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  1. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, mi interesserebbe sapere quale documenti e certificati deve produrre il venditore per poter vendere in regola un immobile a Milano.
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    I venditori devono produrre i seguenti documenti:

    - la fotocopia di un documento di identità.
    - la fotocopia del codice fiscale
    - i documenti relativi allo stato civile.
    / per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
    / per chi è separato: copia della sentenza di separazione
    / per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune
    - se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della
    procura generale
    - per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno
    - per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
    / visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
    / statuto vigente della società o patti sociali attuali
    / eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale
    rappresentante a compiere l'atto

    Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.

    - se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la
    copia dell'atto
    - se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza
    - se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione
    dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di
    pubblicazione del testamento.
    - se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.
    E' importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile:
    Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
    - se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
    - se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:
    - copia della domanda di condono
    - copia di tutte le ricevute dei versamenti
    - documenti dai quali risulti l'assenza di vincoli
    E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse.
    In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate
     
    A Graf, acquirente, Luciadg e ad altre 5 persone piace questo elemento.
  3. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Antonio, io pensavo che servisse solo la certificazione energetica, conformità impianti e poco altro...
    Ma cosa c'entra l'estratto dell'atto di matrimonio del venditore?
     
    A swan piace questo elemento.
  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non lo so, ma il notaio lo chiede :ok:
     
  5. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Probabilmente per verificare il regime familiare del venditore: comunione o separazione dei beni !!
     
    A acquirente piace questo elemento.
  6. Birillo

    Birillo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sicuramente per verificare la comunione p separazione dei ben. Se l'immobile è in comunione devono vendere entrambi, non puo' presentarsi solo uno dei coniugi (a meno che non PRESENTI apposita procura NOTARILE).
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Pensavi comunque bene: l'attestato di certificazione energetica è obbligatorio nelle compravendite in Lombardia e si aggiunge quindi all'ottimo elenco di Antonio. La certificazione degli impianti forse è stata soppressa: a meno che il venditore dichiari solo verbalmente che tutto è conforme, nel qual caso deve anche documentare l'affermazione.
    Quanto all'estratto di matrimonio, non so se sia un documento obbligatorio. Certamente occorre specificare al notaio il regime coniugale (separazione o comunione dei beni, per le relative conseguenze procedurali già commentate); ma forse non basta la dichiarazione degli interessati.
     
  8. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora, il proprietario dice di essere in regime di separazione dei beni. Ma io acquirente posso pretendere l'estratto dell'atto di matrimonio che certifica quello che dice?

    Per quanto riguarda i documenti relativi all'immobile, dalla lista di Antonio non ho capito bene quali sono quelli obbligatori e quali quelli consigliati, ad esempio la certificazione energetica, come dice Bastimento, è obbligatoria in Lombardia. Altri documenti obbligatori? Ad esempio, il certificato di agibilità e la certificazione elettrica è obbligatoria?

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Ma se il venditore deve anche documentare l'affermazione che tutto è conforme, deve anche produrre tali certificati...quindi la certificazione degli impianti non ho capito se è stata soppressa o no...
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    L'art.13 del DM37/08 che prescriveva la consegna delle certificazioni impianti in caso di vendita è stato abrogato dal DL 112 del 25/06/2008.

    Lo stesso art. 13 recitava:
    L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti, ..... , e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la DICO ovvero la DIRE ...

    Mi pare che si possa quindi affermare che:
    - non è obbligatorio allegare i certificati impianti all'atto.
    - Potevano sussistere patti contrari;

    Ritengo però che se il venditore dichiara gli impianti conformi (cosa che non è autorizzato a fare senza certificazioni), deve produrre le stesse.
    L'atto può essere redatto ed essere valido senza certif. impianti.

    (s.e.ed.o.)
     
    A swan piace questo elemento.
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok::ok:
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
  12. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte ma permettetemi di dissentire sui documenti obbligatori.
    Allora, non esistono espressi patti contrari. L'immobile è stato da poco oggetto di ristrutturazione con relativa DIA e credo che la certificazione della conformità degli impianti sia obbligatoria, come quello di agibilità.
    Altrimenti come fa un acquirente a sapere se l'immobile è in regola o no?
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'agibilità e la certificazione impianti sono 2 cose diverse.
    In caso di rifacimento impianti, le certificazioni devono essere prodotte obbligatoriamente dagli artigiani, ma non devono essere obbligatoriamente allegate al rogito.
    Il notaio rogita anche senza.
     
  14. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ah ecco, concordo sulle certificazioni obbligatorie, ma mi sembra strano che il notaio possa fare il rogito anche se un immobile non ha l'agibilità/abitabilità o sia addirittura abusivo... Forse il notaio si limita a guardare solo se l'immobile è privo di ipoteche?

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Ma se il proprietario è restio a consegnarmele prima, figuriamoci dopo che ha venduto...
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il notaio non garantisce sull'urbanistica. Fai fare un certificato di conformità urbanistica da un tecnico (da noi lo produce il venditore) che controllerà tutto, quindi licenze, agibilità, catasto ect.. Da quello vedi se l'immobile è a posto oppure no.
    Per le certificaz impianti non vedo perchè non debbano consegnartele, tuttavia la copia viene conservata anche dagli artigiani, dal comune e dalle CCIAA (piu difficile da reperire qui, almeno da noi)
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ..effettivamente è strano: forse ha fatto la ristrutturazione "in nero"....; Insisti, o proponi in alternativa uno sconto equivalente al costo di redazione di una dichiarazione di rispondenza.

    Qui mi interessa la prossima risposta di Granducato: anni fa il notaio poteva regolarmente rogitare anche senza abitabilità. Oggi credo che in mancanza di agibilità il rogito potrebbe essere annullato. Mi chiedo però se sia possibile comunque rogitare validamente, se il venditore dichiara esplicitamente la mancanza dell'agibilità: in fondo il contratto non direbbe nulla di non veritiero.

    p.s.: Siamo purtroppo il paese delle "Grida Manzoniane": attraverso risposte sul forum sono capitato su una circolare di Regione Piemonte che esprime un parere (nr. 7/2010) su agibilità e sanzioni previste art. 4 DPR 380/01, sollecitato da un Comune.
    Conclusione: in assenza di agibilità la sanzione va da € 77,47 a € € 464,81 ma ... la prosecuzione dell'abitazione dopo il sanzionamento pecuniario di cui dianzi si è detto non può invece condurre - di per sè - a declaratorie di inagibilità

    Il Sindaco può emanare ordinanze contingibili e urgenti, laddove si accerti la sussistenza di gravi motivi igienico sanitari che mettano effettivamente in pericolo la salute pubblica, oppure ordinanze di sgombero coatto dell'immobile, qualora l'ASL rilevi validi motivi di natura igienico sanitaria che non consentano di proseguire l'abitazione.

    Insomma ....:shock: ;)
     
  17. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per i preziosi consigli. Il venditore finora non mi ha consegnato niente di niente, pretende di rogitare senza darmi uno straccio di certificazione e questo modo di fare non lo trovo molto corretto... La certificazione elettrica dice che me li darà il giorno del rogito, ma perchè non darmela prima se tutto è in regola. E le altre? Ho fatto fare la perizia da un perito Crif e mi ha detto che risultavano problemi sull'aggiornamento della planimetria (il geometra non l'aveva aggiornata al catasto)...
    Ma il tecnico abilitato per fare il certificato di conformità urbanistica solitamente chi è, può essere un geometra?
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    geometra, ingegnere, architetto.. professionisti iscritti all'albo.
    Se le certif impianti te le danno al rogito è sufficiente.
     
  19. luca rebuzzoni

    luca rebuzzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mmmmm già la planimetria doveva essere aggiornata e invece non lo era, tanto che il perito della banca non ha potuto rilasciare la perizia (giustamente) alla banca. E poi, se i certificati non me li danno al rogito, che faccio non rogito? E al funzionario della banca presente cosa dico? Vorrei evitare situazioni spiacevoli e preferirei andare al rogito già con le cose in regola. Cosa dite?

    Bastimento, anche io credo che senza agibilità non può essere fatto il rogito ed è sempre meglio avere certificati in mano, le dichiarazioni non è che servano a molto...
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sbagli:
    le Dichiarazioni di Rispondenza sono un documento previsto dalla legge in caso di smarrimento dei certificati di conformità. Li redige un artigiano, magari lo stesso che aveva fatto il lavoro, e comportano un costo irrilevante rispetto all'acquisto di un immobile. In ogni caso puoi sempre verificare se il comune dispone di copia dei certicicati di conformità, come suggerito da Granducato: sarà una scomodità che farai pesare al venditore, ma il punto è se l'immobile ti interessa davvero.

    L'agibilità è invece un documento urbanistico rilasciato dal comune, ed ha un'altra valenza: che non si possa rogitare non l'ho detto, anzi aspettavo una conferma. In ogni caso su questo punto puoi verificare tu stesso o far verificare da un tuo tecnico la situazione, e chiarire se trattasi solo di ritardi burocratici o se è stata negata a seguito di ristrutturazione senza adeguamento alle attuali norme edilizie: se così fosse potrebbe esserci un problema.
     
    A luca rebuzzoni piace questo elemento.

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