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  1. mivan

    mivan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, ringrazio chiunque legga questo th e per le eventuali risposte da parte di chi vorrà aiutarmi a capire meglio alcuni punti. Scrivo in questa sezione perchè mi sembra la più appropriata ma come potrete vedere, poteva entrare anche in altre di questo forum.

    Sono un privato cittadino e di fatto interessato personalmente solo all'ultima parte di questo progetto, oltre che per aspetti sentimentali, ma di fatto se non trovo una quadra per tutto il resto, è probabile che tornerò qui per chiedere consiglio per l'acquisto di un appartamento X, in quanto voglio e avrò una casa di proprietà a prescindere. Tornando al th, ecco la situazione.

    L'immobile in questione è situato in una piccola frazione adiacente ad un comune della provincia di Trento, i prezzi OMI oscillano fra i 1600 e 1800 € mq. Da qui la prima domanda: sono prezzi medi di scambio del "finito", abitabile?

    L'immobile è nel centro storico di questa frazione, la datazione di costruzione è incerta in quanto gli archivi comunali sembrano essere andati distrutti nella 2a gm. Ho però visto una foto storica datata 1933 e la casa era già bella "vissuta", è quindi presumibile che possa avere almeno 100 anni o qualcosa in più. Da qui la seconda domanda, o meglio una richiesta di conferma: si tratta di un immobile storico con vincoli annessi? Credo di si, ma vorrei comunque una conferma, se possibile.Questo significa che vi sono vincoli nel cambiare facciata, disposizione finestre (comprese dimensioni), terrazze in muratura, ecc?

    E' stato ristrutturato parzialmente negli anni 70 dal proprietario, deceduto nel 2008. In mancanza di testamento, la proprietà è passata al 50% ai suoi due figli. Uno di questi, è però deceduto nel 2010, sempre senza testamento. La sua proprietà è quindi passata al 50% a ciascuna delle sue due figlie, che di fatto sono le persone per cui mi interessa, prima di tutto, cercare di capire come aiutare a tutelare dalla proprietà dell'altro 50% e sviluppi futuri.
    Per semplicità, chiamerò le parti appunto 25%, 25% e 50%.

    Descrivo l'immobile e lo stato: La superficie complessiva da terra a cielo si aggira sui 500 mq, libero su 3 lati. Corte interna (2 lati - 1 strada - 1 condiviso con altro immobile di altra proprietà), con due fabbricati adibiti a garage, realizzati con materiali di recupero o poco più e registrati negli anni successivi al catasto. Una piccola cantina di 20 mq, quelle di una volta davvero, da "salami a stagionare e vino". Al piano terra vi sono avvolti e locali di servizio, per c.ca 125 mq, in c.ca 5 locali. Erano adibiti a caldaia (dismessa), servizi igienici (realizzati negli anni 70) e magazzini. Si sviluppano sui due lati dell'entrata e del giroscale (anni 70) e da un lato verso la corte interna (con 1 finestra per locale), dall'altro verso la strada, gli altri 3 locali hanno finestre di 50x50 cm. Al primo piano, 100 mq da ristrutturare (primi anni 70), balcone di 5 mt, terrazza di 35, vincolata, in linea di massima/teorica (vedi sopra). Al 2° piano l'unico appartamento, sempre da 100 mq, abitato da una delle proprietarie al 25% e ristrutturato nei primi anni 90. internamente è a posto, sarebbero da ristrutturare infissi e riscaldamento per un risparmio energetico/economico, ma a parte questo è vivibile. Al terzo e ultimo piano soffitta da 100 mq, al grezzo. Tetto di c.ca 130 mq completamente da rifare e urgentemente, al limite del pericolante e soggetto a numerose infiltrazioni. Facciata totalmente da fare, scuri e infissi da terra a cielo.

    La proprietaria del 50% so che vorrebbe vendere, ma so anche che non sente vincoli sentimentali. Per dire, ha anche ipotizzato una vendita totale ai fini sventramento e realizzazione di X mini, sebbene questo faccia rigirare nella tomba fratello, padre e pure i nonni tutti. Ne basterebbe uno ancora vivo e le cose sarebbero diverse. Ma con i se e i ma, purtroppo....... Comunque, le proprietarie al 25 e 25 non sono affatto d'accordo e vogliono mantenere l'edificio così com'è, "almeno". Una delle due, sta appunto valutando di acquistare quel 50%, per ristrutturare il piano 1°, lasciare il piano 2° all'altra al 25% e, aiutata dal sottoscritto, interessato al sottotetto da convertire ad abitazione e ristrutturare.

    Da qui, il mio dilemma: una valutazione abbastanza corretta lo vede valutato a poco meno di 400 mila. Se la proprietaria non si sposta dai 200 però, abbiamo perso tutti tempo, in quanto le cose finiscono qui. Se così fosse, vi chiedo: visto che a breve andranno da notaio per definire la divisione, qual'è il modo migliore di ostacolare la vendita futura? so che non ve ne sono realmente, se trova chi acquista, ma voglio dire..il mercato è così attivo da volere un appartamento con indubbie potenzialità, da ristrutturare completamente, in una corte privata con altri locali da ristrutturare, ecc, che so, per quei 200 mila potenziali?

    Fermo restando che mi accompagnerò le proprietarie del 25+25 (una ha 18 anni, l'altra meno di 30, entrambe impaurite al solo pensiero di incontrare l'altra parte, ma soprattutto il marito, che all'idea di far cassa - discorso accennato nel recente passato - aveva gli occhi sognanti di cambio mercedes, rolex o chissà qual'altro bene "importante"....che sarà mai casa di 100 anni di storia violentata in 8 parti da 40 mq che passerà di proprietà e inquilini diversi ogni 2 anni per i prossimi 100, in confronto ad una slk biturbo e gli occhi addosso delle veline, dicoio, finchè nn scendi e ti vedono la panza e il riporto unto...scusate ma adoro l'idiozia, mi da un "calore dentro", che non vi dico, rispetto a 3 famiglie unite e un pastore bernese che fa da cavalluccio al tuo pronipote in arrivo..o no??)........cmq, chiacchiere a parte......ecco.....

    non sapendo ancora cosa sparano gli zii imprenditori di successo, che potrebbe appunto determinare la fine prematura del sogno, la disponibilità economica "umana" dei potenziali compratori, umili lavoratori a posto fisso (x fortuna) ma non certo benestanti, il tetto cmq da rifare (successo si, ma braccino corto anche, quando si tratta di pagare anche solo le tasse sulla proprietà, figuriamoci rifare il tetto di una casa che non gli da soldi, soldi, soldi), il mercato fermo (io casa la voglio comprare, se non è questa come spero, ne prenderò un'altra a breve, una delle 25% è qui e nn se ne va, al momento, l'altra valuterà un altro acquisto comunque, a breve..e non c'è che l'imbarazzo della scelta, qui intorno, fra case clima A++ appena costruite e decine di altre situazioni dalla ristrutturazione - con i benefici fiscali in atto - e la rinfrescatura da 15 gg di lavoro), tutte le ristrutturazioni da fare, dove siamo felicissimi di farci un **** tanto.......cosa offrire per quel 50%, per lasciare cmq questi zii "contenti", magari con uno solo dei beni strafichi e utilissimi, ma invitati alla cena d'inaugurazione che prevediamo (nel sogno) il 29 luglio 2017, a 60 anni esatti dall'acquisto del nonno dai suoi cugini, per ben 700.000 lire? Cioè..non la si vuole regalata, ma ecco....già ci indebiteremo per i prossimi 20-25 anni, più si riesce ad abbassare il prezzo, più avremo possibilità di sistemare bene le cose e dare un futuro a noi, i ns. figli, ma anche a questo edificio che è stato sudato, amato e vissuto da persone davvero speciali, che spero ci aiutino se possono da dove sono adesso.

    Vi ringrazio di cuore per le vs. risposte e mi scuso per la lungaggine. Spero di tornare a breve con notizie positive, magari con il vs. aiuto riesco a trovare argomenti convincenti per una trattativa onesta e conveniente per tutti, presenti, passati e futuri, in questa faccenda e vi chiedo consiglio su ristrutturazione e quant'altro. Io so ovviamente quanto possiamo offrire, quanto possiamo spendere di ristrutturazione e anche come fare qualche salto mortale per tirare insieme qualche altro dollaro, ma ecco......nn mi interessa andare alle maldive, sebbene siano stupende e stiano per sparire, ma ecco....il pastore bernese fa da cavallo alla bisogna per il nipotino, ma mangia anche, da cavallo..

    Ah..vi sono altre piccole proprità nel comune, un bosco e dei campi coltivati e in affitto...che potrebbero aiutare la trattativa, sebbene ecco...non si vendono le case al giorno d'oggi, nn so se c'è la fila per un costone di montagna da funghi vulgaris e legna di robinia (che forse mi comprerei se avanzo qualcosa da questa cosa, a dirla tutta ho sempre sognato un bosco tutto mio, ci faccio una "riserva naturale" :D e inizio a compensare la mia impronta di carbonio).

    Grazie ancora e complimenti per le molte onestà intellettuali che ho letto in questo forum negli ultimi giorni.
     
  2. mivan

    mivan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    RIASSUNTO: scusate, la sintesi non è mai stata un mio dono. Ci riprovo:
    immobile di c.ca 100 anni da ristrutturare quasi totalmente, tetto semi pericolante, facciata, infissi e affini, alla frutta. 500 mq totali (pertinenze, garage e locali di servizio annessi), prezzo OMI 1600-1800, 3 eredi: 25-25-50.

    50 vuole vendere, 25 vuole comprare. Quanto può offrire 25, secondo voi, per quel 50% a fronte di una valutazione confermata da un architetto, che si aggira sui 400 totali?

    200 è impossibile, si può arrivare a meno della metà, visto anche il mercato immobile..dell'immobile, le ristrutturazioni importanti da fare ed i vincoli da edificio storico?

    Grazie delle risposte.
     
  3. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Lascia stare le quotazioni omi.
    L'architetto potrà dire quanto vale l'immobile ma a te non interessa quanto vale.

    Interessa sapere quanto il mercato oggi è disposto a pagare un immobile del genere.
    Solo un agente immobiliare, del posto, che abbia visionato l'immobile, può rispondere a questa domanda.
     
  4. mivan

    mivan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della "conferma"..è quello che pensavo anch'io. Infatti l'architetto mi è sembrato si, preparato sulle questioni tecniche, ma non mi ha dato l'impressione di sapermi aiutare sul valore "oggettivo" che tenga conto di tutto.
    Beh, domani mattina ne contatto uno che mi è sembrato in gamba, di quelli conosciuti ultimamente, pagandogli il disturbo.
     
  5. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Sentine più di uno, ovviamente.
     
  6. mivan

    mivan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ah dici? in effetti.....

    perlomeno è abbastanza sicuro nn ne risulterà un valore maggiore di quello che già so..è già una bella notizia.

    grazie ancora del consiglio.
     
  7. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Se avrai altre domande siamo qui, facci sapere come va.
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo puoi saperlo solo andando in Comune.
     
  9. mivan

    mivan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ah ok..giustamente. Magari l'architetto che la zona la conosce bene lo sapeva già, almeno potenzialmente e per questo mi ha detto che non era comunque possibile fare modifiche importanti (che in realtà è una buona notizia, piace così com'è). Sarà comunque una verifica da fare a tempo debito, grazie. Diciamo che essendo ancora in pre-trattativa, non volevo nemmeno far perdere troppo tempo e risorse nel fare ricerche approfondite.

    Comunque domani vedo l'agente che ho conosciuto in una delle ultime visite ad immobili della zona, che mi è sembrato competente e interessato al proprio lavoro. Spero mi confermi le mie impressioni sul mercato, in modo da argomentare la ns. offerta (o meglio controfferta). Poi vabbè.....il massimo sarebbe che mi sto fasciando la testa per nulla e la richiesta sarà già bassa in partenza, così le stampo un bacio in bocca d'ignoranza (e lei una manata in faccia, ma la ringrazio comunque).

    E' corretto pensare che anche in un caso del genere, sia il venditore a proporre il suo prezzo, giusto? Il fatto che non sia passato nessuno "dell'altra parte" a visionare l'immobile, non so se sia un bene o un male..vero che la conoscono, vero tutto..ma ecco..boh, sarò strano io che sto cercando di pensarle tutte e valutare ogni aspetto possibile e immaginabile e gli altri vanno tanto a braccio..

    vedruma, come dicono da qualche altra parte che ora nn ricordo..

    Grazie!
     
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