Dubbio tasse acquisto immobile commerciale da società

[doradora]

è vero avevo già postato e me ne scuso ,ma poi le opinioni discordanti di 2 commercialisti che ho consultato mi hanno messo di nuovo le idee in confusione .
sei proprio sicuro che sia il 4%?
io dovrei fare un acquisto ma ho remore sui costi,forse mi conviene andare da un notaio ..o magari da due o tre tanto per stare tranquilla.
Ti ringrazio comunque sei sempre molto gentile!!

 

[Abakab]

No figurati non era un rimbrotto ..ricordo la discussione ..e credo di aver fatto la telefonata al notaio e mi diede la risposta che ti ho riportato.
Evito di richiamarlo, potrebbe rispondermi:" ..ma come non ti fai più vedere e mi rompi le p....e con le stesse domande??"
Ok si vai dai vari notai ..e facci sapere .. è vero ci sono pareri discordanti in merito.

 

[SGTorino]

Il "Decreto Sviluppo" n. 83 del 22 giugno 2012 convertito con modificazioni dalla L. n. 134/2012, ha sostituito integralmente i numeri 8bis ed 8ter dell'art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 (Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto) riguardanti la disciplina IVA delle cessioni di immobili abitativi e di immobili strumentali.
La distinzione tra immobili abitativi ed immobili strumentali è chiaramente espressa nella premessa della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/2006 dove espone:" (omissis)...la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo...(omissis)".
Con riferimento agli immobili abitativi, prima della modifica intervenuta era soggetta ad IVA la cessione di un'abitazione solo nel caso in cui il cedente fosse il costruttore o l'impresa che avesse operato sull'immobile un intervento di restauro, di risanamento edilizio e/o di ristrutturazione anche attraverso una demolizione e ricostruzione, entro 5 anni dalla costruzione o dal temine dei lavori di ripristino.
Il decreto, convertito in legge, ha introdotto la possibilità per i costruttori e per le imprese che hanno eseguito interventi di ristrutturazione sull'immobile, di esercitare l'opzione, in sede di atto, per l'imponibilità IVA, trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione, in modo tale da potere detrarre l'IVA versata durante la costruzione/ristrutturazione del bene.
Per riassumere, nel caso di vendita di un appartamento da parte di un costruttore o di un'impresa che ha operato un intervento di recupero edilizio (entro i 5 anni o successivamente nel caso però che il cedente abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA), l'acquirente dovrà versare l'IVA al 4% o al 10%, in caso di acquisto di una prima casa o di seconda casa, oltre alle tre tassazioni fisse di euro 168 cadauna (chiunque sia il soggetto acquirente).
Nel caso di vendita oltre i 5 anni senza che l'impresa (che ne ha diritto) si sia avvalsa dell'opzione IVA, ovvero di società diversa dalle due elencate, la cessione sarà tassata con le aliquote dell'imposta di registro al 3% (+336 euro) per la prima casa o al 10% per la seconda casa (chiunque sia il soggetto acquirente).
Una modifica sostanziale è stata anche apportata alla vendita di un immobile strumentale. In questo caso, il legislatore ha voluto stabilire una regola impositiva "per opzione", svincolandola dal soggetto che la intende esercitare, a differenza di quanto abbiamo visto accadere per le unità abitative.
L'attuale normativa ha individuato due sole tipologie di cessione di un immobile strumentale, soggette ad IVA:
- qualora il cedente sia il costruttore o l'impresa che ha eseguito i lavori di ripristino, entro 5 anni dal termine dei lavori;
- qualora il cedente abbia manifestato, in sede di rogito, la volontà di avvalersi dell'opzione per l'imponibilità IVA.
Per semplificare, nel caso di vendita di un immobile strumentale, come potrebbe essere un capannone, o un negozio, o un ufficio, nel caso il cedente sia un costruttore o l'impresa che ha operato un intervento di recupero da meno di 5 anni, ovvero qualunque società che abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA, l'acquirente (chiunque esso sia) verserà l'IVA al 21% oltre alle tre tasse fisse da euro 168 cadauna.
Negli altri casi, la vendita sarà soggetta all'imposta di Registro al 10%.
Il decreto ha anche modificato il meccanismo del "reverse charge" introducendone l'obbligatorietà, sia per la cessione di immobili abitativi, sia per quelli strumentali, qualora il cedente eserciti, nei termini previsti dalla legge, l'opzione per l'imponibilità IVA ed il cessionario sia un soggetto passivo d'imposta.
Con l''inversione contabile, la rivalsa dell'IVA verrà perciò assolta dal cessionario che provvederà ad inserirla nella propria contabilità aziendale.

 

[doradora]

posso chiederti dove hai tratto i commenti al decreto sviluppo?
e in particolare la frase'negli altri casi la vendita sarà soggetta all'imposta di registro al 10%'?
questo sarebbe il contrario di quanto detto dal notaio di Abakab,nonchè da una commercialista che ho consultato di recente.
Ho sempre più dubbi..

 

[gcaval]

Doradora, prova anche tu a consultare il tuo notaio e facci sapere...

 

[SGTorino]

Doradora, ti devo ringraziare per il tuo quesito in quanto mi sono accorto anch'io di non ricevere risposte univoche.
Il notaio mi ha confermato l'ipotesi del 10% solo nel caso in cui sia un privato a vendere.
Domani mi chiama l'assistente che si occupa del calcolo delle imposte e ti dico se c'è ancora qualcosa di diverso da quello che ho scritto

 

[doradora]

Grazie per le risposte,tutte molto gentili e utili.
E' un punto importante per me ma penso anche per altri sia privati che agenti immobiliari che si trovano alle prese con una transazione simile.
La prossima settimana inizierò ad andare da un notaio e cercherò di fare lume sulla questione.Se non riceverò risposta convincente e sicura consulterò anche qualche altro notaio,perchè ora come ora le transazioni non sono poi tante e magari questo caso specifico alla luce del decreto sviluppo non è ancora capitato a tutti,per cui magari c'è chi è rimasto indietro..anche se comprensibilmente perchè le norme cambiano sempre.
Comunque vi riferirò com'è andata e invito anche altri a postare in questo thread le informazioni ricevute a riguardo..chissà che insieme non sbrogliamo la matassa.

 

[SGTorino]

Ciao Doradora.
Buona giornata.

 

[doradora]

Grazie sei stato davvero gentilissimo e utilissimo!
ecco la frase che interessa a noi,la riporto dal tuo blog

'Sempre nel caso di cessione di immobile strumentale per natura, se il cedente è un'impresa, l'imposta di registro, indipendentemente dall'imponibilità o esenzione IVA, è fissa nella misura di euro 168; se il cedente è un privato, la cessione risulta assoggettata ad imposta di registro proporzionale.'

Dunque ritorna la tesi di una commercialista che ho interpellato nonchè del notaio dell'utente abakab per cui si pagherà il 4 e non il 10%.
La pagina che ci hai fornito me la stampo e la porto dal notaio,non si sa mai che non sappia la novità.
Ciao e grazie.

 

[doradora]

mi è venuta un'altra domandina difficile ma che rientra nella discussione ...
abbiamo appurato che se una società non costruttrice decide di optare per l'esenzione IVA ,l'acquirente privato non paga l'IVA.
ma mi chiedo perchè una società dovrebbe optare per il regime IVA nella vendita di un imm.strumentale ad un privato?
voglio dire perchè una società accetta di non incassare l'IVA quando vende ad un soggetto IVA in regime di reverse charge ,mentre non dovrebbe accettarlo nel caso di un acquisto da parte di un privato che difficilmente comprerebbe volentieri con un carico del 21+3+1% di tasse.In fondo col nuovo sistema appena introdotto si dà al privato la possibilità di godere dello stesso trattamento del regime di reverse charge di un soggetto IVA.
Io sto vivendo un caso simile,infatti vorrei acquistare un imm.commerciale,ma purtroppo non so ancora se la società accetterà o meno di vendermelo in esenzione IVA.So che ha recentemente venduto imm.commerciali in regime di reverse charge,per cui speravo che anche a me fosse data la possibilità di acquisto in esenzione IVA.Ma non è la stessa cosa per una società vendere ad un soggetto IVA in reverse charge e vendere ad un privato in esenzione IVA?tanto la società non incasserà comunque l'IVA giusto?