Dubbio su conduzione trattativa

[Utente Cancellato 84628]

Buongiorno a tutti,
Scrivo per avere delucidazioni in merito al modo in cui l'agente immobiliare ha condotto una trattativa, che purtroppo poi è fallita.
In data 13/05 abbiamo presentato un'offerta di 220.000, con scadenza una settimana. Dopo 6 giorni siamo stati ricontattati e invitati a presentarci in agenzia la settimana successiva, senza conoscere l'esito (quindi oltre la settimana stabilita, non ha voluto comunicarci nulla in anticipo). Arriviamo alla data fatidica e l'agente ci comunica che purtroppo il venditore ha deciso di accettare un'altra offerta, di 226.000, che era in scadenza il giorno 14/05, quindi contemporanea alla nostra, che era stata accantonata. Si è giustificato dicendo che non poteva dirci dell'altra offerta per non scatenare un'asta e ci ha suggerito di rimanere in contatto in quanto ha dubbi sulla fattibilità del mutuo dall'altra parte. A suo dire, lui avrebbe preferito la nostra offerta in quanto sicura di avere un mutuo, ma per professionalità non ha detto nulla al venditore che, giustamente, tra le due offerte condizionate al mutuo ha scelto la più alta. Anche supponendo che non avrebbe potuto dirci l'entità dell'altra offerta, secondo me l'agente avrebbe potuto agire diversamente in almeno due momenti:
1) al momento dell'offerta, saputa la cifra, avrebbe potuto avvisarci che il venditore aveva già rifiutato un'offerta più alta, invece di dirci che era un po' tirata ma che potevamo provarci
2) invece di accettare immediatamente l'altra offerta, avrebbe potuto provare a farci una controproposta e accettare poi l'altra in caso di rifiuto.

Tenendo conto che la provvigione dell'agenzia non è condizionata al buon esito del mutuo, è possibile che abbia organizzato tutto sperando che l'altra parte non riesca a prendere il mutuo e intascare due volte o è una teoria complottista? Non siamo molto esperti di trattative immobiliari, essendo la prima, ma la situazione ci è sembrata molto strana, dato che il venditore avrebbe potuto guadagnare di più o con maggior sicurezze. In tutto questo, per stargli dietro abbiamo perso un'altra casa che poteva interessarci...

Grazie per le eventuali risposte

 

[IL TRUCE]

L AI dovrebbe gestire la trattativa come meglio gli sembra.
Almeno i linea teorica (limitatamente all' Italia) la nostra competenza e' specifica e non messa in discussione..salvo errori che risarciamo .Torniamo all Italia..dunque..mha..piu che un malandrino mi pare un dilettante..ma non lo diro'. Diro' invece che se mai in vita mi fossi trovato a dover proporre una casa simile..no solo vi avrei detto chiaro come stavan le cose..ma vi avre proprio mostrato la proposta precedente.
"Ecco cosi non va' Signori...e visto che siam certi di ottenere il mutuo..se la casa vi piace...( eh certo senno cosa siete li a fare ?) occorre una proposta a XXXXX SENZA alcun vincolo." " Se non vi sta bene..sappiate che aggiungiamo solo carta alle carte...e che se arrivasse una proposta senza sospensiva alcuna..avreste solo perso del tempo "
ANZI detto tra noi ...avrei usato la vostra proposta a mio vantaggio proprio per trovare un acquirente piu solido.
La cose vanno dette come sono..e per quello che sono
Forse avreste trovato sgradevole il modo..ed il Vs intervento sarebbe per lamentarvi della scortesia...ma di certo avreste avuto un quadro piu chiaro.
L aver "perso" un altra casa...poco tange..tanto la delibera di mutuo non la avete ancora..e sarebbe solo altra carta..
Suggerimento: parlate chiaramente con la Vs Banca magari chiedendo una pre approvazione basata sul reddito..e, scrivendo la proposta con l ausilio di un AI professionista che sappia come tutelarvi ..otterrete la casa voluta e pure senza alcun rischio.
Due buche con una sola palla.
Vi saluto caramente.

 

[francesca63]

A suo dire, lui avrebbe preferito la nostra offerta in quanto sicura di avere un mutuo, ma per professionalità non ha detto nulla al venditore che, giustamente, tra le due offerte condizionate al mutuo ha scelto la più alta.

Lui è li anche per consigliare il venditore; se riteneva che il vostro mutuo fosse più facile 1) poteva dirlo al venditore 2) poteva anche suggerirvi di fare proposta senza sospensiva. Comunque poteva portarlo a ragionare sui rischi/benefici/perdite di tempo.
Concetto strano di professionalità.

che era in scadenza il giorno 14/05

Quindi c'era già quando avete fatto la vostra; secondo me poteva dirvi che c'era gia una proposta più alta, perlomeno vi sareste fatti meno illusioni...

Tenendo conto che la provvigione dell'agenzia non è condizionata al buon esito del mutuo

Come no; se la condizione è sospensiva, se il mutuo non passa l'agente non matura le provvigioni.

è possibile che abbia organizzato tutto sperando che l'altra parte non riesca a prendere il mutuo e intascare due volte o è una teoria complottista?

E' oltre il complottismo più spinto ( a meno di condizione risolutiva).

In tutto questo, per stargli dietro abbiamo perso un'altra casa che poteva interessarci...

Chiedete una predelibera reddituale, così non perderete tempo e case interessanti.

 

[Utente Cancellato 84628]

Lui è li anche per consigliare il venditore; se riteneva che il vostro mutuo fosse più facile 1) poteva dirlo al venditore 2) poteva anche suggerirvi di fare proposta senza sospensiva. Comunque poteva portarlo a ragionare sui rischi/benefici/perdite di tempo.
Concetto strano di professionalità.

Quindi c'era già quando avete fatto la vostra; secondo me poteva dirvi che c'era gia una proposta più alta, perlomeno vi sareste fatti meno illusioni...

Come no; se la condizione è sospensiva, se il mutuo non passa l'agente non matura le provvigioni.

E' oltre il complottismo più spinto ( a meno di condizione risolutiva).

Chiedete una predelibera reddituale, così non perderete tempo e case interessanti.

Grazie per le risposte, prima di tutto.
Per rispondere anche al messaggio precedente, la cosa che ci sembra più strana è proprio il modo "dilettantistico" di condurre la trattativa, considerando anche che l'agente durante la stessa si è anche vantato della sua esperienza...
Se ci avesse avvisato della proposta precedente, senza dubbio avremmo alzato la nostra e la trattativa si sarebbe conclusa meglio anche per il venditore. Come minimo, ha usato la nostra proposta per riportare in auge quella precedente (lui stesso ha ammesso che la nostra ha avuto questo effetto, paradossalmente).
Per quanto riguarda la condizione sospensiva sono abbastanza sicuro, nel nostro caso è presente solo nella proposta di acquisto. Nell'accordo per il compenso dell'agenzia c'è scritto che l'impegno a pagare è irrevocabile e non c'è traccia di nessuna condizione sul mutuo.
Sicuramente nel futuro prossimo proveremo ad ottenere una pre delibera, rimane comunque l'amarezza di aver perso non una, ma due case, per una gestione discutibile di chi lo fa per lavoro

 

[Perizio]

Come fa a saperlo senza predelibera?

 

[francesca63]

Come minimo, ha usato la nostra proposta per riportare in auge quella precedente (lui stesso ha ammesso che la nostra ha avuto questo effetto, paradossalmente).

C'è anche la possibilità che l'atra proposta provenisse da altra agenzia, se il "tuo" agente non aveva l'esclusiva.

Per quanto riguarda la condizione sospensiva sono abbastanza sicuro, nel nostro caso è presente solo nella proposta di acquisto. Nell'accordo per il compenso dell'agenzia c'è scritto che l'impegno a pagare è irrevocabile e non c'è traccia di nessuna condizione sul mutuo.

La condizione sospensiva rende un contratto valido, ma non efficace.
Se la proposta con sospensiva viene accettata, il mediatore non matura il diritto alle provvigioni fino ad eventuale avveramento della condizione, poiché solo in quel momento il contratto diventa efficace.
Quindi, nonostante l'accordo firmato, prevale la legge; con condizione sospensiva non avverata, le provvigioni non sono dovute per nessun motivo.

 

[specialist]

Sicuramente nel futuro prossimo proveremo ad ottenere una pre delibera, rimane comunque l'amarezza di aver perso non una, ma due case, per una gestione discutibile di chi lo fa per lavoro

A parte che semmai l'unico che rischia di essere danneggiato è il venditore mentre voi potete anche cercarvi un altro appartamento, la prossima volta fate un'offerta senza sospensiva e soprattutto senza braccino corto.

 

[Utente Cancellato 84628]

C'è anche la possibilità che l'atra proposta provenisse da altra agenzia, se il "tuo" agente non aveva l'esclusiva.

La condizione sospensiva rende un contratto valido, ma non efficace.
Se la proposta con sospensiva viene accettata, il mediatore non matura il diritto alle provvigioni fino ad eventuale avveramento della condizione, poiché solo in quel momento il contratto diventa efficace.
Quindi, nonostante l'accordo firmato, prevale la legge; con condizione sospensiva non avverata, le provvigioni non sono dovute per nessun motivo.

L'altra proposta proveniva dalla stessa agenzia, ce l'ha persino mostrata. Diciamo che ci è sembrata strana una gestione del genere da una persona che si vanta della sua esperienza sul campo, quindi abbiamo cercato il dolo più che la disattenzione. Grazie per i chiarimenti

 

[Maria40]

Sicuramente nel futuro prossimo proveremo ad ottenere una pre delibera, rimane comunque l'amarezza di aver perso non una, ma due case, per una gestione discutibile di chi lo fa per lavoro

Ti capisco e mi sto convincendo sempre di più di non aver fatto grossi errori accettando una trattativa tra privati (anche se complicata e non ancora conclusa del tutto) ,perlomeno non ho la rabbia di avermi affidata ad un eventuale professionista immobiliare ed essere delusa anche da quel lato. Fermo restando che nel campo ci sono degli AI validi, senza dubbio.
Comunque, per stare più tranquilli ed avere un potere contrattuale vero (con o senza agenzia di mezzo) dobbiamo prima ottenere la predelibera reddituale da parte della banca.

 

[Utente Cancellato 84628]

A parte che semmai l'unico che rischia di essere danneggiato è il venditore mentre voi potete anche cercarvi un altro appartamento, la prossima volta fate un'offerta senza sospensiva e soprattutto senza braccino corto.

Se avessimo avuto le possibilità di farla senza sospensiva l'avremmo già fatta... Idem per il braccino corto, è facile accusare noi con il senno di poi quando il ruolo dell'agente dovrebbe essere di trovare le condizioni migliori per chi vende e agevolare chi compra. Non abbiamo esperienza in questo campo e ci aspettavamo una gestione migliore da parte di chi è pagato per questo