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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi trovo di fronte ad una P.A. che non è rimasta inerte, ma al momento della domanda di agibilità, ha chiesto la relazione asseverata da parte di tecnico acustico qualificato, in merito al rispetto dei requisiti acustici passivi, sulla base del DPCM 5/12/97, relativamente ad una mansarda ricavata a seguito di domanda di recupero di un sottotetto, su una costruzione monofamiliare preesistente.

    Situazione normativa:
    1) Il DPCM 5/12/97 non è affatto stato sospeso: da molti è già definito come decreto attuativo, è tuttora in vigore.
    2) La P.A. ha tutto il diritto di continuare a chiedere la asseverazione del rispetto dei requisiti acustici passivi sulla base di quanto specificato dal citato DPCM
    3) In fase di rilascio dell'agibilità, la PA non si limita ad analizzare gli eventuali (di solito inesistenti) elaborati progettuali acustici, ma richiede una documentazione dello stato "reale", con misurazioni effettuate sul campo da tecnico qualificato.
    4) In mancanza di ottemperanza ai parametri di legge, sospende il rilascio dell'agibilità.

    A confondere le cose sono intervenute le seguenti disposizioni:
    5) La legge 88 del 07 lug 2009 non rende applicabile il DPCM 5.12.97 tra acquirenti e costruttori (non puoi rivalerti su vizi occulti)
    6) Con la legge 96/2010 quanto sopra affermato è stato rafforzato, ma mantenendo piena validita del DPCM sotto il profilo pubblicistico.

    Fin qui il dato di fatto.
    Aggiungo poi una conclusione di tipo interpretativo, non isolata. Mi riferisco all'ipotesi di valutazione del danno, che come ricordato sopra è diventato difficile farsi riconoscere, ma che comunque viene stimato nell'ordine del 20% del valore dell'immobile".

    Ora io mi chiedo e vi chiedo:
    a) se il Comune nega l'agibilità, come si fa a dire che il danno è dell'ordine del 20% e non del 100%?
    b) in mancanza di agibilità, un privato potrebbe anche ignorare e rischiare le sanzioni (tra l'altro di carattere penale, mi pare), ma mi domando: sarebbe oggi possibile rogitare una vendita, o stipulare un contratto di locazione, di un immobile inagibile? E se si con quale danno?


    Nel mio caso le cose si complicano anche sotto il profilo tecnico: so che una grossa responsabilità l'ha avuta il geom progettista e direttore lavori. Ma non si è trattato di nuova costruzione in senso stretto: e trattandosi di parziale sopraelevazione su strutture preesistenti, certamente non era libero di variare spessori e stratigrafia delle pareti e dei solai preesistenti, quindi "costretto" dalla situazione di partenza, a limiti di prestazioni acustiche passive dettate dalla struttura preesistente. Eventuali evoluzioni tecnico-legislative purtroppo non faranno che andare in una ulteriore inasprimento delle richieste.

    Vi chiedo quindi come se ne possa uscire, se non sperando in una sorta di sanatoria, che però riguardando tematiche agganciate al tema della "salute", potrebbero non essere sanabili solo attraverso un atto amministrativo.

    Che strade ritenete percorribili per superare o eludere attraverso argomenti tecnico-legali la sospensione della PA per il rilasco dell'agibilità?

    Grazie per l'ascolto. :shock: :???:
     
  2. giomedo

    giomedo Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Requisiti acustici e agibilità

    Buongiorno,

    sono tecnico competente in acustica ambientale e ritengo che i riferimenti normativi che indica siano corretti, come è corretto che la P.A. richieda documentazione ex D.P.C.M. 5/12/1997 essendo la norma ancora cogente per quanto riguarda i rapporti fra P.A. e cittadino.

    In genere è richiesta dal Comune, nel suo caso immagino in sede di allegati alla D.I.A., la valutazione "previsionale dei requisiti acustici passivi" ex D.P.C.M. 5/12/1997 redatta secondo le norme UNI serie 12354-x; tale valutazione ha il vantaggio di prevenire eventuali "problemi" riguardando la fase di progetto dell'intervento edilizio ed in genere ha costi relativamente contenuti.
    Quando tale valutazione non è stata fornita nei tempi opportuni, prima del rilascio dell'agibilità, i Comuni in genere non si accontentano più della valutazione previsionale, ma richiedono la relazione di collaudo, che ha, fra l'altro, costi più elevati.
    Va poi detto che la nuova norma tecnica per i collaudi acustici degli edifici UNI 11367:2010 manca ancora di forza legale, non essendo stati promulgati i nuovi decreti in materia di acustica, attesi per il dicembre 2010 che la richiameranno direttamente.

    Nel suo caso i problemi mi pare siano due e possono procedere per vie diverse:
    1) Ottenere l'agibilità;
    2) Valutare la sussistenza di vizi dell'edificio ed eventualmente rivalersi sul costruttore.

    Per il punto 1, bisognerebbe vedere la richiesta precisa del fatta dal Comune, se riguarda quindi la valutazione previsionale o il collaudo acustico e fornirgli una o l'altra cosa, se quello che manca alla sua pratica è il "documento formale" a prescindere dai risultati in esso contenuti. Anche le bozze dei nuovi decreti prevedono che in caso di non rispetto della classe minima indicata dalla UNI 11367:2010, gli edifici possano comunque essere agibili, indicando il declassamento rispetto al minimo richiesto (cosa che andrà riportata anche negli atti di compravendita). Se poi dalla valutazione risulta che l'unità immobiliare è conforme ai requisiti acustici minimi del DPCM, meglio per tutti.

    Per il punto 2, la sospesione parziale del D.P.C.M. 5/12/1997 riguarda proprio i contenziosi fra proprietario e costruttore, ma va detto che è una sospensione potenzialmente transitoria, quindi bisogna attendere i nuovi decreti per vedere come effettivamente disciplineranno la cosa anche per questi mesi di vuoto relativo (questo è il punto più controverso per le istanze che le categorie coinvolte hanno presentato al Ministero). Tuttavia il fatto che nei contenziosi non ci si possa riferire direttamente al D.P.C.M., non vuol dire che la tutela verso l'eventuale "vizio" dell'edificio non possa essere riferita al quadro normativo generale e ricevere in sede giudiziale eventuale risarcimento economico.

    Un saluto cordiale
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Intanto grazie per la risposta.
    Il comune si esprime con i seguenti termini
    In fase di progetto non è stata presentata, credo, alcuna documentazione
    La costruzione è stata fatta in economia, quindi non si tratta di acquisto da costruttore (è un redupero di un sottotetto, quindi con vincoli strutturali preesistenti)
    Il progettista/D.L certamente poteve prendere in corso d'opera provvedimenti per migliorare i parametri acustici: ... però non me la sento di rivalermi su lui, per varie ragioni. E non è detto poi che potesse disporre di soluzioni miracolose.

    Quindi mi piacerebbe molto poter perseguire la strada da te indicata (sul forum per abitudine ci si da del tu ...) .
    Come formuleresti la domanda per l'agibilità secondo quanto sembri suggerire? Grazie in anticipo.
     
  4. giomedo

    giomedo Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    requisiti acustici passivi degli edifici

    Mi adeguo volentieri al "tu".

    Va semplicemente fornita al Comune la relazione di collaudo dei R.A.P. che hanno espressamente richiesto ed a cui hanno subordinato il Permesso di Costruire che ti hanno rilasciato (pt.10 dello stesso), con le modalità indicate dal D.P.C.M. 5/12/1997 e le relative norme UNI 140-x ecc. E' comunque consigliabile un incontro col tecnico comunale responsabile del procedimento.
    Il collaudo e la relazione devono essere fatti da tecnico abilitato e con strumentazione a norma ed in regola con la taratuta periodica.

    Tieni conto che fra i vari requisiti previsti dal D.P.C.M. 5/12/1997 può essere che nel tuo caso la verifica di alcuni parametri sia "non richiesta" dalla Legge, è da vedere infatti la situazione effettiva dell'edificio. Se, caso limite, il recupero del sottotetto riguardasse una villa singola, gli unici parametri cogenti da valutare sono l'isolamento standardizzato di facciata e la rumorosità degli impianti. Diversamente andrebbero verificati anche il potere fonoisolante apparente di elementi di separazione (verticali ed orizzontali) fra ambienti appartenenti ad unità immobiliari differenti ed il livello di rumore di calpestio fra unità immobiliari diverse sovrapposte.

    Quindi non è detto a priori che il progettista abbia commesso delle leggerezze, infatti anche la Legge Regionale della Lombardia n°13/2001, Art.7 comma 1, richiede la dichairazione del progettista per "interventi che modifichino le caratteristiche acustiche".

    Quello che ti ho precedentemente prospettato dei nuovi decreti (declassamento, ecc.) è solo un'indicazione basata sulle bozze circolate e che oggi non può essere richiamata in sede ufficiale, così anche la UNI 11367:2010 per quanto autorevole, fintanto che non sarà richiamata da un fonte ordinaria del diritto italiano, resta una norma tecnica cui eventualmente conformarsi su base volontaria, almeno per la parte inerente il classamento.

    Il consiglio è quindi quello di accordarsi col tecnico comunale, giusto per eviatare eventuali sorprese anche circa le tempistiche, e di incaricare un bravo tecnico competente in acustica per eseguire il collaudo.

    Integrata la pratica come da richiesta del Comune non dovrebbero esserci poi difficoltà ad ottenere l'agibilità.

    La materia è articolata e potremmo disquisirne a lungo, ma queste indicazioni sono quelle che credo più "pronte all'uso" per il tuo caso.

    Ciao.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Molto gentile, ed esaustivo.

    In effetti, pur trattandosi di un piccolo edificio intestato ad un'unica persona, era costituito da 2 u.i. (un'abitazione al 1° piano, ed il negozio a pian terreno). Ricuperando il sottotetto, si è ottenuta una nuova unità abitativa.

    Credo che allo stato attuale ci siano carenze in parte in termini di isolamento di facciata, ma soprattutto di insonorizzazione del piano di calpestio. Notare che per il momento rimarrebbero di un unico proprietario: ma tant'è.

    Credo dui aver capito che forse le nuove disposizioni, se confermano le bozze, potrebbero non necessariamente aggravare la situazione ma lasciare aperta la via del declassamento acustico e quindi parrebbe opportuno aspettare.

    In effetti leggendo documenti in rete, una delle osservazioni ricorrenti è proprio l'incongruenza del vincolo tra acustica ed agibilità: se le motivazioni fossero "sanitarie o di sicurezza" ciò dovrebbe valere non solo su abitazioni di nuova costruzione. Se il limito minimo non è obbligatorio per il parco edilizio esistente, non parrebbe logico negare l'agibilità al nuovo.

    Si ordina lo sgombero, sia sul nuovo che sul vecchio, se ci fossero reali pericoli di sicurezza.
    Starò a vedere come evolverà la situazione: per fortuna non abbiamo urgente bisogno di utlizzare i nuovi locali, che abbiamo realizzato, dovendo comunque procedere al rifacimento del tetto.

    Grazie ancora per la gentile consulenza. :fiore:
     

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