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  1. KingCrimson

    KingCrimson Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti.

    Sono nuovo del forum. Spero sia la sezione giusta...
    Scrivo per un fatto che trovo abbastanza increscioso.

    Sto vendendo un’abitazione e mi sono affidato ad un’agenzia immobiliare (e di conseguenza ad un suo agente) per evitare di inoltrarmi nella “giungla” burocratica tipica del nostro paese.

    È accaduto quanto segue.

    L’agente immobiliare trova una famiglia interessata alla nostra abitazione. Scaturisce così una proposta d’acquisto sottoscritta da noi (venditori), dall’agente immobiliare (mediatore) e dal potenziale acquirente. Il tutto è avvenuto in tempi molto stringenti.

    La proposta di acquisto si sarebbe in teoria (e dopo spiego il perché dell’ “in teoria”) trasformata automaticamente in contratto preliminare.
    Perché “in teoria”? Il giorno prima della deadline stabilita veniamo contattati dall’agente dicendo che il cliente non è più interessato alla casa.

    Successivamente veniamo a sapere che sulla proposta di acquisto mancava l’ultima firma dell’acquirente ovvero sul modulo:
    - è presente la firma del potenziale acquirente
    - è presente la nostra firma in qualità di venditori
    - non è stato fatto ri-firmare all’acquirente per presa visione della nostra accettazione.

    L’acquirente, per motivi non meglio precisati, ha così cambiato idea e tramite legale ci intima di restituire la prima caparra versata.
    E legalmente, a quanto capito, avrebbe pure ragione!

    L’agente sostiene che in trent’anni non gli è mai capitata una situazione del genere e non fa mai firmare controfirmare l’acquirente perché (1) si fida della gente e (2) l’ultima firma gli comporterebbe delle tempistiche per lui troppo stringenti e così facendo si può organizzare meglio nei tempi (questa non l’ho capita…)

    In questo caso noi:
    - abbiamo perso l’acquirente (potenzialmente, se il contratto fosse stato corretto, magari avrebbe acquistato giusto per non perdere denaro)
    - noi abbiamo perso altri potenziali acquirenti perché abbiamo, per questo periodo, ritirato la casa dalla vendita
    - con il mercato messo come è messo forse dovremo pure abbassare nuovamente il prezzo, perdendoci sia in termini economici che in termini di tempo.

    Cosa consigliate in una situazione del genere?
    Grazie mille per i vostri suggerimenti.
     
  2. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Secondo me, se gli è stata comunicata nei dovuti modi previsti la tua accettazione (raccomandata, telegramma o altro), si ritira e perde la caparra. Avvocato o non avvocato. Altrimenti perché non prevedere una tua firma di presa visione della sua presa visione? Comunque ti risponderanno degli ai, sicuramente più esperti dell'argomento.
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non hai perso nulla ma guadagnato in salute fidati.
    Una settimana/dieci giorni .... ?
    Riparti con la vendita. Non hai alternative.

    Fidati di quello che ha detto l'agente. Il cliente ha cambiato idea. Non puoi fare nulla.
     
  4. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    la "ri-firma" mi mancava...........
     
    A ingelman, Bagudi, eldic e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  5. luca9563

    luca9563 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Probabilmente la rifirma sostituisce la comunicazione nei termini previsti di comunicazione avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore
     
    A FraAg.Milano piace questo elemento.
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso che se l'agente testimoniasse che gli ha comunicato la cosa probabilmente andrebbe bene lo stesso... ma vale la pena di imbarcarsi in una cosa del genere?
     
    A Sim, Rosa1968 e miciogatto piace questo elemento.
  7. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quella firma potrebbe aver cambiato tutto, ma come suggeriscono gli altri, volta pagina e rimetti in vendita l'immobile. Comunque fosse andata, avere a che fare con una controparte che ci ripensa è veramente fastidioso, magari ti trascinava avanti per mesi attaccandosi a chissà cosa per non comprare.
    La negligenza ci sta tutta comunque
     
    A Tobia piace questo elemento.
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da quando in qua si rifirma per presa visione dell'accettazione ?
     
    A Rosa1968 e gmp piace questo messaggio.
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    questa mi è sfuggita!!!
     
    A Sim piace questo elemento.
  10. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' una negligenza bella e buona! Per me sarebbe stata sufficiente per risolvere l'incarico
     
    A ingelman piace questo elemento.
  11. KingCrimson

    KingCrimson Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sì, non sono esperto dell'argomento... ma credo che l'utilità della seconda firma del potenziale acquirente sia proprio questa.

    Grazie a tutti per i preziosi ed utili consigli!
     
  12. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' così, la seconda firma dell'acquirente è per confermare che la proposta accettata gli è stata comunicata nei tempi previsti e per il ritiro di una copia.
    Premesso che ha sbagliato il collega AI a non fare controfirmare l'acquirente perché "si fida della gente" (io a malapena mi fido di me stesso...), a questo punto conviene rimettere in vendita allo stesso prezzo di prima, a trattare eventualmente si fa sempre a tempo...acquirenti del genere è meglio perderli che trovarli!
     
    A Sim e ingelman piace questo messaggio.
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Erano le primissime cose cha tanti anni fà studiavamo
    Il codice civile al quale tutti dovremmo fare riferimento

    Concordo sul fatto che se una persona non vuole più acquistare (almeno nelle primissime fasi della trattativa) obbligare all'acquisto serve a poco
    (idem dicasi intascare una caparra per una proposta e/o trattativa durata pochi giorni)

    Però c'è da dire che noi AI non possiamo sostituirci alle parti e decidere per libero albitrio
    di sciogliere bonariamente un contratto dove gli attori principali sono le parti per le quali noi prestiamo opera d'intermediazione, o far sì che questo possa avvenire perchè noi non abbiamo svolto il nostro lavoro come andrebbe fatto.

    Concordo sul fatto che l'AI è stato negligente
    Ha preso una proposta che immagino ha una sua validità sulla base temporale (scadenza) ..... l'ha fatta accettare dal proprietario venditore ... però ha omesso per negligenza un passaggio importante ed essenziale

    Art. 1326 del codice civile (compresi tutti gli articoli che riguardano le obbligazioni)
    cito
    Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte
    L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito
    o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi
    Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte
    Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa
    Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta

    Detto ciò dalle premesse del 3D quando il nostro amico ha scritto che manca nella proposta la firma della presa visione dell'avvenuta accettazione , questo lascia presupporre che la proposta prevedeva questa modalità di comunicazione

    (alcuni inseriscono la comunicazione a mezzo telegramma et simili comunque riconducibili ad una forma scritta).

    Quindi l'AI è stato un emerito ...... a trascurare tale adempimento
    (anche se io propendo per la restituzione e non per forzare le volontà ... ma questo spetta alla parte che intende adempiere deciderlo).
     
    Ultima modifica: 3 Maggio 2016
    A Sim, Rosa1968 e FraAg.Milano piace questo elemento.
  14. FraAg.Milano

    FraAg.Milano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    La ri-firma e' intesa la comunicazione dell'accettazione entro i termini previsti, la comunicazione si può fare tramite PEC tramite raccomandata tramite telegramma oppure facendogli rifirmare la proposta per presa visione dell'accettazione, le proposte della Fiaip lo prevedono all'ultima pagine. Tutti noi sappiamo quanto è importante comunicare accettazione entro i termini della scadenza della proposta stessa causa possibilità di nullità della proposta d'acquisto, molti privati sfortunatamente non lo sanno.
     
  15. FraAg.Milano

    FraAg.Milano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ottimo non avevo letto, super esaustivo Ing!
     
    A ingelman piace questo elemento.
  16. KingCrimson

    KingCrimson Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusatemi se disturbo nuovamente… Vi racconto l’ultimo episodio.

    L’agente porta un cliente che manifesta interesse alla casa e fa un’offerta.
    Prescindiamo momentaneamente che noi, in qualità di venditori, dobbiamo fare alcune valutazioni in quanto questa risulta piuttosto bassa.

    Stavolta però chiediamo che il processo di firma della proposta di acquisto, nel caso sia lato venditore che lato acquirente ci sia intesa, sia completo in modo tale da essere inattaccabili dal punto di vista legale.

    L’agente tira fuori la storia che non farà controfirmare subito l’acquirente perché non ha la certezza che riesca ad ottenere un mutuo (l’altra volta invece il motivo era la fiducia, collegata al fatto che tutto ciò gli permetteva di organizzarsi meglio con i tempi).
    Quindi la causa sarebbe la tutela dell’acquirente che deve essere analoga a quella del venditore… ok, sulla carta tutto molto bello. Anche se, come Voi avete già risposto, si tratta di negligenza punto e stop.

    Si va avanti con il discorso e se ne esce dopo cinque minuti che con il contratto ancora pending e non completamente firmato lui ha l’opportunità di continuare a cercare altri soggetti interessati che potenzialmente possano fare offerte più invitanti.
    Detto che, se accetto una cifra X inferiore a quanto chiedo, vuol dire che mi sta bene… ma tutto ciò non era per tutelare l’acquirente?!?!?! E se l’acquirente ottiene un mutuo e questo gli dice “no, nel frattempo è stata venduta ad un’altra persona”?

    Francamente a me sembra che questo soggetto tuteli solo i suoi interessi, cercando di massimizzare le sue provvigioni. Ma sta agendo nella legalità? Se tutto ciò è legale, a mio pare è parecchio borderline e sta sfruttando delle zone d’ombra della legislazione.
    E sì che non è un soggetto indipendente, ma lavora per uno studio noto a livello nazionale. Come è possibile atteggiamenti del genere vengano tollerati?
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    estrapolando i punti essenziali fino a quì l'agente ha adottato un comportamento prudenziale nei confronti del'acquirente e di conseguenza a favore anche del venditore
    (che senso ha chiudere un contratto quando il buon fine è incerto ?)

    Letto così è un comportamento lodevole

    Così scritto sembrerebbe che l'agente propenda per trovare la situazione più ottimale e meno rischiosa che permetta il perfezionamento della compravendita

    (ci può stare se il proponente all'acquisto "pending" è consapevole che nella realtà non avendo firmato nulla e di conseguenza la parte venditrice se pur informata può solo prendere atto che esiste una manifestazione d'interesse non vincolante).

    (tutto dipende da come le cose vengono prospettate dove la chiarezza e la trasparenza sono requisiti essenziali)

    Ovvio che per l'agente l'obbiettivo primario è far incontrare le due volontà riferite al venditore e acquirente
    (però l'affare deve essere anche possibile e non una mission impossible)

    Quindi questo soggetto borden line sicuramente stà operando per se stesso
    (vuole essere certo che l'affare si concluda per percepire il compenso)
    di conseguenza tale atteggiamento è anche a favore delle parti
    IL venditore deve avere la certezza di aver trovato un acquirente solvibile
    di contro
    Il proponente all'acquisto deve essere tutelato al fine di non trovarsi in una situazione di inadempienza vista la sua precaria solvibilità

    Tanti pensano che la nostra professione sia facile
    in realtà è complicatissima
    (innegabile che l'obbiettivo primario dell'agente è far maturare il diritto al giusto compenso)
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  18. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sarò anche cattivello ma per me la ragione è solo venale:

    Un secondo cliente versa 2.000€ in più al mediatore e questi lo fa passare in pole-position..

    Tanto il primo proponente non ha controfirmato..
     
  19. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Signori, ma veramente? Da quando in qua una persona senza scrupoli non chiude il contratto e si intasca la provvigione fregandosene di come vanno le cose?
    Mi ricordo la storia di questi comportamenti di un determinato marchio che portava falsi clienti con false offerte basse per indurre i proprietari ad abbassare la cifra. Se però il proprietario dovesse accettare? :maligno:
     

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