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  1. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Riporto un testo interessantissimo di Giuseppe Bordolli che ho incocciato in rete durante le mie ricerche, che mi sembra esaurisca ottimamente l'argomento. Per i posteri ovviamente :)


    Colui che intende realizzare, nel minor tempo possibile, un'operazione immobiliare (vendita o locazione) è libero di affiancare ad un mediatore uno o diversi intermediari.
    Infatti, come ha recentemente sottolineato la Cassazione, né il codice civile, né la legge speciale sulla mediazione n.39/1989 prevedono l'incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare (così Cass. 8 marzo 2002 n.3437).
    La regola, piuttosto, è esattamente di segno diverso, cioè nel senso dell'ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto prevede espressamente la norma dell'art.1758 c.c., che consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico.

    La fattispecie prevista dall'art.1758 c.c.
    E' opportuno rilevare che l'ipotesi prevista dalla norma di cui sopra ricorre non soltanto quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell'affare, ma anche quando abbiano agito successivamente ed in modo autonomo, purché l'uno si sia giovato dell'apporto utile dell'altro, limitandosi, da parte sua, ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell'accordo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell'affare. La fattispecie in questione, quindi, presuppone che vi sia una pluralità di rapporti intercorrenti tra lo stesso contraente (o gli stessi contraenti) e più mediatori, ciascuno dei quali abbia effettivamente svolto opera di mediazione, contribuendo efficacemente a mettere in rapporto tra loro le parti contraenti; il che non si verifica quando un intermediario si limiti a segnalare l'affare o un possibile cliente ad un altro collega che provveda a procurare l'incontro tra i contraenti o quando, pur essendo stati incaricati diversi mediatori, la conclusione dell'affare non costituisca il frutto di un'azione collettiva ma il risultato di un intervento autonomo di uno di essi da solo sufficiente a far accordare le parti.

    Il diritto dei diversi mediatori ad una quota della provvigione.
    In base all'art.1758, qualora l'affare sia stato concluso per effetto dell'intervento di più mediatori, secondo le modalità sopra delineate, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione. Pertanto, la parte che si è avvalsa dell'attività dei mediatori può considerarsi liberata dall'obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota spettantegli: il credito dei vari mediatori, infatti, non è solidale.
    Di conseguenza, se la parte corrisponde l'intera provvigione ad uno soltanto dei mediatori, non è liberata verso gli altri e non può agire per la ripetizione dell'indebito pagamento verso colui che l'ha percepita; quest'ultimo, del resto, non è responsabile in solido con la parte che l'ha pagato verso gli altri mediatori. Inoltre, la rinuncia di alcuni mediatori al compenso non autorizza gli altri a pretendere una somma superiore a quella corrispondente alla loro quota. Al contrario, qualora uno dei mediatori risulti non iscritto nell'apposito ruolo della legge n.39/1989 (e, quindi, non possa ottenere alcun compenso), gli altri colleghi potranno percepire la maggior quota che avrebbero potuto pretendere senza la partecipazione del mediatore abusivo. In ogni caso, la parte non è obbligata a pagare una quota della provvigione al mediatore che, pur avendo contribuito alla conclusione dell'affare, abbia agito nell'ombra sulla base di un accordo con l'unico mediatore con il quale il cliente ha trattato: in questa ipotesi il mediatore occulto, per ottenere la sua quota, potrà rivalersi soltanto verso l'altro collega che, per essere stato l'unico ad entrare in relazione con la parte, ha percepito l'intero compenso.
    Per quanto riguarda, infine, la misura di ciascun compenso, nel silenzio dell'art.1758, secondo la giurisprudenza, sembra doversi escludere il criterio della parità delle quote, dovendo tale misura essere rapportata all'entità ed all'importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.
     
  2. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    puntuale e precisa disamina della questione.
    manca però un passaggio fondamentale: posto che questa è un'attività commerciale e che gli stessi immobili si trovano spesso (troppo) presso più agenzie cosa accade quando un cliente visita una casa con l'agenzia A e poi la acquista con l'agenzia B lasciando all'oscuro entrambi i mediatori dell'evento? L'agenzia A può pretendere una parte del guadagno dell'agenzia B? e su che base? forse una sorta di "jus primae noctis"? Io, personalmente ho dei dubbi: sarebbe come se sulla stessa strada insistessero due salumieri che espongono in vetrina il prosciutto di Parma; il cliente entra nel primo negozio, si informa sul prezzo, guarda in faccia il salumiere, saluta ed esce; entra nel secondo negozio, si informa di nuovo sul prezzo, guarda in faccia anche il secondo salumiere e decide di comperare lì il suo prosciutto di Parma. Potrà mai il primo salumiere chiedere parte del guadagno al secondo perchè lo ha informato prima?
     
  3. Area Immobiliare

    Area Immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Carissimo collega, a prescindere dall'esempio poco simpatico ma estremamente chiaro, l'affare lo conclude chi è più bravo a concluderlo, ed è tutto suo il merito, perchè magari utilizza tutti i sistemi della vendita (trasparenza, simpatia, affidabilità che ciascuno di noi trasmette al potenziale acquirente ecc. ecc.) almeno chè non ci sia un accordo tra le agenzie che vendano lo stesso prodotto.
     
  4. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Personalmente credo che se un cliente decide di acquistare un immobile le sue motivazioni siano dettate più dall'immobile stesso che dalla faccia del "salumiere" ;) di turno...
    Per cui io darei la precedenza al primo Agenti Immobiliari che ha portato sul posto il cliente (meglio se facendo firmare una scheda visita datata)... In ogni caso è estremamente scorretto il comportamento del cliente, e spero che non mi capiti mai una situazione del genere. Finora se proponevo un immobile ed il cliente l'aveva già visto ho avuto la fortuna di esser stato avvisato; non mi piace pestare i piedi ai colleghi (evidenzio COLLEGHI, visto che non tutti sono tali! :rabbia: )
     
  5. Area Immobiliare

    Area Immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Vedi caro Sandro, io faccio questo lavoro da ben 35 anni anche se non significa niente e solo che mi baso sulle mie esperienze vissute e bisognerebbe rendirsi conto che le dita della mano non sono tutte uguali nonstante facciano parte delle della stessa, e non si tratta di certo come meglio scegliere il prosciutto, è il cliente che decide con chi fare l'operazione, vuoi perchè l'altro non gli ispiri fiducia su come si pone... per altri mille motivi, o perchè gli è semplicemente antipatico.... ecc. ecc.
     
  6. Area Immobiliare

    Area Immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    E' ovvio che l'immobile di base gli deve interessare, solo che decide di comprarlo con chi forse lo propone meglio ( il salumiere A ha le unghe nere mentre quello B si mette i guanti) penso di essere stato chiaro in quello che ho voluto dire.. ti auguro tantissimi affari e buon lavoro Salvatore Mezzina Area Immobiliare Bari
     
  7. casabella

    casabella Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ........e tutti vissero felici e contenti!!! :risata:
    A qualcuno di Voi è successo? :shock:
    Forse in ...."Alice nel paese delle meraviglie" si può verificare ciò!!??!! :p
    Da quando gli agente immobiliari sono così collaborativi!!! :occhi_al_cielo:

    A me è successo il contrario, un agenzia ha fatto causa ad un mio cliente reclamando la sua parte di provvigione, dichiarando di essere stato lui il primo a far visitare l'immobile!
    Ha solo omesso di dire che il cliente l'aveva fatto entrare dal buco della rete di recinzione visto che non aveva le chiavi!!! :shock:

    Ovviamente la causa l'ha persa!!! ;)

    Barbara :fico:
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    MA scusate non vi è mai capitato che un cliente compri un immobile visto con piu agenzie, e casaulmente l'agenzia dove poi conclude l'affare è quella che gli fa piu sconto sulla provvigione??
    Ecco perchè tendo, e ormai è cosi da anni, a lavorare solo in esclisiva. Pochi ma buoni.
    Roby.
     
  9. casabella

    casabella Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Perchè credi che l'esclusiva ti cauteli al 100%?
    Se consideriamo il testo postato dalla nostra "colf" ;) e arriviamo a scadenza dell'ipotetico mandato in esclusiva senza che la vendita abbia avuto luogo, non credi che si possa verificare lo stesso il caso che un cliente che ha visitato l'immobile con te lo possa successivamente visitare con un altra agenzia e concludere la vendita??? :shock:

    Barbara :fico:
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Dopo l'esclusiva io faccio sempre firmare al venditore la lista dei clienti da me proposti, il problema è che se un cliente torna con un altra agenzia a vedere lo stesso immobile e rivedendolo la seconda volta gli piace o il collega l'ha convinto chissà come che è l'immobile della sua vita, che dire è stato bravo, rimane il fatto che come sapete se ne veniamo a conoscenza la legge ci tutela perchè abbiamo un incarico scritto ove è molto chiaro che il sig. Rossi da me presentato, per un anno rimane cliente mio e il venditore mi deve la provvigione, io questa cosa la spiego bene ai venditori. i quali se si accorgono di un cliente che ritorna, sanno di poter incappare in rivalse da parte del sottoscritto.
    Roby :nerd:
     
  11. immobiliare grandi

    immobiliare grandi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao, il tasto esclusiva è molto doloroso, io vivo e lavoro in un piccolo paese dove tutti si conoscono ed è una giungla come in una città grande.... ma fortunatamente con le agenzie del posto (non con tutte) abbiamo trovato un buon accordo di collaborazione e di rispetto tra di noi. Il problema clienti rimane, qui va molto IL FATTORE SIMPATIA (perlomeno per gli indigeni :risata: ) abbiamo trovato però forse un buon rimedio che spero vi possa essere utile....quando un venditore viene in agenzia per proporre il suo immobile in vendita e non gli piace molto l'esclusiva (esistono anche questi), vuole poi pubblicizzare il più possibile l'oggetto, io gli propongo, previa naturalmente il suo consenso, di affidarsi solamente a me come agente (regolarmente iscritta) prendendomi però l'onere e l'impegno di passare l'oggetto anche alle altre agenzie le quali devono necessariamente contattare me se vogliono far visitare l'immobile.
    In questo modo io mantengo sempre la parte venditrice, se ho fortuna anche l'acquirente, male che vada una provvigione comunque è sicura.... per adesso la soluzione stà funzionando, i clienti si trovano bene, non devono girare tutte le agenzie e per qualsiasi cosa fanno riferimento ad una sola persona. ( è un pò come dare tutto in mano al direttore dei lavori che contatta idraulico, muratore, elettricista ect...) spero di essere stata chiara .. :D Gioia
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Lo stesso discorso lo faccio pure io Gioia, sai sono anche io in provincia di Milano, paesi non grandi da 11.000 a 35.000 cittadini al max. io ribadisco sempre ai miei clineti che dopo 21 anni di lavoro mi sono creato una rete interna di colleghi, uno per ogni paese e che quindi il suo immobile è già publicizzato sino a Milano, poi da un po ti tempo gli faccio vedere CAsesenzasorprese.it :risata: e allora li non mi scappa nessuno :D ahahahah speriamo bene :shock:
    ciao Roby ;)
     
  13. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto Gioia e Roby! :)
     
  14. immobiliare grandi

    immobiliare grandi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao di nuovo, mi fa moooltooo piacere...non ho certo inventato l'acqua calda ma devo dire che da quando collaboro tutto mi sembra più....diciamo bello, posso contare su qualcuno se ho dei dubbi o problemi, rompo un pò le scatole (a tutti) con le mie domande ma così imparo sempre qualcosa.... :risata: (lavoro da soli 9 anni in questo settore ed all'inizio sembrava molto difficile integrarsi in una realtà di anni di esperienza di altri in un paese OPS città... Volterra) ... (è veramente bella (sono un pò campanilista))
    Sopratutto sono molto entusiasta di questo forum che permette a tutti di scambiare esperienza, opinioni etc.... Un salutone a Roby e Sandro. :p :p :p Gioia.
     
  15. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Grazie GIoia si è molto bello scambiare opinioni e confrontarci, a me questo lavoro piace molto e non è facile checchè se nè dica.
    Ne aprofitto per rilanciare un idea del boss di tempo fa:
    mettete le foto se potete che è cosi bello visualizzarci??
    Ciaooooooooo ;)
     
  16. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai ragione Roby!
    Appena trovo una foto decente metto anche la mia! :shock:

    ;)
     
  17. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A tal proposito, per chi non volesse occupare lo spazio dell'avatar con il proprio faccione, vi segnalo un vecchio topic:


    mettiamoci-la-faccia-t410.html


    Leggete prima le istruzioni per caricare l'immagine di turno, e poi vedete di mettere qualcosa che faccia concorrenza alla mia!!! :risata: :risata: :risata: :risata: :risata: :risata: :risata:
     
  18. casabella

    casabella Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io ho sempre collaborato con i colleghi, pur avendo subito varie"scarpette" continuo ad essere ben predisposta alla collaborazione, magari con qualche precauzione in +!!!
    Condivido pienamente il rimedio di Gioia, peccato che quì ai castelli Romani è impossibile adottarlo, solo a Velletri saremo 50 agenzie, se non di +!
    In merito all'esclusiva mi piace molto il sistema di Roby inerente alla lista firmata dal venditore a fine contratto, ma come ci riesci???
    Quì sono tutti malfidati, a meno che tu non faccia firmare il foglio visita del cliente il giorno stesso della visita! (scusa il gioco di parole).
    :occhi_al_cielo:

    Barbara :fico:
     
  19. immobiliare grandi

    immobiliare grandi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mi associo a Taita, appena trovo una foto decente, il che sarà un'impresa ardua, la inserirò... voglio nel frattempo condividere una bella cosa che mi è accaduta poco fa..un cliente, soprattutto un amico, ha avuto bisogno di un piccolo aiuto e si è rivolto a me, logicamente, visto a mio parere la semplicità dell'operato, non ho assolutamente voluto del denaro :shock: ..stasera mi ha portato in ufficio una crostata con la marmellata di fichi, :p il tutto fatto in casa... il favoloso regalo, andrà a gratificare lo spirito, la gola e la panza, ma chi se ne frega tra l'altro è buonissima.... peccato che non possiate assaggiare, ma fidatevi :D :D
    Credo che il nostro lavoro sia bello anche per questo...A tutti buona serata... :risata: :risata: :risata: :risata:
     
  20. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Barbara io quando scade l'incarico faccio una lista dei clienti che ho portato e me la faccio firmare dal venditore come raccomandata a mano altrimenti gli spedisco la raccomandata per provare i clienti che ho portato io questo intendevo.
    La presa visione ci ho provato per un certp periodo ma tanto senza incarico a poco serve e poi non la firmano che palle!!!!!!(scusa) :?
    Roby.
     

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