nikkki

Membro Junior
Salve a tutti, ho in locazione un locale C1 con un'attività commerciale. A novembre 2011 scade il contratto di affitto e la proprietà mi ha mandato la lettera di disdetta a ottobre 2010. La prorposta, per ora solo verbale, della proprietà è quella di aumentare l'affitto di circa il 90%. La mia proposta, in considerazione che il fatturato mi è sceso quasi del 40%, è del 20%.
Avrei bisogno di sapere quali sono obblighi, diritti e doveri, nel caso specifico, del locatario.
Posso oppormi ad un così spropositato aumento?
Grazie per l'attenzione
Nicola
 

studiopci

Membro Storico
Salve, se sei alla prima scadenza contrattuale ( i primi sei anni ) la disdetta può avvenire solo per comprovati motivi che sono:

Secondo l’art. 28 L. n. 392/78, nelle locazioni commerciali, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiera di nove in nove. La rinnovazione, però, non ha luogo se una delle parti dà disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Il successivo art. 29 L. n. 392/78, per quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, consente al locatore di negare il rinnovo in presenza di alcuni specifici motivi:
1) adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
2) adibire l’immobile all’esercizio in proprio di attività commerciale;
3) demolire l’immobile per ricostruirlo;
4) ristrutturare l’immobile per renderlo conforme alla legge.

in caso contrario lo può fare e rinegoziare il tutto, secondo me dimostra con la sua richiesta poca intelligenza , in quanto il periodo di crisi è notorio a tutti ed il calo di fatturato è un problema comune a molte attività commerciali, in un momento come questo non so fino a che punto possa convenire stressare l'inquilino e/o indurlo a lasciare il locale, specie se è comunque preciso, per andare incontro ad un periodo certo di locale sfitto o meglio ancora inquilino che entra e non ti paga ( inter nos -forse se la cercano ) . Ti consiglierei di contrattare l'aumento facendo presente che il periodo è quello che è ... in alternativa ( non sapendo qual'è il canone di partenza ) potresti anche proporLe un aumento a gradini ( 1° anno 100 lire, 2° anno 130lire, e così via ) altrimenti falla cuocere nel suo brodo come i polipi.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Al di la delle battute, a scadenza del contratto il locatore ha tutto il diritto di disdettare e negoziare nuove condizioni.
Che poi queste debbano essere ragionevoli è nell'interesse del locatore.
Il conduttore può trattare, negoziare, o non accettare il nuovo canone, ed ha un diritto ulteriore:
L 392/1978 art. 34 c. 1: In caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso da parte del conduttore .... , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27 (cioè industriali, commerciali, artigianali o turistiche,) ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

L'indennità raddoppia se il locale verrà adibito all'esercizio della stessa attività entro un anno dalla cessazione precedente.

Dopodichè fai i tuoi calcoli, contratti e decidi.
 

carbisig

Membro Attivo
Privato Cittadino
il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27 (cioè industriali, commerciali, artigianali o turistiche,) ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
L'indennità raddoppia se il locale verrà adibito all'esercizio della stessa attività entro un anno dalla cessazione precedente.
l' indennità dell'avviamento commerciale è un'arma potentissima nelle tue mani purché la usi bene.
Intanto devi sapere che il diritto all'indennità nasce quando il contratto è scaduto e che non restituirai il locale fino a quando non ti sarà corrisposta l'indennità, continuando così la tua attività e pagando l'affitto.
Il caso peggiore per te è quando l'affitto che paghi è molto più basso di quello di mercato, allora l'indennità sarà bassa e la proprietà te la pagherà sapendo che la potrà recuperare rapidamente con la nuova locazione sempre che riesca a riaffittare rapidamente il locale, perché ogni mese che passa sono soldi persi. E quindi devi avere chiaro se sarà facile riaffittare con i tempi che corrono.
Quindi giocando sulla differenza tra il nuovo affitto che ti chiede e l'indennità che ti dovrebbe dare puoi trovare un punto d'incontro ragionevole.
Se invece l'indennità è alta hai più forza nel contrattare e male che vada prendi l'indennità e riapri da un'altra parte perchè sarà più facile trovare locali vuoti in questo momento.
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Intanto devi sapere che il diritto all'indennità nasce quando il contratto è scaduto e che non restituirai il locale fino a quando non ti sarà corrisposta l'indennità, continuando così la tua attività e pagando l'affitto.

Precisazione: tratterrai le chiavi dell'immobile sino a che non ti sarà corrisposta l'indennità.
Non potrai più continuare l'attività e non pagherai alcun affitto.
 

carbisig

Membro Attivo
Privato Cittadino
questa precisazione ci voleva e va applicata quando il conduttore ha deciso di ricevere l'indennità e andarsene.
Quando invece la trattativa va per le lunghe e il conduttore vorrebbe restare, allora il continuare l'attività e pagare l'affitto è una forzatura che può servire a convincere il locatore ad un accordo, sapendo che comunque l'attività può essere chiusa in qualsiasi momento e che il locatore deve ricorrere allo sfratto con i tempi lunghi che questo comporta.
 

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