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  1. Formese

    Formese Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno
    Ringrazio anticipatamente tutti coloro che vorranno rispondere.
    In un grosso condominio (circa 100 proprietari), in sede assembleare, si è deciso che per l’effettuazione di lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato (con rifacimento facciate, ripavimentazione piano piloty etc.) di nominare una commissione di condomini, alla quale demandare di:

    1. Mettere a punto un capitolato di appalto (con il supporto di un condomino tecnico);
    2. Richiedere offerta tecnico/economica a varie ditte sulla base di tale capitolato;
    3. Scegliere tra le offerenti la ditta cui affidare i lavori ed alla quale, in conseguenza di tale decisione della commissione, l’amministratore darà l’incarico senza ulteriori assemblee.

    Tale procedura, (in particolare il punto 3), come comunicato in sede assembleare (dall’amministratore), oggi è resa possibile in forza di una recente sentenza della Cassazione (senza aggiungere altri riferimenti!)
    La più recente sentenza che mi è stato possibile reperire in proposito è la Cass. 6 marzo 2007 n. 5130 che, pur ammettendo la nomina della commissione etc. esclude tuttavia in modo categorico la possibilità di “Delegare ai singoli condomini anche riuniti in gruppo, le funzioni dell’assemblea”
    come nel caso dare direttamente l’incarico alla ditta.
    Domando: esiste davvero tale possibilità?
    A quali guai potremmo andare incontro come condominio qualora ci fossero delle impugnazioni per illegittimità procedurale, dopo aver effettuato i lavori?
     
  2. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    La scelta di conferire l'appalto ad una ditta spetta sempre e solo all'assemblea condominiale con le maggioranze di legge.
    Avv. Luigi De Valeri
     
    A Formese piace questo elemento.
  3. Formese

    Formese Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ringrazio per la risposta
    Nel frattempo mi è stata segnalata questa sentenza che, se pur antecedente alla citata del 2007, che invece si esprimeva in senso pressoché opposto, sembra tuttavia ammettere che:

    E' valida la delega dell'assemblea condominiale
    La Sentenza Cass. 10937 del 11/7/03 ha stabilito un principio di notevole importanza in materia condominiale che ha creato un precedente in una fattispecie che, in passato, non era mai stata visitata dalla giurisprudenza e che, di conseguenza, aveva fatto dormire sonni poco tranquilli a quegli amministratori che, più scrupolosi di altri, si domandavano, prima di porre in esecuzione una delibera, se questa fosse effettivamente legittima e, comunque, non radicalmente nulla.
    Il provvedimento di cui sopra, infatti, ha stabilito che non deve essere presa all'unanimità dei condomini, la delibera che deleghi all'amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di lavori condominiali; detta fattispecie, naturalmente, è applicabile ai casi, per la verità molto più frequenti, in cui la delega venga conferita ad una commissione che, valutati diversi preventivi, scelga quello più vantaggioso.
    A tale sentenza “sembra”, farebbe riferimento l’amministratore:

    Che fare dunque in questo caso?
     
  4. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Appunto. L'amministratore cita la sentenza che fa comodo a lui, non le altre, quelle che non gli consentono di spadroneggiare (massima aspirazione di alcuni amministratori). E' invece inoltre che la commissione abbia compiti specifici e che in particolare possa sì proporre, ma non deliberare e neanche scegliere le ditte per i preventivi. Sono tutti compiti dell'assemblea.
    Io dico sempre che "l'occhio del padrone ingrassa il cavallo".
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi sembra che non venga correttamente esaminato un aspetto della questione.

    1) L'assemblea è sovrana.
    2) L'assemblea ha deliberato a maggioranza l'esecuzione di un intervento importante
    3) Se l'assemblea, a maggioranza, delibera esplicitamente di affidare in delega ad un comitato ristretto la stesura di un capitolato, l'esame dei preventivi e la scelta della ditta cui affidare i lavori, non vedo nè arbitrio dell'amministratore, nè illecita delibera.

    Purtroppo spesso durante le assemblee di condominio molto affollate è invece facile far passare decisioni il cui contenuto ed enunciato non è stato ben chiarito o compreso da tutti:
    Quindi si incorre nella malafede dell'amministratore, se questo ha travisato le decisioni/volontà dell'assemblea.
    Più frequentemente succede che nella confusione non si valutino appieno le proposte messe ai voti. Credo abbiamo in molti esperienza di come spesso si svolgono certe assemblee: Fantozzi docet.

    Detto questo concordo con carlor sulla chiusa finale; però La Sentenza Cass. 10937 del 11/7/03 mi pare ragionevole, e così pure può esserlo individuare e delegare ad un nocciolo di persone competenti, di buona volontà e di buon senso la fase operativa della decisione.
    Certo in questi casi sarebbe opportuna una prestima dei valori minimi-MAX di spesa previsti, entro cui delimitare l'autonomia della commissione.
     
    A carlor piace questo elemento.
  6. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^: :applauso:
    avevo dimenticato benigni e il settimo nano ...

    Francamente non so dire se sia peggio rappresentata la categoria degli amministratori o quella dei condomini.
    Certo anche a questi ultiimi non farebbe male un corso serale di approfondimento normativo e procedurale.

    Purtroppo è anche vero che non sta scritto da nessuna parte che la scelta della maggioranza sia anche quella corretta. ...
    Alla prossima. :risata:
     
  8. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Come in politica sembra ci sia un filtro che non lascia andare avanti quelli che farebbero quello che promettono, così nell'amministrazione condominiale sembra che siano favoriti quelli che pensano di approfittare della situazione (gestire il denaro altrui) per trarre vantaggi ingiusti. E' l'eterno problema della rappresentanza e della rappresentatività.
     
  9. Formese

    Formese Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ringrazio sia per i contributi espressi che per le note di colore.

    Tuttavia come ho cercato di inquadrare nel primo quesito, mi sembra che (purtroppo), rimane in piedi il problema fondamentale connesso con la legittimità di un mandato totale alla cosiddetta Commissione di condomini, ivi compreso in pratica l’affidamento, attraverso l’amministratore, della realizzazione dei lavori senza una ulteriore assemblea!
    E’ chiaro che rientra nella potestà dell’assemblea deliberare esplicitamente di affidare in delega ad una Commissione di condomini sia la stesura di un capitolato che l'esame dei preventivi e la scelta della ditta cui affidare i lavori!
    Il problema (come del resto indicato precedentemente dal legale) ben inquadrato nella Sentenza 2007 n. 5130, (successiva alla Sentenza Cass. 10937 del 11/7/03, molto più articolata), mi sembra restringersi nel fatto che:

    L'assemblea condominiale può legittimamente deliberare di nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese, al fine di valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio. Ciononostante, la scelta e il riparto operati dalla commissione diventano vincolanti per tutti i condomini (dissenzienti inclusi), solo se riportati in assemblea e approvati con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea”.

    In conseguenza di ciò, da parte dei dissenzienti, (si tenga conto che le cifre sono notevoli) ci potrebbero essere delle impugnazioni per illegittimità procedurale con seri strascichi di carattere economico e legale.
     
  10. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    proprio in virtù dei contrapposti orientamenti giurisprudenziali francamente credo che se sei nei 30 giorni dalla delibera (o dalla notifica del verbale se eri assente) potrebbero esserci gli estremi per impugnare la delibera stessa e richiederne l'annullamento, ma devi rivolgerti ad un legale.

    se sono passati i fatidici 30 giorni putroppo devi rimetterti alla delibera dell'assemblea
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Anche qui mi incrocio con federico, non per contraddirlo per per sollevare un ulteriore dubbio.

    Non ho avuto modo di leggere per intero le varie sentenze citate: ma al di là della sequenza temporale, per mia (piccola) esperienza, trovo spesso pericoloso accontentarsi di uno "stralcio" di sentenza; ognuna di queste si riferisce ad un preciso stato delle cose (= le ipotesi del teorema) cui fa seguito l'argomentazione della decisione presa (= tesi, c.d.d.).

    Nella fattispecie:
    Il testo riportato dice solo che l'affido ad una commissione dell'incarico di esaminare preventivi e valutare, era lecito.
    Nulla sappiamo dal testo, e quindi dovremmo desumere che la commissione non aveva ricevuto altri incarichi, nè per la scelta della ditta esecutricie, nè sulla ripartizione degli oneri.

    Non mi pare quindi sia molto fondata la relativa citazione, per sostenere le contestazioni di Formese.
    Tutto dipende da cosa risulta verbalizzato circa l'estensione dell'incarico conferito alla commissione.
     

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