Differenza fra sopraelevazione e modifica terrazzo

[lucacerniglia]

Salve a tutti,
non so se sono nella sezione giusta. Comunque ci provo:
posseggo un attico (ultimo piano); sopra a questo c'è un lastrico solare condominiale (senza parapetto, utilizzato per antenne condominiali, con copertura piana e guaina). Come proprietario dell'ultimo piano vorrei sopraelevare (verificati i permessi urbanistici, cubatura residua, statica, regolamento di condominio ecc.) ma mi pongo una domanda:
dato che non ho bisogno di cubatura aggiuntiva ma solo di un terrazzo, posso usare la fattispecie della sopraelevazione per usare in modo esclusivo il lastrico solare?
Premetto che ho cercato di studiare la cosa e la risposta che ho trovato è NO, non posso perchè se uso il lastrico solare in via esclusiva privo gli altri condomini del loro diritto sulla cosa comune e altero la destinazione del bene, mentre se sopraelevo creando un altro piano non ledo questi diritti perchè indennizzo i condomini, come previsto dalla legge, e ricostruisco il lastrico sopra il nuovo piano, ridando quindi ai condomini la facoltà di usare la copertura.
Ma non mi convinco: non posso indennizzare i condomini anche nel caso di uso esclusivo del lastrico solare? Qual è la differenza? Se lascio in opera le antenne condominiali che ci sono ora, non ledendo quindi l'uso che stanno facendo gli altri condomini del lastrico, perchè non posso?
In sostanza: perchè la legge fa differenza fra sopraelevazione con costruzione e senza costruzione?
Qualche esperto può aiutarmi?
Grazie mille
Luca

 

[Laura Mencarini]

Buongiorno, se il lastrico solare è condominiale, è chiaro che qualsiasi cosa lei voglia farci, prima lo deve acquistare. Nel caso di soprelevazione, immagino da realizzare con piano casa, lei ha diritto di realizzare cubatura sulla sua proprietà, non su quella comune. Quindi la domanda è: si può realizzare un terrazzo praticabile su una copertura che al momento non lo è? Dal punto di vista urbanistico non credo ci siano problemi, vanno verificati però gli aspetti tecnologici e strutturali. In ogni caso, se il terrazzo non è suo, non può utilizzarlo in modo esclusivo.
saluti

 

[lucacerniglia]

Gentile Laura,
Non sono assolutamente un esperto e quindi mi scuso ma dissento dal suo parere in quanto la legge dice che è il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario del lastrico solare. Le due condizioni possono essere unite nella stessa persona ma non è necessario. Ci sono moltissime sentenze che confermano quanto sto dicendo.
Tanto è vero che per esercitare il diritto di sopraelevazione non è necessaria l'autorizzazione condominiale. Ma gli altri condomini possono opporsi solo se la sopraelevazione e' in contrasto con il decoro architettonico, la sicurezza del fabbricato, e altri aspetti urbanistici e o paesaggistici.
Saluti
Luca

 

[Laura Mencarini]

Ok, sicuramente mi sbaglio riguardo la soprelevazione, ma a quanto ho capito lei vorrebbe usare il lastrico solare come terrazzo, lasciando al condominio la servitù per le antenne. Per fare questo a mio parere l'unica soluzione è acquistarlodal condominio.
Saluti
Laura

 

[SALVES]

Se vuoi l'esclusività del lastrico lasciando le antenne occorre che stipuli un rogito apposito con il condominio.

 

[cafelab]

E' corretto, come proprietario dell'ultimo piano puoi sopraelevare e destinare a lastrico solare condominiale la copertura della sopraelevazione,
se invece vuoi un terrazzo ad uso esclusivo devi acquisire la proprietà dal condominio.
Naturalmente in ogni caso la sopraelevazione andrà progettata in maniera di lasciare accessibile lo spazio tecnico senza doverti passare per casa..

 

[Utente Cancellato 45851]

Salve, vorrei porre un quesito simile, sono proprietario di un appartamento bilivelli in un condominio di nove unità immobiliari e vorrei sfruttare la legge del sottotetto emessa dalla Regione Lazio. La copertura è ad una falda, le rispettive altezze sono H max 2,2 e H min 1,20, la superficie della stanza è di 20 MQ, vorrei creare un tetto a terrazza portando l'altezza piana a H 2,20. Il solaio di copertura è in cemento armato e sopra l'attuale copertura sono installati n.6 pannelli solari per la produzione di acqua calda per 6 unità immobiliari. Per accedere alla copertura, per eventuale manutenzione degli impianti, devono passare per forza da casa mia, e per questo ho una riduzione sulla tabella millesimale. Le mie domande sono: Posso farlo? Devo avere l'unanimità dell'assemblea condominiale? Quanto potrebbe costarmi?
Grazie

 

[cafelab]

Buongiorno,
tutto si può fare
La legge sul recupero dei sottotetti impone un'altezza minima di m 2,40, con un rapporto aeroilluminante di 1:16, andando a intervenire sulla struttura portante sarà necessaria l'autorizzazione del condominio, la possibilità/convenienza di trasformare il tetto in terrazza dipende dalla struttura della costruzione e dai vari vincoli burocratici locali.

Difficile stimare il costo senza aver visto il luogo e le variabili che possono concorrere sono parecchie, struttura, professionisti che dovranno intervenire (architetto, ingegnere, termotecnico, eventualmente anche geologo) fondazioni, accesso al cantiere, occupazione suolo pubblico, oneri, struttura della nuova realizzazione, ecc.

 

[Utente Cancellato 45851]

Per l'altezza minima è intervenuta una legge successiva che stabilisce:
b) l’altezza media interna netta che, nel caso in cui il solaio sovrastante, o una sua porzione, non sia
orizzontale, si intende come la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale,
mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso del solaio sovrastante ad esso, deve
essere fissata in 2,00 metri, ivi compresi i volumi tecnici con copertura piana;
Come altezza ci rientro, ma grosso modo quando potrebbe costare?

 

[cafelab]

Questa parte mi era sfuggita, interessante grazie
come prezzo te l'ho detto non c'è modo di darti un costo realistico, sparo una cifra...40 - 50k euro