Dubbio comportamento agente immobiliare

[Happyjoe85]

Buongiorno,
chiedo anticipatamente scusa per la lungaggine ma due persone care mi presentano questa situazione:

Visitano un appartamento che sembra adatto alle loro esigenze.
Parlano con l'agente che gli prospetta una probabile proposta a breve. Qualche giorno dopo l'agente li richiama dicendo che hanno ricevuto una proposta da terzi. ma siccome i soggetti non gli stanno simpatici, gli comunica la cifra della proposta e gli dice di fare una proposta un po' più alta (che già qui, vero o no che sia, eticamente mi fa rabbrividire).
Li spinge a non vincolare la caparra al buon esito del mutuo e insiste ad incassare la provvigione quasi subito e, almeno su questo, non cedono.
Fanno la proposta di acquisto irrevocabile firmata anche dal venditore in cui però si dichiara quello allegato nelle immagini

.
Ieri li chiama l'agente dicendo che il venditore ha avuto una nuova proposta e che li avviserà nel caso la questione vada in porto.
Loro chiamano il venditore che conoscono personalmente e gli chiedono se avesse accettato la nuova proposta e si sentono dire di si perchè l'agente gli aveva detto che loro due si erano ritirati dalla compravendita ma la cosa non è assolutamente vera, la banca oltretutto sta proseguendo con la pratica del mutuo (che gli ho suggerito di mettere in sospeso a questo punto).
Ora, oltre alla dichiarazione falsa dell'agente verso il venditore e verso gli acquirenti, della nuova proposta accettata dal venditore e non essendoci nessuna dichiarazione scritta di rinuncia da parte degli acquirenti e nessuna dichiarazione da parte del venditore/agenzia, come si dovrebbero comportare gli acquirenti? Dove hanno sbagliato? Gli è sfuggito qualcosa? Non riesco a vedere chiarezza in questa situazione.

Grazie a chi potrà rispondere

 

[francesca63]

Mi sembra una trattativa condotta veramente male, visto che l’agente ha fatto solo i suoi interessi e non quelli delle parti (perlomeno così sembrerebbe, da quanto raccontato).
Ma anche le parti secondo me hanno sbagliato un po’, firmando la proposta senza comprenderne tutte le implicazioni: era scritta male la sospensiva, e il venditore praticamente dopo 15 giorni era libero di vendere ad eventuali altri interessati.
Diciamo che, per il futuro, eviterei quell’agente e mi farei assistere nella trattativa, se non tutto mi fosse chiaro.

 

[Happyjoe85]

Mi sembra una trattativa condotta veramente male, visto che l’agente ha fatto solo i suoi interessi e non quelli delle parti (perlomeno così sembrerebbe, da quanto raccontato).
Ma anche le parti secondo me hanno sbagliato un po’, firmando la proposta senza comprenderne tutte le implicazioni: era scritta male la sospensiva, e il venditore praticamente dopo 15 giorni era libero di vendere ad eventuali altri interessati.
Diciamo che, per il futuro, eviterei quell’agente e mi farei assistere nella trattativa, se non tutto mi fosse chiaro.

Grazie per la risposta.Quindi per riavere la caparra in questo caso dovrebbero avere una comunicazione da parte dell'agenzia/venditore? Perchè leggendo la prima immagine dice "la parte promissaria acquirente, a fronte della comunicazione dell'interruzione delle trattative, formalizzate dalla parte venditrice è esonerata da qualsivoglia obbligo nei confronti del venditore e dell'agenzia". Questa comunicazione deve farla il venditore giusto? Non possono farla loro e farla firmare sia all'agenzia che al venditore? Scusa l'ignoranza ma una situazione cosi mi è davvero nuova.
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Diciamo che il collega ha "lavorato" in maniera pressapochista e priva di professionalità.

Diciamo anche che una "proposta d'acquisto" soggetta a sospensiva per richiesta mutuo non ha una grande forza contrattuale e oltretutto nel caso specifico, sospensiva "limitata" per la parte venditrice a soli 15 giorni.

Una proposta del genere vale poco più di "0" !

Ora per rispondere alla tua seconda domanda, manca il passaggio relativo alla "formalità" degli atti compiuti, poichè tutto quanto sai è stato riferito a voce e non per iscritto (almeno così pare di capire).

Perciò, mi presenterei in agenzia per ritirare l'assegno e, possibilmente anche avere liberatoria, ovvero "due righe scritte" in cui ti si dichiara libero da vincoli.
Se l'assegno non ti viene restituito, farei raccomandata all'agenzia con intimazione a restituire l'assegno (sperando sia in deposito presso l'agenzia e non sia stato consegnato al venditore), altrimenti stessa raccomandata al venditore e diffida ad entrambi (agenzia e venditore).

Poi per una prossima trattativa: 1) scegliere agente immobiliare con cura eliminando pressapochisti, faciloni, privi di professionalità e 2) farei proposta sensata e credibile.

 

[ferruccio]

Grazie per la risposta.Quindi per riavere la caparra in questo caso dovrebbero avere una comunicazione da parte dell'agenzia/venditore? Perchè leggendo la prima immagine dice "la parte promissaria acquirente, a fronte della comunicazione dell'interruzione delle trattative, formalizzate dalla parte venditrice è esonerata da qualsivoglia obbligo nei confronti del venditore e dell'agenzia". Questa comunicazione deve farla il venditore giusto? Non possono farla loro e farla firmare sia all'agenzia che al venditore? Scusa l'ignoranza ma una situazione cosi mi è davvero nuova.
Grazie

Buonasera a tutti.
@Happyjoe85 mi allineo ai commenti dei colleghi e mi dispiace davvero per i tuoi amici che si sono trovati a firmare una cosa del genere; non sono riuscito a leggere tutto, a metà mi e' venuto il mal di testa 🥴

Riguardo alla clausola sospensiva per il mutuo, nelle proposte di acquisto che predispongo spiego sempre prima che è una clausola richiesta dall'acquirente perché non sá, in partenza, se potrà concludere la trattativa (arrivare cioè fino all'atto notarile) a causa della incertezza di avere un mutuo. E quindi? E quindi acquista e versa la caparra al venditore per la regola del dare-avere! A seguito della firma dell'accordo la clausola ne sospende gli effetti futuri a causa dell'evento incerto di avere concesso il mutuo (quindi la formula spiega che il Proponente richiede di condizionare la proposta alla clausola sospensiva mentre il venditore dal canto suo vuole semplicemente vendere ma ratifica e accetta tale clausola richiesta dal proponente) ma non quelli generati dalla "genesi" del contratto, cioè non si arriva mai a far restituire l'acconto al proponente. Prima di firmare ci si informa a dovere con la Banca e se si vuole acquistare bisogna essere disposti a rischiare qualcosa oppure ci si deve "accontentare" di pre-accordi non vincolanti...(Ma mi dilungherei troppo....)
Buona serata.

 

[Jan80]

@ferruccio da come l' hai descritta pare che usi una clausola risolutiva piuttosto che sospensiva.

 

[ferruccio]

@ferruccio da come l' hai descritta pare che usi una clausola risolutiva piuttosto che sospensiva.

Buongiorno @Jan80,

nei miei contratti uso la clausola risolutiva legata ad un fatto certo e verificabile come ad.es. l'esistenza di ipoteche o meno a verifica di quanto dichiarato dal Venditore con l'accettazione della proposta; cioè, se la proposta viene accettata io prendo l'incarico di verificare (anche per il tramite di un Notaio quando la situazione risulta complessa..) l'esistenza o meno di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli. Se ci sono, contrariamente a quanto dichiaratomi nella proposta, il contratto è automaticamente risolto e non consegno l'assegno e/o non comunico al Proponente di fare il bonifico. Ovviamente si valuta il tutto e se si decide di andare avanti lo si fà sempre e solo a seguito di una scrittura intergrativa o un nuovo contratto che tenga conto della nuova situazione accertata. Questa procedura, a mio modesto avviso è una tutela per tutti (me compreso ovviamente).

Clausola sospensiva: come dico nel mio precedente commento, la inserisco ad.es. quando il Proponente non sà se può portare avanti la trattativa ed arrivare alla stipula dell'atto (non uso a caso questi termini, perchè a volte entrano clienti che chiedono la sospensiva come se fosse una cosa dovuta e per giustificare anche una non totale convizione di acquisto...) perchè non ha i soldi e non sà se la banca glieli darà; quindi il Proponente, per proseguire con la trattativa è legato ad un fatto futuro ed incerto indipendente dalla sua volontà. Quindi per rendere efficace la clausola sospensiva mi deve comunciare la sua impossibilità di andare avanti perchè la Banca non gli darà i soldi necessari, punto! Se non mi comunica l'impossibilità di preseguire il contratto va avanti normalmente (e quindi versamento di ulteriori caparre, etc.etc.).

Molto banalmente 1+1 deve fare 2.

Clausole come quelle prese ad esempio da @Happyjoe85 in questo post, sinceramente mi fanno rabbrividire.

Ps: i grassetti servono a me per capire e non perdermi in quello che scrivo

 

[PyerSilvio]

Diciamo che, per il futuro, eviterei quell’agente e mi farei assistere nella trattativa,

..si.. Ma se per il futuro la proposta resta condizionata al mutuo..

L'interesse non è cattiveria e neppure andrebbe confuso con il pressapochismo o sciatteria.

Del resto, se leghi un cavallo alla sedia, non è che puoi meravigliarti se quello alla bisogna se ne va portandosi via tutto.

 

[francesca63]

si.. Ma se per il futuro la proposta resta condizionata al mutuo..

Certo, ma sarebbe preferibile una condizione sospensiva che abbia senso: cioè scritta bene, e con termine ragionevole.
In 15 giorni cosa si verifica, in banca ?

P.S. Come mai ti si vede di rado, da queste parti ?
Sento la tua mancanza …e non credo di essere l’unica

 

[ab.qualcosa]

Quindi se capisco bene il conoscente di @Happyjoe85 NON ha fornito la documentazione da parte della banca (e comunque la clausola non è che sia molto esplicita su cosa succede se la fornisce, in linea di principio la proposta si concluderebbe e l'immobile dovrebbe essere tolto dal mercato).

La clausola così come è fatta è un cercare guai perché sembra sensata salvo il fatto che dopo la firma l'acquirente quasi invariabilmente scopre che la sua banca (come immagino molte banche) non rilascia un bel nulla.

Per questo la modulistica FIAIP scarica la cosa su una dichiarazione del proponente (il ché presenta altri problemi, vedi il rischio che la clausola sia considerata meramente potestativa) ma va be'...