Ciro27

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Buonasera
un mio cliente deve vendere un appartamento, e pertanto devo rilasciare una conformità urbanistica e riaccatastare l'immobile.
Dopo un accesso agli atti, ho rinvenuto l'ultima planimetria dell'appartamento contenuta in una pratica edilizia del 1997. Su di essa ho notato alcune difformità:
-una finestra è traslata di circa un metro rispetto allo stato di fatto
-alcune finestre non sono della misura corretta
-l'intero disegno, nonostante sia rappresentato con le posizioni di tutti i locali, porte e finestre correttamente, è sballato nelle sue dimensioni generali.

In buona sostanza, trattandosi di un appartamento del centro storico, con muri inclinati, il rilievo fatto all'epoca non è attendibile, e il disegno ne risulta sballato. Me ne sono accorto sovrapponendo il rilievo del piano superiore, e vedendo che non combaciava.

In questo caso credo sia necessaria una SCIA in sanatoria. Voi che dite?
Ma la mia domanda è anche questa: può il mio cliente rivalersi sul vecchio progettista che nel 1997 ha presentato in comune una planimetria difforme dalla realtà? Allora si disegnava a mano ed è evidente che il progettista non abbia fatto un rilievo a regola d'arte. E ora il cliente a costretto a pagarne le conseguenze?
 

brina82

Oggi è il mio Compleanno!
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Buonasera
un mio cliente deve vendere un appartamento, e pertanto devo rilasciare una conformità urbanistica e riaccatastare l'immobile.
Dopo un accesso agli atti, ho rinvenuto l'ultima planimetria dell'appartamento contenuta in una pratica edilizia del 1997. Su di essa ho notato alcune difformità:
-una finestra è traslata di circa un metro rispetto allo stato di fatto
-alcune finestre non sono della misura corretta
-l'intero disegno, nonostante sia rappresentato con le posizioni di tutti i locali, porte e finestre correttamente, è sballato nelle sue dimensioni generali.

In buona sostanza, trattandosi di un appartamento del centro storico, con muri inclinati, il rilievo fatto all'epoca non è attendibile, e il disegno ne risulta sballato. Me ne sono accorto sovrapponendo il rilievo del piano superiore, e vedendo che non combaciava.

In questo caso credo sia necessaria una SCIA in sanatoria. Voi che dite?
Ma la mia domanda è anche questa: può il mio cliente rivalersi sul vecchio progettista che nel 1997 ha presentato in comune una planimetria difforme dalla realtà? Allora si disegnava a mano ed è evidente che il progettista non abbia fatto un rilievo a regola d'arte. E ora il cliente a costretto a pagarne le conseguenze?
Ne parlerei col capo dell'ufficio tecnico, magari si trova una soluzione idonea e poco "invasiva" per la particolare situazione.
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
A mio parere la pianta rientra nelle tolleranze come errore materiale di rappresentazione grafica. Al tempo non c'era mica il laserscanner ed è evidente che nessuno ha spostato le murature portanti.

Discorso differente per le aperture che vanno verificate anche con gli altri precedenti edilizi e non solo l'ultimo.

A proposito, ci sono anche altri titoli? Il progetto del 1997 riguardava tutto il fabbricato o solo una porzione?
 

Ciro27

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non se la cava con una variazione catastale per esatta rappresentazione grafica?
Non mi è mai capitato di farla prima. Devo passare prima dal comune? Oppure invio direttamente la planimetria corretta col docfa specificando esatta rappresentazione grafica? La domanda mi sorge spontanea: se così fosse farebbero tutti così evitando sanatoria. Dove sta il limite?
 

Ciro27

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Privato Cittadino
A mio parere la pianta rientra nelle tolleranze come errore materiale di rappresentazione grafica. Al tempo non c'era mica il laserscanner ed è evidente che nessuno ha spostato le murature portanti.

Discorso differente per le aperture che vanno verificate anche con gli altri precedenti edilizi e non solo l'ultimo.

A proposito, ci sono anche altri titoli? Il progetto del 1997 riguardava tutto il fabbricato o solo una porzione?
Il progetto riguardava solo l’appartamento. Non ce ne sono altri.. Il disegno è fatto a mano ma non è quotato, c’è solo indicazione della scala 1:100. Ma misurando con un righello ci si accorge che le finestre sono larghe anche 120 cm quando nella realtà sono 80 cm.
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Direi che ti è andata bene allora! Come stato legittimo dovrai rifarti alla planimetria d'impianto catastale e verificare se vi sono difformità oggettive con quanto rappresentato nell'ultimo precedente edilizio (es. Numero delle finestre, divisione interna,....). Se è tutto a posto verificherei con un tecnico comunale che le difformità da te riscontrate possano rientrare nelle tolleranze e, se la risposta fosse affermativa, per sicurezza presenterei una pratica edilizia con la loro rappresentazione in modo tale da citarla nella conformità.
 

brina82

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Direi che ti è andata bene allora! Come stato legittimo dovrai rifarti alla planimetria d'impianto catastale e verificare se vi sono difformità oggettive con quanto rappresentato nell'ultimo precedente edilizio (es. Numero delle finestre, divisione interna,....). Se è tutto a posto verificherei con un tecnico comunale che le difformità da te riscontrate possano rientrare nelle tolleranze e, se la risposta fosse affermativa, per sicurezza presenterei una pratica edilizia con la loro rappresentazione in modo tale da citarla nella conformità.
Diciamo che se il tecnico comunale è elastico gli dovrebbe far presentare una pratica di "rettifica" o semplicemente mandare una PEC con l'esatta rappresentazione, spiegando in relazione che l'edificio è nato proprio in quel modo e che vi è una rappresentazione sbagliata del progetto.

Al che la considerazione nasce spontanea: anche se fatto male e senza righello, qualcuno potrebbe obiettare dicendo che il muratore avrebbe dovuto eseguire quel disegno, e non fare di testa propria...

Prima del 1997 non vi sono altre pratiche/disegni?
 

Ciro27

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Privato Cittadino
La situazione è questa:
-planimetria catastale del 1939 con layout difforme da quanto presente oggi
-unica pratica edilizia esistente rappresentante l’appartamento datata 1997 con layout conforme a oggi (a meno delle difformità già citate: posizione finestra spostata di c.a.un metro, larghezze finestre, misure generali del disegno sballate rispetto ai piani superiori)

mi sembra strano che possa rifare solamente un rettifica al catasto
 

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