le procedure concorsuali via pec.
    E comunicano ai legali pure le sentenze via pec.
    Equitalia già sta iniziando ad inviare le cartelle esattoriali via pec.
    L obbligo per le società di dotarsi di pec risale al 2011.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  18. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Tornando al discorso principale, la società interessata ci ha ripensato preferendo un locale completamente ristrutturato e più piccolo.
    Incredibile ma vero, si affittano meglio i locali decentrati perché il canone di affitto si riduce drasticamente. Perciò se avete un locale grande come un box e lontano da ogni rotta conosciuta, non preoccupatevi, lo affittate in un amen! :risata:
     
  19. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Magari fosse cosi....
    Quel che conta e':
    location,location,location
    Se hai un ottima location chiami direttamente il franchisor che apre direttamente lui...
    O la Cushman Wakefield degli Agnelli...
     
  20. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ho qualche dubbio sulla validità di questo metodo di notifica.................

    Smoker
     

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