Durata locazione commerciale = è possibile farla breve?

[frvanel]

possiedo un negozio ristrutturato e arredato come bar a Milano, ora chiuso, che vorrei affittare ad un tale con cui sono già d'accordo che, dopo 6 mesi dalla riapertura, tale bar verrà messo in vendita(solo l'attività, non i muri), per ripartirci poi il ricavato(secondo accordi 2/3 a me, e 1/3 al conduttore)

per questo ho in mente di fare un contratto di affitto non della durata classica
di 6 anni + 6,ma più o meno della durata di 6 mesi + 6

in rete però ho trovato che non si potrebbero fare contratti commerciali di breve durata, che la durata minima è di 6 anni + 6, e che contratti brevi si possono fare solo se l'attività ha carattere stagionale
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chiedo = come posso fare per tutelarmi in modo che chi riapre il bar poi lo metta effettivamente in vendita??

temo che possa succedere che il conduttore a sorpresa poi cambia idea, e preferisce rimanere aperto senza vendere il bar, dato che poi io non chiedo ne affitto ne cauzione per gli arredi e la ristrutturazione del locale, ma solo l'affitto dei muri

 

[Giuseppe Di Massa]

possiedo un negozio ristrutturato e arredato come bar a Milano, ora chiuso, che vorrei affittare ad un tale con cui sono già d'accordo che, dopo 6 mesi dalla riapertura, tale bar verrà messo in vendita(solo l'attività, non i muri), per ripartirci poi il ricavato(secondo accordi 2/3 a me, e 1/3 al conduttore)

per questo ho in mente di fare un contratto di affitto non della durata classica
di 6 anni + 6,ma più o meno della durata di 6 mesi + 6

in rete però ho trovato che non si potrebbero fare contratti commerciali di breve durata, che la durata minima è di 6 anni + 6, e che contratti brevi si possono fare solo se l'attività ha carattere stagionale
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chiedo = come posso fare per tutelarmi in modo che chi riapre il bar poi lo metta effettivamente in vendita??

temo che possa succedere che il conduttore a sorpresa poi cambia idea, e preferisce rimanere aperto senza vendere il bar, dato che poi io non chiedo ne affitto ne cauzione per gli arredi e la ristrutturazione del locale, ma solo l'affitto dei muri

La durata dei contratti è fissa, prevista dalla legge, anche se scriveste una durata diversa sarebbe nulla e diventerebbe automaticamente quella prevista dalla legge.
Siccome però il vostro accordo prevede anche che lui venda il bar e vi dividiate i ricavi, direi che il vostro rapporto va ben oltre quello tra conduttore e locatore, serve un consulto dal commercialista, credo.
In bocca al lupo.

 

[Slartibartfast]

Magari dovreste aprirlo in società 2/3 tu e 1/3 il tuo amico. In questo modo dovresti risolvere più o meno tutto nel senso che avresti la maggioranza della società e avresti il potere decisionale.
Tieni anche conto che vendere un'attività con un contratto d'affitto breve non è il massimo della vita. (chi acquista vuole la sicurezza di potere stare nell'immobile per parecchio tempo).

 

[frvanel]

Slartibartfast, è chiaro che chi compra il bar avrà un contratto nuovo di 6 anni + 6...comunque non posso ne mi conviene fare società col conduttore, perchè non ho esperienza di bar ne me ne posso occupare

a me interessa solo che il conduttore dopo 6 mesi metta veramente il bar in vendita, rispettando il nostro accordo....forse devo fare una scrittura privata a parte

 

[ab.qualcosa]

Più che dal commercialista rivolgiti ad un buon avvocato che sappia quello che dice.

Quanto è il canone per i primi sei mesi?

 

[frvanel]

il canone è di 1720 € al mese+150 € spese
quindi sono 11220 € x 6 mesi di affitto

 

[Slartibartfast]

Slartibartfast, è chiaro che chi compra il bar avrà un contratto nuovo di 6 anni + 6...comunque non posso ne mi conviene fare società col conduttore, perchè non ho esperienza di bar ne me ne posso occupare

a me interessa solo che il conduttore dopo 6 mesi metta veramente il bar in vendita, rispettando il nostro accordo....forse devo fare una scrittura privata a parte

Secondo me è molto difficile imporre ad una persona di vendere una cosa se non la vuole vendere.
L'escamotage più semplice sarebbe quello di fare sottoscrivere al tuo amico un incarico a vendere con un'agenzia che si occupi di attività. Per lo meno in questo modo se non vende incorre in una penalità.
Per quello che riguarda la divisione del ricavato, vale il consiglio di @ab.qualcosa

 

[jerrySM]

Come ti hanno spiegato non è legalmente possibile sottoscrivere locazioni commerciali di durata inferiore a 6 anni + 6 (tranne per determinate attività, es stagionali).
Potresti però, se il tuo conduttore è daccordo, fare un contratto cosiddetto "a scaletta". Ovvero stabilite un canone annuale molto più alto (es. il doppio di quanto avete stabilito) e solo per i primi sei mesi il canone dovuto sarà ridotto (es al 50%) per favorire l'avviamento della nuova attività commerciale del conduttore.
In questo modo il conduttore allo scadere dei primi sei mesi non avrà nessuna convenienza a proseguire nella locazione. Nel caso però non liberasse l'immobile perccepiresti un affitto superiore al valore di mercato

 

[cristian casabella]

In realtà nel tuo caso dovresti fare un contratto di affitto d'azienda, anche perché sei tu proprietario degli arredi e presumo della licenza. Con l'affitto d'azienda la durata è libera e senza vincoli alla scadenza