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  1. firenze immobili

    firenze immobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho seguito la discussione di alcuni giorni fa e ho inserito, forse troppo tardi, quanto ho appreso già da tempo circa l'argomento. Ora lo ripropongo in quanto ho letto alcuni commenti che non mi trovano per nulla d'accordo e voglio vedere se dopo che avrete letto quanto segue, i pareri espressi cambiano ed eventualmente sapere, visto che è la giurisprudenza che dice quanto segue, come vi comportereste se capita a voi di portare un cliente a visionare un immobile che ha già visto in precedenza con un'altra agenzia.

    1.6.2 Se un mediatore mette in contatto due parti contraenti le quali però non perfezionano alcun affare e successivamente interviene un nuovo e diverso mediatore che porta le stesse parti a concludere il medesimo affare (a condizioni diverse) quale dei due mediatori ha diritto alla provvigione?
    Nel caso in cui sia sussistente un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare siamo nell’ipotesi trattata precedentemente, nel caso in cui l’affare si sia invece concluso per effetto esclusivo dell’intervento del secondo mediatore
    è solo quest’ultimo ad avere diritto a percepire il pagamento del compenso provvigionale.
    1.6.3 Vi è l’obbligo in tal caso di divisione della provvigione tra i due mediatori?
    Trattandosi in questo caso di un ipotesi di intermediazione semplice, dove l’intervento del primo mediatore è stato puramente accidentale e senza alcun apporto diretto od indiretto per la successiva conclusione dell’affare, appare evidente che detto mediatore non potrà reclamare alcun compenso
    provvigionale che resterà per intero a favore del secondo intermediario.
    27
    Pubblicato il 6-04-2011 13:17 Numero di Visualizzazioni: 44
    Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

    Cass. Civile - sez. III, Sent. del 08.07.2010 n. 16157
     
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  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Verso quali commenti sei in disaccordo?

    In base ai pareri da te postati non è possibile rispondere con certezza alla domanda poichè troppa vaga.... infatti i pareri escludono oppure no il diritto del primo mediatore alla quota di provvigione.....dipende dalla presenza di concausalità tra il lavoro di tutti e due i mediatori rispetto alla conclusione dell' affare..............
    Come puoi sapere tu in che maniera l' apporto casuale del primo mediatore ha "agevolato" oppure no l' affare prima della chiusura dello stesso?

    Smoker
     
  3. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La sentenza è nota e stranota in immobilio e viene citata ogni qualvolta non si vuole dividere la provvigione. Poi vi sono altre Cassazioni che dividono la provvigione.

    Ma quel grosso "27" cosa è : un numero da giocare al lotto o la citazione di qualche altro forum poco seguito ( 44 visioni :p )
     
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  4. firenze immobili

    firenze immobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sono in disaccordo con chi consiglia a prescindere di rivolgersi alla prima agenzia.
    Provo a motivare questa affermazione con uno dei tanti esempi che si potrebbero fare.
    La seconda agenzia è da 1 anno che segue il proprietario dell'immobile e ha fatto diversi appuntamenti con potenziali clienti. In questo lasso di tempo, dopo diversi tentativi è riuscito dedicandoci molte ore del suo lavoro e del suo tempo, con le dovute argomentazioni, a convincere il proprietario ad adeguare il prezzo ai nuovi parametri di mercato e quindi a ribassare il prezzo. Esce in pubblicità con il nuovo prezzo e il famoso cliente va a vedere l'immobile e si accorge durante la visita di averlo già visionato con un'altra agenzia, chiaramente ad un prezzo maggiore.
    La prima agenzia nel frattempo non so cosa ha fatto ma di sicuro si gioverà del lavoro di ribasso della seconda per pubblicizzare a sua volta l'immobile al nuovo prezzo frutto dell' intervento della seconda sul proprietario, e questo è un dato di fatto, anche se ininfluente sulla discussione.
    Ecco qual'è il disaccordo: perchè a prescindere si consiglia il cliente di rivolgersi alla prima agenzia?
    La seconda agenzia non merita di veder premiato il proprio lavoro con il diritto alla provvigione?
    Cosa ha fatto la prima agenzia più della seconda per aver diritto a parte della provvigione?
    Non sto a dire che la prima agenzia non si ricorda nemmeno di quell'immobile perchè lo riteneva caro e dopo alcune uscite pubblicitarie non se ne è più occupata, è anche questo ininfluente rispetto alla discussione
    Ripropongo quanto già allegato

    non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.
    Cass. Civile - sez. III, Sent. del 08.07.2010 n. 16157

    Penso che nella stragrande maggioranza dei casi, visto che si lavora ormai Quasi tutti senza esclusiva, succeda quanto sopra esposto, si evince che la seconda agenzia finchè non viene messa al corrente dal cliente che l'immobile lo ha già visto, non sa nemmeno dell' esistanza della prima e quindi, mi sembra proprio che siamo nel caso di iniziative nuove ecc...
    Non vedo come la seconda agenzia che propone i suoi immobili in pubblicità, da questa pubblicità reperisce il cliente e lo porta a concludere l'affare si sia giovato dell'intervento della prima.
    Aggiungo, il cliente sempre nella stragrande maggioranza dei casi, se non avesse visto la pubblicità della seconda agenzia, con il nuova prezzo, non l'avrebbe più preso in considerazione quell'immobile. E' solo per intervento della seconda che si è interessata ad andare a visionarlo, e spesso da un cartaceo che non contiene ne foto ne indicazione del civico che le possano permettere di capire che si tratta dello stesso immobile.
    Questo è quanto mi sento di aggiungere alla discussione. So per certo che la stessa prenderà 2 canali di pensiero. Mi piacerebbe ed è auspicabile che tutte le associazioni prendano nella dovuta considerazione questo argomento per far si che non ci sia chi si comporta in un certo modo a doverci rimettere 2 volte.
    Una nel dividere la provvigione quando tocca a lui essere la seconda agenzia che mette al corrente la prima e divide la provvigione, l'altra quando tocca essere lui la prima ed invece la seconda la pensa come detta la cassazione e incamera a suo modo giustamente l'intera provvigione.
    A me personalmente, in tanti anni, non è mai venuto nessun collega a dirmi che un cliente con cui ha chiuso una trattativa aveva in precedenza visto l'immobile con me.
    A ognuno le sue considerazioni.
    Siamo a lunedi, quindi si fa a tempo ad andare a giocare al lotto.
     
  5. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non per voler sminure il tuo racconto, citazione di sentenze a parte, ma il tuo ragionamento pare un pochettino misero di concetti idonei a supportare che la cd prima agenzia non abbia diritto alla provvigione.
    Le tue motivazioni appaiono semplimente delle considerazioni di fatto esclusivamente sul lavoro svolto dalla seconda agenzia, che adombrando, però, il lavoro della prima agenzia, come se non avesse fatto nulla...... il concetto di mediazione e di pluralità di mediatori è più complesso........ dirimerlo è più arduo in pratica...... tu stesso nel primo post hai citato casi pratici differenti tra loro.....
    saluti

    Smoker


    PS il fatto che a te non sia mai successo non significa che non sia mai accaduto ad altri o comunque possa accadere......
     
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  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Nuovo slogan : chi tardi arriva ( il secondo ), pappa tutto lui.
     
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  7. danielep

    danielep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Una riflessione sul valore aggiunto no?

    Fossi un giudice chiederei al compratore che cosa ha "ricevuto" dalle varie agenzie ed agirei di conseguenza.

    Mi sembra di sentire un vecchio odore di "ci ho messa prima il piede sopra io quindi e' mio": siete ancora convinti che siano questi i tempi?
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    perche' e' quella che ha creato il nesso
    no..se era a conoscenza della prima e' stata scorretta sia professionalmente che deontologicamente
    nulla...anche perche' non gli e' stato permesso di fare nulla ( o cosi' almeno si evince )
    qui andiamo nel campo delle ipotesi...potrei dirti in identica situazione ,che la prima nemmeno sapeva della seconda, che il cliente dice di non cercare nemmeno piu', quando invece la seconda porta avanti la trattativa a sua completa insaputa
    da questo si deduce cio' che siamo e per qual motivo siamo considerati cosi' poco sia come professione che come categoria...in egual situazione ,nei paesi evoluti ( USA ndr ) ti caccerebbero fuori e butterebbero via la chiave per sempre.
     
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  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    MI VIENE in mente...tu sei onesto e tranquillo...io furbo e sveglio! chi e' meglio dei due?
     
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  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non mi sembra corretto che il giudice indaghi su elementi soggettivi legati a anche a simpatia.
    I fatti determinano i diritti.
     
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  11. firenze immobili

    firenze immobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il mio lungo intervento iniziale era dovuto al fatto che non sono daccordo con chi a prescindere indica di rivolgersi alla prima agenzia, senza tenere in considerazione anche il lavoro della seconda. Oppure la seconda è colpevole solo per il fatto di aver reperito un cliente?
    entr
    Le opinioni dovrebbero rimanere tali in quanto a riguardo non c'è sufficiente chiarezza
    Faccio presente che le citazioni 1.6.2 e 1.6.3 pag 27 e 28 postate sopra provengono da: "Giurisprudenza e attività di mediazione" - i 100 quesiti più ricorrenti - edito da FIMAA nel Marzo 2008 - autori Avv. Paolo Pesando e Avv. Daniele Mammani

    Penso sia chiaro che personalmente propendo per l'ipotesi che chi conclude l'affare ha il diritto alla mediazione, ma non per questo precludo l'ipotesi che se l'orientamento giurisprudenziale e di conseguenza anche quello delle indicazioni di deontologia professionale dovessero dire il contrario non debba poi cambiare il mio orientamento.
    Comunque per concludere, ritengo che tutte le posizioni prese sull'argomento siano meritevoli di riflessioni ed è auspicabile che qualcuno si prenda la responsabilità di fare chiarezza per far si che ci sia un modo univoco di comportamento.
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Difficile in Italia avere chiarezza. Anche le Sezioni della Cassazione a volte si contraddicono. Una Sentenza a Sezioni Riunite ha un maggiore potere.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Sei molto ottimista.

    Sono anni che gli agenti immobiliari fanno presente queste situazioni: ti sembra che qualcuno le abbia mai prese in considerazione ?

    E meno male che siamo la "patria del diritto"... :confuso:
     
  14. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sallusti docet...diritto??:risata::risata::risata:
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, siamo il paese in cui se un automobilista drogato e ubriaco fradicio spazza via con la macchina una famiglia di 5 persone sulle strisce pedonali, non fa nemmeno un giorno di galera e un giornalista per reato d'opinione dovrebbefare 14 mesi di prigione....

    E il bello è che detesto Sallusti... ma quando è troppo è troppo !
     
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  16. danielep

    danielep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me chi e' meglio lo sceglie il cliente


    Ho parlato di fatti (ovvero il valore aggiunto che il cliente ha ricevuto dall'agente) e in nessun modo di simpatia.

    Comunque vedo che l'accento sul servizio invece che sul diritto non piace: chi vivra' vedra'
     
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In una mediazione quali possono essere i fatti a cui fai riferimento ? Caffè offerto ? Un passaggio in auto ?
     
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  18. danielep

    danielep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dare informazioni complete, avere atti e certificati a disposizione, chiarire dubbi (con proprietario, amministratore, enti), comprendere gli spazi di trattativa da ambo le parti. Questi sono fatti. Se il venditore ha abbassato il prezzo con la seconda agenzia vuol dire che la prima non l'ha capito. A meno che il venditore sia in malafede.

    Se la prima agenzia ha dato il servizio richiesto, il cliente non va dalla seconda.
    A meno che il cliente non sia in malafede.

    Se pensi che il mondo sia in malafede e' meglio che cambi mestiere, altrimenti ti rendi conto che per il cliente il servizio conta piu' del diritto. (e il principio si applichera' per me anche alle relative discussioni sul forum)

    Dopodiche' se un cliente arriva e mi dice io questa casa l'ho gia' vista con un altro e' evidente che io gli dico torni da lui e gli chieda di rivederla.
    Ma se questo non riesce a (o non vuole) fargliela rivedere (caso gia' successo) cosa facciamo: chiamiamo i carabinieri? o il giudice? o gli diciamo ah no, se non si fa dare una liberatoria scritta dalla agenzia precedente lei questa casa non la rivedra' mai piu'?
    Oppure stabiliamo che la prima agenzia, che evidentemente non ha piu' possibilita' di parlare col venditore, gli da il numero di telefono dello stesso perche' tanto visto che una volta le ho fatto vedere la casa io, oramai vi ho gia' inchiappettato a tutti e due?
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Generalmente, accade che dopo un periodo di incarico con una prima agenzia, il venditore crede di fare bene, dando l'incarico a una seconda, quasi sempre calando vistosamente il prezzo e creando quindi una condizione di disparità nel servizio offerto dall'una e dall'altra.
    Quindi non è detto che la prima agenzia non l'abbia capito.


    Anche questo non è detto. Se il rapporto di lavoro si interrompe, non si rompe necessariamente male, per cui se io, prima agenzia, contatto il venditore per offrirgli una proposta fatta da un cliente che l'ha visto durante il primo incarico, dubito molto che il venditore neghi sdegnosamente.

    Non credi ?
     
  20. danielep

    danielep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non ci crederai, ma faccio l'agente immobiliare anch'io.

    Evidentemente qui non riesco a farmi capire Anche se...
    Pazienza. Alla prossima
     

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