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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Negli anni 2007 e 2008, dopo una lunga rincorsa, i prezzi delle case, in Italia, hanno raggiunto il loro massimo storico.
    Accertato che, da quegli anni fino a questi ultimi mesi, e siamo arrivati a metà del 2012, non si è assistito a nessun crollo generalizzato dei prezzi del mercato immobiliare, come, invece, è successo in Spagna, Inghilterra, Stati Uniti, si potrebbe chiarire di quanto è sceso, in percentuale, il livello effettivo dei prezzi medi delle case in Italia, nelle varie città e cittadine?
    Del 10%?
    Del 20% ?
    Di un margine maggiore?
    Oppure non sono, quasi, per nulla diminuiti?
    I proprietari di immobili iniziano a rinunciare alle loro richieste fuori mercato?
    Cominciano a rendersi conto che la festa è finita per tutti?
    Quanti di loro hanno capitolato o stanno per farlo?
    Quel’è la tipologia di cliente che, invece, tiene cocciutamente il punto e non ha nessuna intenzione di cedere sul prezzo richiesto?
    Quali persuasivi argomenti, se esistono, utilizzate,
    voi mediatori immobiliari per massaggiare[​IMG]
    ai fianchi i titolari di immobili più ostinati e convincerli a mitigare le loro pretese?
    Io a Roma, guardando i prezzi nelle bacheche delle agenzie immobiliari, leggo, a tutt'oggi, prezzi ancora irragionevolmente alti….
     
  2. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma quando si parla di crollo di cosa si parla? Di che percentuale deve scendere un immobile perchè si possa parlare di crollo? Io ho notato che in media gli immobili sono calati di un 20%. E' un crollo questo? Ma ce ne sono alcuni che nonostante vari ribassi sono ancora lì.
     
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  3. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Il crollo è graficamente é così:

    [​IMG]

    Io, sinceramente, non credo al crollo drammatico e repentino del mercato immobiliare italiano.
    Anche se ritengo certi prezzi, riscontrabili nelle città, fuori da ogni logica.
    Ma vorrei conoscere il parere di chi è esperto del settore.
     
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  4. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il problema è il rapporto prezzo case con i redditi, i grafici che contano sono quelli e basta. Se si vede quello si vede la curva crescente, e si vede che c'è ancora strada da fare. Aggiungici che i redditi non solo non sono saliti ma hanno curva discendente e vedi il baratro. Se pensate che ci sono zone d'italia dove il nuovo in classe A costa 1500 euro mq, si capisce che non ci siamo, paga poco il terreno quanto vuoi, paga pochi oneri quanto vuoi, significa che i tecnici e i costi di costruzione sono ridotti e allineati... quindi altrove qualcuno ci marcia, e sono chi vende i terreni, i tecnici, il costruttore. Hanno guadagnato per 5 anni a iosa, ora è arrivato il momento delle perdite e del riallineamento.
     
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  5. silvio_portovenere

    silvio_portovenere Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I prezzi dovrebbero rapportarsi al livello cui dovrebbe corrispondere una risposta del mercato.
    Io non sto verificando nessuna sostanziale risposta del mercato (numero transazioni) a considerevoli ribassi di prezzo, quindi riscontro che il "fermo compravendite" non e' legato alle richieste ma ai seguenti elementi:

    -fenomeno malainformazione
    -allarmismi incontrollati dei media
    -aspettativa di avvenimenti futuri non meglio identificati (revisioni catasto etc)
    -minacce di tassazioni incombenti
    -conseguente sfiducia nel prodotto casa

    Conclusione: gran parte del fermo mercato e' dovuto ad incertezze e timori incontrollati.

    Silvio Turano
     
  6. DESIDERATAdomus

    DESIDERATAdomus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I prezzi sono già scesi.

    Le transazioni che si fanno, si fanno a valori sensibilmente più bassi di prima, questo almeno a Bologna.
    Diciamo nell'ordine di un -30% rispetto a 2 anni fa?
    Andrebbero fatti dei distinguo ma per sintetizzare mettiamolo così.

    Il fatto poi che l'offerta, ossia buona parte dei venditori, non si voglia adattare ai valori proposti dalla domanda non cambia la questione.
    Al momento è così, sono i compratori che piegano la volontà dei venditori, se poi tra un po' saranno i compratori ad adattarsi ai prezzi richiesti dai venditori ve lo farò sapere, per ora è vero il contrario.

    Ho un'altra cosa da segnalarvi, il fatto che questa crisi sta "umanizzando" il mercato.
    C'è sempre un rovescio della medaglia.
    O almeno quasi.
     
  7. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nella zona dove vivo io la situazione è ben diversa.
    Il fermo mercato è dovuto principalmente all'impossibilità, oggi, da parte della maggioranza delle persone, di potersi permettere un acquisto di questo genere.
    I giovani, una volta tra i maggiori acquirenti, oggi sono pressochè scomparsi dalla rosa dei papabili infatti, mentre fino a qualche anno fa avevano spesso e volentieri due stipendi a tempo indeterminato, oggi, al contrario, hanno, quando va bene, uno stipendio a tempo determinato sul quale pende l'incertezza del rinnovo contrattuale ed un "arrotondamento" in nero.
    Questo li rende automaticamente clienti a rischio per le banche che quindi non gli danno finanziamenti, spesso neanche con la garanzia dei genitori pensionati o con ipoteca del loro immobile.
    Le famiglie, che una volta cambiavano casa non appena stavano strette o litigavano con i vicini, oggi, quando va bene, fanno ristrutturazioni per ricavare più spazio e insonorizzano le pareti. Anche loro spesso hanno qualcuno in famiglia che ha perso il lavoro e vedo sempre più famiglie che mettono in vendita la casa, cercando poi in affitto, per ricavare i soldi per andare avanti.
    Gli investitori, che sono l'unica categoria con i soldi in mano, vista l'incertezza delle imposte, tasse, balzelli, oneri e quant'altro ogni volta esce fuori sulle abitazioni, se possono, oggi comprano all'estero.
    Quindi il fermo mercato può essere dovuto ad incertezze e timori incontrollati solo per la categoria degli investitori, per gli altri è invece una questione di sopravvivenza: non hanno soldi spesso neanche per mangiare.
     
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  8. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda invece l'abbassamento dei prezzi nella mia zona, dal 2009 ad oggi, è stato mediamente del 20% - 30%, almeno da parte di chi voleva o doveva vendere. Poi ci sono quelli che comunque non hanno l'esigenza di vendere che aspettano la risalita dei prezzi oppure hanno ritirato l'immobile dal mercato. Ma questi non fanno testo.
     
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  9. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    -20/30% da cosa? ;)
    Ripeto: redditi.
    Ci son redditi?
    Quanto questi redditi sono proporzionali al costo di una casa?
    Quanta prospettiva di guadagno ha una persona oggi in italia?
    CI sono posti dove l'allineamento è più semplice, altri dove c'è ancora strada da fare.
     
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  10. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quando ho acquistato casa io, 23 anni fa (non facevo ancora l'agente immobiliare), nella mia zona, una casa nuova da 100 mq con tre camere, doppi servizi, cantina e garage costava circa 100 milioni delle vecchie lire. Lo stipendio (fisso) medio si aggirava intorno ad un milione e le banche, per quello stipendio, ti davano un mutuo ipotecario ventennale fino al 75 % del valore della cas ad un tasso medio fisso del 9 %.
    Oggi la stessa casa costa circa 300.000 Euro, lo stipendio (fisso) medio, quando c'è, si aggira sui 1.500 Euro, le banche, per quello stipendio (non per quella casa), ti danno un mutuo ipotecario venticinquennale di circa 100.000 Euro ad un tasso fisso del 5,50 %.
    Non è esattamente la stessa cosa.
    I prezzi delle case, col passaggio all'euro, si sono raddoppiati mentre gli stipendi sono rimasti tutti al palo e più il tempo passa più il divario diventa evidente, nonostante il calo dei prezzi degli ultimi anni.
     
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  11. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Esatto Marzia, aggiungici che l'immobile non é piú una garanzia sufficiente per le banche, sia per l'LTV precedente (hanno molt esposizione, voluta da loro, bada bene) sia per le prospettive. Considera che il sistema delle aste non é efficiente, colpa dei periti che stimano come i portali, guardando i prezzi che gli agenti mettono negli annunci... insomma... e considera che prima il lavoro c'era eccome, altro che grafici, la gente lavorava quasi tutta, infatti pagava la casa, risparmiava, e faceva un mese di vacanza minimo. ;)
     
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  12. ledzeppelin

    ledzeppelin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    infatti il problema è tutto li , troppo alta la rata e troppo lungo il periodo di ammortamento per un bilocale per due stipendi ( fortunato chi c'è l'ha!). si devono pagare 1000 euro al mese per 30 anni e alla fine devo prendere un altro mutuo per ristrutturare la stessa casa, quindi si finisce di pagarla a 80 anni se tutto va bene e una casa che costava 200000 alla fine mi costerà 500.000 fra interessi e tasse , tanto vale stare in affitto per tutta la vita!
    gli speculatori fino a che ci sono i btp al 6 % non credo che compreranno immobili da affittare con tutte le problematiche che ne seguono , a meno di clamorosi ribassi.
     
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    proprio ieri la banca con cui ho fatto il mutuo mi comunica per la 4^ volta in 11 anni di aver ceduto il credito a una societa' del gruppo la quale emettera' delle nuove obbligazioni...ecco cio' che hanno fatto le banche con gli LTV gonfiati negli anni scorsi e del perche' facevan finta che nulla accadesse:disappunto:
     
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  14. Sunrise

    Sunrise Ospite

    l'immobiliare nel futuro non sarà più l'investimento " panacea per tutti i mali "........solo alcuni immobili avranno questa aurea....il cambiamento in corso è radicale....

    il lavoro è la fonte di tutti i mali presenti .....no lavoro no progress:triste:
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma quando parlate di prezzi cosa intendete?

    questi non sono prezzi ma speranze, illusioni di vendita

    il prezzo è tutt'altra cosa

    pag. 169 del glossario Tecnoborsa Agenzia del Territorio

    "Somma di denaro effettivamente corrisposta per acquistare la proprietà o il diritto reale su un determinato bene"

    :innocente:
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non lo è mai stato, non lo è e non lo sarà :ok:

    ogni immobile va valutato singolarmente, acquistare perchè "il mercato va bene" è sempre stato un errore grossolano ed i risultati sono evidenti
     
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  17. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    una cosa non capisco...........ma l'ha ordinato il medico che bisogna per forza comprare casa???
    100.000 di lire di 23 anni fa erano soldi...............
    In passato si metteva davanti la meta' del capitale.....................e poi si chiedeva il mutuo per l'altra meta'...............la coppia "media" lavorava per anni per mettere da parte i soldi per l'anticipo e stava in affitto in un bilocale, si risparmiava in due, si tiravano su due o tre figli e dopo 15 anni di sacrifici con l'anticipo risparmiato si andava a comprare casa.
    negli ultimi anni le coppie hanno mutuato tutta la cifra.............pazzesco, perche' volevano tutto e subito e le banche li hanno accontentati.............
    abbiamo visto cosa e' successo appena e' arrivata la crisi e si sono persi i posti di lavoro...............
     
    A La Capanna, SILENZIOSO, Carlo Garbuio e 1 altro utente piace questo messaggio.
  18. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I giovani per anni hanno pensato che la prima cosa da fare, ancor prima di sposarsi, fosse l'acquisto della casa, senza guardarsi attorno, senza osservare il mercato, senza farsi un'idea di niente.
    Molta inesperienza ha spesso portato anche a scelte sbagliate (di zona, di mutuo, di tipologia, di costruttore) che spesso hanno causato anche veloci rivendite entro un anno max 2 dall'acquisto.
    Oggi si torna a cauti affitti, per una altro motivo, ma questo porta ad una diversa osservazione del mercato, delle zone, delle esigenze personali.
    Alla lunga tutto questo porterà anche dei vantaggi... se prima non chiudiamo tutti!
     
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è tanto semplice ;)
     
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  20. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    se c'e' qualcuno che ha il polso dei prezzi milanesi purtroppo sono io.
    sono troppo alti, sono astronomici anche nelle zone periferiche...............nessuno mette in pubblicita' prezzi umani.............forse dopo un anno che non vende, lima il prezzo.
    e gli anni passano.
    e da meta' 2008 che aspetto che crollino i prezzi a milano.................
    ma quando mai?? Ma dove??? nelle zone che fanno schifo..................
    I prezzi un minimo ragionevoli sono nel primo hinterland...........lasciando fuori sesto san giovanni che con il fatto di avere la MM ha i prezzi come milano..........
    poi spostandoti in la' verso desio, lissone, muggio' si compra bene................e le zone sono anche belle.
    ma la periferia milanese anche quella brutta, problematica ha prezzi assurdi.:pollice_verso:
    not comment per le zone residenziali.
     

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