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  1. tabs78

    tabs78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve,
    un dubbio.
    quale normativa regolare la disdetta anticipata del locatore nella locazione di natura transitoria?
    cioè:
    - non può disdire?
    -può farlo solo per gravi ragioni?e se si con quanto preavviso?
    -può farlo con preavviso di mesi?
    -può farlo senza preavviso?
    grazie
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Basta leggere il contratto sottoscritto dovrebbe prevedere tutto.
     
  3. tabs78

    tabs78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie.
    però se nulla è previsto?
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
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  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Il modello ministeriale (allegato C al DM 30 dicembre 2002) ripreso dalle convenzioni locali non accenna alla possibilità del locatore di recedere dal contratto. Nell’ipotesi di un contratto di natura transitoria, all’art. 2 del modello è specificato che la mancata conferma della transitorietà stessa da parte del locatore – riferita, in questo caso, però, solo ad esigenze sue proprie (la posizione del conduttore è totalmente diversa e la sua esigenza, contrariamente al locatore, è “in negativo” e non va confermata) comporta la riconduzione del contratto alla durata minima quadriennale rinnovabile.

    Non solo. Anche il venir meno delle cause di transitorietà da parte di ciascuna delle parti (locatore o conduttore) determina eguali effetti paradossali. Il meccanismo è contraddittorio e perverso. Se il locatore disdice medio tempore il contratto, significa che sono venute meno le ragioni di transitorietà (la sua esigenza deve permanee sino alla scadenza) e il vincolo prosegue nel tempo, quindi, l’unico modo per non prolungare il rapporto è confermare “in positivo” - prima della scadenza nel termine stabilito dal contratto - quell’esigenza che l’ha indotto a concordare un contratto di tale natura e durata: solo in questo caso (sic!) il contratto viene a cessare alla scadenza convenuta.

    In sostanza, il locatore – in questo (macchinoso e aleatorio) contratto – è sottoposto da un lato ad un onere di conferma e dall’altro rimane in balia degli eventi, con il rischio di trovarsi vincolato – per motivi non dipendenti dalla sua volontà – da un contratto di durata maggiore a canone concordato.
     
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  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sì ma in questo caso non essendo previsto il preavviso?
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    In tema di contratto transitorio non è prevista la disdetta (e di conseguenza la comunicazione di preavviso) da parte del locatore, ma esiste solo un onere, nell’imminenza del termine di scadenza del contratto, di conferma della transitorietà delle sue esigenze che debbono essere ribadite (con lettera raccomandata) nel corso del rapporto entro un determinato termine (art. 2): non opera il congegno della rinnovazione automatica, in difetto di disdetta, previsto dall’art. 3 della legge n°431/1998: il contratto cessa senza bisogno di alcuna disdetta alla scadenza convenuta (art. 1).

    Il fatto, poi, che non sia stato indicato un limite di tempo entro il quale debba essere confermato il verificarsi dell’evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del contratto, non esime il locatore (qualora le esigenze transitorie siano a lui riconducibili) di non darne comunicazione alla sua controparte se non vuole che il contratto, in deroga ai limiti legali di durata, sia riportato alla durata minima ordinaria.

    Nel contratto transitorio indicato dal DM 30 dicembre 2002 sono presenti due articoli: l’art. 2 (Esigenza del locatore) e l’art. 3 (Esigenza del conduttore): uno dei due articolo deve essere cancellato (nelle NOTE, al (4) è riportato: Cancellare la parte che non interessa).

    E’ probabile che, nel caso di specie (tabs78 non lo chiarisce), le esigenze transitorie siano riconducibili al conduttore e, pertanto, l’art. 2 del modello ministeriale sia stato cancellato e sia presente solo l’art. 3 oppure non sia stato cancellato l’art. 2 (pleonastico), privo del termine di conferma.
     
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  8. tabs78

    tabs78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    intervengo.
    nel contratto sono inserite due esigenze transitorie.
    locatore(tra un anno dovrà abitare la casa o farla abitare a un parente
    conduttore(sta cercando di acquistare una casa)

    dopo tre mesi dalla stipula il locatore dice: mi serve subito la casa perchè mia figlia si è separata e ha bisogno di abitare lì.

    può cacciare il conduttore da un giorno all'altro?non capisco cosa preveda la norma. Nei contratti di natura non transitoria non potrebbe ma in questi?
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta è negativa. Sorvolando sulla singola motivazione del conduttore che, salvo data nota e predeterminata, ad esempio data del rogito ovvero del trasferimento nell’immobile acquistato (da provarsi con documenti che ne comprovino l’esistenza da allegare al contratto), appare ingiustificata, in quanto l’esigenza transitoria richiede una data certa di fine dell’esigenza stessa: cercare genericamente di acquistare una casa non significa averla già trovata: l’art. 1, co. 4 del DM 10 marzo 2006 specifica chiaramente che “le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate dagli Accordi locali, contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata”), come illustrato al # 5, nel contratto ad uso transitorio non è prevista la possibilità per il locatore di recedere dal contratto, anzi, il locatore per evitare la riconduzione della scadenza al termine più lungo dei quattro anni, deve fornire, a mezzo lettera raccomandata, la conferma della transitorietà di quell’esigenza che l’ha indotto a stipulare questo tipo di contratto.

    Se il locatore invia la disdetta anticipata, rischia che il conduttore possa contestargli il verificarsi dell’esigenza transitoria, sostenendo che è venuta meno (il locatore ha necessità di rientrare in breve tempo in possesso del bene locato), al fine di ricondurre il rapporto a più lunga durata. La fattispecie prospettata (un padre di famiglia, avendo stipulato un contratto di natura transitoria in vista dell’esigenza di destinare l’immobile ad un parente, già previsto a distanza di n° X mesi, è messo di fronte alla scelta, maturata nel corso del rapporto e, quindi, prima della scadenza contrattuale, di tornare al più presto in possesso dell’immobile per destinarlo alla figlia che si è separata), come si vede, può dare luogo a risultati a dir poco inaspettati e paradossali, indipendentemente da ogni intento elusivo o fraudolento del locatore all’atto della stipula del contratto.
     
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