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  1. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    buongiorno,
    Ho comprato un immobile su due livelli piano +sottotetto ,che risulta accatastato in a2 ma manca l agibilità in quanto mancano le finiture principali ( serramenti sanitari ) .
    Ora siccome dovrei procedere con i lavori per completare il piano semi finito e fare anche i lavori nel sottotetto per ricavare la zone notte , vorrei portare in detrazione la maggiorate dei lavori.
    Di regola dovrei finire prima il piano giorno di cui ho diritto solo IVA agevola 4% in quanto manca agibilità , poi una volta ottenuta l agibilità farei i lavori di ristrutturazione in mansarda portando tutto in detrazione .
    però fare i lavori prima sotto e poi farli in mansarda comporta il fatto che rischierei di rovinare il piano finito perché muratori elettricisti idraulici passerebbero dalla zona finita per lavorare .
    Mi chiedo non esiste un modo per iniziare contemporaneamente i lavori portando in detrazione solo quelli per la mansarda ? Non so magari facendo due pratiche in Comune , una per completamento unità e una per ristrutturazione sottotetto , in modo che anche mancando l agibilità io possa suddividere i lavori da potare in detrazione da quelli no.

    Grazie infinitamente

    Sebastiano
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma sei sicuro che il piano sottotetto sia accatastato regolarmente e non come sottotetto non abitabile ?
     
  3. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno, la ringrazio per il suo interesse.
    Il sottotetto risulta come ripostiglio.
     
  4. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' tua facoltà sicuramente presentare due pratiche distinte.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se il sottotetto è ad uso ripostiglio, non puoi ricavare la zona notte, se non in modo abusivo, e quindi rischiando e ovviamente non potendo presentare domanda in comune, se non per finire la mansarda come ripostiglio.

    Urge che ti rivolga ad un tecnico.
     
  6. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie , però io volevo sapere se posso portare in detrazione i lavori per il sottotetto nonostante non ci sia L agibilità al piano sottostante , oppure devo per forza finire il primo piano ottenere l agibilità e poi ristrutturare il sottotetto .

    Grazie ancora
     
  7. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Non c'è vincolo legato al fatto che l'immobile non sia agibile. Si parla di spese sostenute per la sistemazione di immobili appartente a qualsiasi categoria catastale, pertanto, puoi fare i lavori di ristrutturazione, anche prima della zona giorno. E' ovvio che i lavori che realizzi devono essere autorizzati. Se realizzi qualcosa di difforme da ciò che autorizzato rischi di perdere capra e cavoli...
     
  8. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    Però l agenzia entrate dice che i lavori fatti su immobili nuovi privi di agibilità , sono da considerarsi "completamento unità immobiliare " e di conseguenza non godono delle agevolazioni fiscali ristrutturazione 50%, ma solo del IVA agevolata 4% sui i lavori da fare .

    Grazie
     
  9. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Questo è un immobile nuovo? A me non pare se ha già una classificazione catastale! forse l'Agenzia intende un immobile che è di nuova realizzazione che magari è costruito al rustico, per il quale non ci sia stata una chiusura dei lavori, per cui fare i lavori che necessitano per l'ottenimento dell'agibilità, conformità e abitabilità non possono essere agevolati, come è giusto che sia. A meno che non si sia informato per il suo caso specifico e allora non ha che da completare i suoi lavori per l'ottenimento dell'agibilità e dopo eseguire gli altri per la ristrutturazione del sottotetto.
     
  10. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ringrazio sempre per le cortesi risposte ,
    Ribadisco che l immobile è una nuova costruzione terminata 3 anni fa però senza i serramenti e pavimenti e i sanitari mentre gli impianti ci sono .
    L agibilità non c e , e quindi stando a quello che dice l agenzia del entrate non posso portare in detrazione i lavori.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono un tecnico, ma mi sorprende che questo immobile abbia ottenuto l'accatastamento in A2 senza la fine lavori, visto che è relativamente recente.

    Anche questo non mi sembra corretto: la detrazione per ristrutturazioni mi sembra riguardi solo le unità abitative. Quindi categorie Ax escluso A10.
     
  12. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quindi l unica via è finire prima il piano giorno non portando in detrazione le spese poi ottenere l abitabilità , è solo dopo ristrutturare il sottotetto detraendo le spese ?
    Allego visura catastale i
     
  13. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    - Non è indispensabile, probabilmente lo hanno fatto mentre presentavano le pratiche per la chiusura dei lavori, d'altronde per ottenere l'agibilità devono presentare l'accatastamento, quindi è assolutamente plausibile.

    - Riguarda singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e loro pertinenze.
     
  14. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Allora ribadisco, l'immobile non è una "nuova costruzione" perchè per provare che l'immobile sia esistente basta che risulti accatastato o che sia stata presentata domanda di accatastamento, come nel suo caso!!
    Inoltre, le dico di più, lei può usufruire del bonus per le ristrutturazioni anche per la zona giorno e non solo per il sottotetto.
    Gentilmente, io non sono riuscito a trovare nulla relativamente a questo presunto legame tra agibilità e bonus ristrutturazione, se volesse postare o indicare i riferimenti normativi o la circolare esplicativa e/o il parere dell'AdE a cui fa riferimento, farebbe cosa gradita.
     
  15. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
  16. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Ok mi sembra abbastanza chiaro e rispecchia quello che le ho già detto.
    In breve sintesi le domande da porsi sono le seguenti:
    1) Esiste una comunicazione di fine lavori? Se non dovesse saperlo, si può facilmente verificare presso gli uffici dell'urbanistica del comune di competenza o chiedendo al tecnico e/o al costruttore che si è occupato ai tempi della direzione/esecuzione lavori. E' possibile che esista, anche se la mancanza dei serramenti (esterni e/o interni?), mi faccia un po dubitare. Si verifichi magari lo stato generale della pratica capendo quello che è stato fatto e quale documentazione eventualmente mancherebbe per ottenere l'agibilità.
    2) Perchè non sono stati completati i lavori mancanti (questa è una mia curiosità)? La qual cosa mi fa restare un po perplesso... non è che c'è del "marcio", nel senso che c'è qualcosa realizzato in maniera non conforme al progetto depositato?
    3) Catastazione immobile: abbiamo detto che è accatastato. (Questo è un elemento fondamentale come detto, perchè è uno degli elementi che servono per ottenere l'agibilità.)
    4) I lavori che mancano sono minimi, come ricordato nell'articolo, quindi in linea di principio i lavori che sono da farsi possono ottenere l'IVA agevolata al 10% (attenzione che i serramenti sono beni essenziali, quindi non tutto può essere agevolato al 10%) e ottenere il bonus per la ristrutturazione.
    Penso che così dovrebbe essere abbastanza chiaro.
    Saluti
     
  17. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La ringrazio davvero , se vuole dare un occhio le posto di seguito lo storico delle pratiche che mi ha dato il comune ...


    7. PRATICHE EDILIZIE: Denuncia di Inizio Attività n. 55/07 presentata al comune di ********** in data 30/07/2007 a nome della società ********************************.”, con sede in ************* (CO) in via ************** n. 2/H, codice fiscale ****************** (volturata a nome della ****************************** in data 12/02/2008) autorizzazione paesistica n. 6/2007 del 14/01/2008 protocollo 3941, Permesso di Costruire n. 6/2007 del 14/01/2008 protocollo 3941, permesso di costruire n. 11/07 presentato al medesimo Comune di ********** in data 15/04/2008 pratica edilizia n. 5453/08, autorizzazione paesistica n. 6/2008 del 23/03/2009 protocollo 4007 e successiva Denuncia di Inizio Attività in variante presentate in data 24/10/2008 protocollo 14158 ed in data 16/06/2010 protocollo n. 7678. In data 23/06/2010 è stata comunicata al comune di ************* l’ultimazione dei lavori di edificazione con contestuale certificazione del progettista e direttore dei lavori della loro realizzazione in conformità ai progetti allegati ai succitati titoli edilizi abitativi inerente i sub. 4, 5, 13 e 14. E’ stata presentata al comune di ************ la richiesta del certificato di agibilità con il protocollo n. 7980 inerente i sub. 4, 5, 13 e 14.
    i d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1.
    Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: L'immobile è privo del certificato di agibilità in quanto non sono stati ultimati i lavori di finitura così come elencati nella descrizione dell'immobile. Regolarizzabili mediante Denuncia di inizio attività per completamento fabbricato
     
    Ultima modifica di un moderatore: 26 Maggio 2015
  18. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Salve,
    prego di nulla. Allora, tutto sommato la pratica sembra si sia bloccato solo per questo mero "errore" nella dichiarazione del progettista/DL sul completamento delle opere... chissà poi perchè non le hanno fatto queste opere... ma è altra storia... comunque ribadisco quanto ho letto la detrazione va usufruita da immobili esistenti e per dimostrarlo basta che questi siano accatastati o sia stata presentata domanda di accatastamento.
    Ora per far sembrare le cose diciamo meno "strane", perchè comprendo bene che andare a mettere degli infissi senza sostituire dei precedenti, così come i sanitari, sembra una cosa assurda, ma se quello che ho scritto sopra è vero e non ho ragione di credere che non lo sia, allora ha diritto la detrazione, quindi, io presenterei una pratica unica che mi unisca questo completamento, così che si chiuda la partita della agibilità e contestualmente possa effettuare i lavori sul sottotetto per la ristrutturazione. Questo a grandi linee, poi bisogna comunque farei "i conti" con l'ufficio tecnico comunale e verificarne l'attuabilità.
    Buona giornata
     
  19. raimondisebastiano

    raimondisebastiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La ringrazio , per completezza le dico che i lavori non sono stato finiti perché l impresa è fallita ed io ho comperato L immobile all asta .
    Ora grazie a Lei ho le idee più chiare .
    Vorrei poter ricambiare in qualche modo .

    Grazie davvero!

    Sebastiano
     
  20. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Era quasi evidente... che fosse fallita intendo... ;)
    ora a meno che non mi voglia dare un qualsiasi tipo di di incarico non saprei come!! eheheh...
    mi fa piacere, se almeno ciò che abbiamo detto ha avuto un senso e avrà soprattutto un riscontro positivo.
    Buona giornata
    Alessandro
     

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