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  1. VITOS

    VITOS Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, mi sono appena registrato.
    Allora, mia moglie risiede in un appartamento che la sua prima casa, la cui proprietà è in comune con me e vorrebbe fittarne una camera ad una studentessa (peraltro figlia di nostri amici). La studentessa ha necessità di dimostrare le proprie spese e quindi vuole pagare secondo un regolare contratto di affitto (transitorio). Si può fittare solo una camera mantenendo la residenza (e la 1a casa), magari con un contratto transitorio con cedolare secca?
    Grazie a tutti
    VITOS
     
  2. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi mantenere la residenza e la prima casa ma non puoi fare un canone di locazione transitorio per una camera di casa tua!
    Puoi affittare la camera e rilasciare una regolare ricevuta alla studentessa.
     
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  3. VITOS

    VITOS Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta Limpida,
    ma come faccio ad affittare la camera, rilasciare ricevuta, (pagarci le tasse), senza un contratto?

    grazie VITOS
     
  4. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi fare una scrittura privata per affitto camera, registrarla e pagarci le tasse.
     
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  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per affittare una camera occorrono autorizzazioni particolari? Una volta le affittacamere mi pare fossero tenute ad avere una sorta di licenza.
     
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  6. VITOS

    VITOS Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma le locazioni non sono regolate da una legge, la 431/98 mi pare? fare una scrittura privata non significa derogare da tale legge? O, forse, fittare una camera non soggiace a tale legge, ma come dice Bastimento è necessaria qualche autorizzazione?
     
  7. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si certo Bastimento, ma affittare una camera e sempre alla stessa persona non credo che si travisi attività di impresa di affitta camere e nemmeno di bed end breakfast. Invece di affittare la camera però, potrebbe affittare una parte dell'immobile dell'abitazione principale, previsto dal testo unico dell'agenzia delle entrate del 2012, anche se la deduzione per l'abitazione principale cambia.
    Potrebbe fare quindi un transitorio per studenti anche con cedolare secca
    Questa é la mia opinione, meglio però se consulta un Commercialista.:)
     
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  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Salvo che l’accordo territoriale del comune ove è ubicato l’alloggio lo proibisca in maniera categorica, la risposta è affermativa (per la locazione in cedolare di porzioni di un'unità abitativa si veda quanto disposto dalla circolare N°26/E dell'Ag. delle Entrate, pagg. 7 e 8). A tal riguardo occorre, tuttavia, osservare:

    1. L’agevolazione IRPEF spetta agli studenti universitari intestatari di contratti stipulati in base alla legge n°431/1998 (contratti liberi, agevolati, per studenti universitari e transitori), contratti di ospitalità o atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università ecc. In generale, la detrazione (19 per cento) spetta al genitore, al quale è intestato il documento comprovante la spesa sostenuta (si veda, a tal proposito, la circolare 11/E del 2007), ma, se il contratto di locazione e le ricevute di pagamento dei canoni sono intestate al figlio o alla figlia, l’onere detraibile deve essere suddiviso tra i due genitori, annotando, sul documento comprovante la spesa, la percentuale di ripartizione, se diversa dal 50%. Se, invece, è uno studente lavoratore, che ha realizzato un reddito complessivo superiore a 2.840,51 euro, al lordo degli oneri deducibili, e che, quindi, non può considerarsi a carico, usufruisce della detrazione nella sua dichiarazione dei redditi.

    2. Nel caso prospettato, a mio personale avviso, l’unità immobiliare in discorso non perde i benefici fiscali previsti per l’abitazione principale.

    a) Per quanto riguarda l’IRPEF, le istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi prevedono già la fattispecie in esame (locazione parziale dell’abitazione principale) e precisano che nella colonna 2 (Utilizzo) del quadro RB del modello UNICO/2012, o del quadro B del modello 730/2012, va indicato il codice 1 e vanno compilate le colonne 5 (Codice canone) e 6 (Canone di locazione) secondo le regole ivi riportate.

    b) Per quanto riguarda l’IMU, per evitare amare sorprese, consiglio, invece, di rivolgersi all’ufficio preposto del comune ove è ubicato l’alloggio. Verifica inoltre se il tuo comune richieda, ai fini IMU 2012, anche la DICHIARAZIONE DI STIPULA DI CONTRATTO (sostituisce il vecchio cedolino ICI) e la DICHIARAZIONE DI CESSAZIONE DI CONTRATTO.

    In linea di massima, propenderei per la soluzione a te favorevole: l’abitazione rimane principale del soggetto passivo (locatore), anche se una parte della stessa (una camera) viene concessa in locazione. Nella fattispecie, infatti, sussistono tutti i requisiti per considerarla abitazione principale. L’immobile, a prescindere dalla inscindibilità e unitarietà della rendita catastale, non perde la destinazione di unità principale, anche se parzialmente locato (in senso conforme, la risoluzione 19 novembre 1993, prot. 2/723, sia pure in tema di ICI). Tale tesi è stata avvalorata e confermata dalla recente circolare 3/DF del 18 maggio 2012, paragrafo 13, pag. 57 (ipotesi dell’abitazione principale “parzialmente locata”). Al riguardo, il Dipartimento delle Finanze ha puntualizzato che si applica solo l’IMU se l’importo della rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) è maggiore del canone annuo di locazione (diminuito della riduzione spettante o considerato al 100 per cento, in caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Sono, invece, dovute sia l’IMU (con aliquota ridotta e detrazione) che l’IRPEF nel caso in cui l’importo del canone di locazione (ridotto o al 100 per cento) sia di ammontare superiore alla rendita catastale (rivalutata del 5 per cento).

    Peccato che le tesi favorevoli al contribuente, in genere, non piacciano molto alle amministrazione comunali: infatti, la tesi sopra illustrata (una camera data in locazione non cambia l’aliquota prima casa) non ha trovato finora grande accoglienza da parte dei comuni.
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi ripeterò, ma i complimenti a Penny per la competenza, semplicità e completezza, sono davvero un obbligo: è un vero piacere poter continuare a leggere i tuoi interventi.

    :festa: :festa: :regalo: :fiore:
     
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  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Grazie di :amore:, Basty! :confuso::fiore: Colgo l'occasione per ringraziare te, i fondatori e i moderatori di questo forum che mi concedono il privilegio di esprimere il mio pensiero e di confrontarmi con altri utenti che non conosco di persona, ma, con alcuni dei quali, è come se li conoscessi da sempre. Verso traguardi più grandi e più belli

    Penny:amore:
     
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  11. VITOS

    VITOS Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Pensavo di aver inserito un messaggio di ringraziamento per Pennylove, ma non lo trovo nella discussione... Non posso che condividere quanto scrive Bastimento e complimentarmi con Pennylove per il dettaglio e la completezza. Ho avuto modo di verificare tutte le informazioni fornite Pennylove, anche parlando con l'ufficio IMU di Napoli, riscontrando quanto siano appropriate ed eusastive. Grazie ancora a Pennylove e a chi ha fondato e gestisce questo Forum che mi ha dato la possibilità di venire in contatto con simili persone.
    Ai fini del mio problema, mi resta solo un dubbio: volendo procedere ad un contratto transitorio per studenti universitari, il calcolo del canone lo facciamo io e l'inquilina seguendo i criteri dell'accordo territoriale o occorre che il valore di canone sia certificato da qualcuno? grazie VITOS
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A differenza di quanto accade con il canone libero, un contratto agevolato deve seguire necessariamente il contratto-tipo e il canone di locazione calmierato di zona definito dagli accordi territoriali stabiliti dalle organizzazioni più rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Gli accordi locali individuano anche le relative misure di aumento e diminuzione dei valori minimi e massimi, o per fasce di oscillazione, in relazione alla durata contrattuale, all’ampiezza dell’alloggio, alla presenza o meno di arredi, ecc. Non è obbligatoria l’assistenza delle rispettive organizzazioni di categoria nella fase di stipula del contratto, ancorché assolutamente opportuno, per un controllo del canone di locazione, se è la prima volta che stipuli un contratto di tale natura. Alcuni accordi territoriali prevedono, inoltre, che i valori al metro quadrato dell’ultimo accordo territoriale vengano adeguati alla variazione ISTAT intercorsa tra il mese successivo alla data di sottoscrizione dell’accordo in questione e il mese precedente la stipula del nuovo singolo contratto. Il comune di Napoli – all’allegato B dell’accordo - pare prevedere un adeguamento nella misura del 75%: “Decorso il primo anno di durata della convenzione – e sempre che le Organizzazioni stipulanti non abbiano diversamente stabilito con apposito accordo integrativo da stipularsi entro il termine del 30 luglio di ciascun anno – i valori minimi e massimi definiti per ciascun area saranno aggiornati, anno per anno, nella misura massima del 75% della variazione di aumento, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente, con riferimento alla data del 30 giugno, e potranno essere adottati per la stipula di nuovi contratti nell’anno di riferimento. Prova ad informarti presso una organizzazione di categoria sulla prassi da utilizzare a Napoli.
     
  13. VITOS

    VITOS Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho letto solo ora quanto scritto da Pennylove che ancora ringrazio per la accuratezza e il dettaglio...
    grazie a tutti. Quando il contratto sarà redatto, firmato e registrato ve lo farò sapere: è un parto...
    Grazie
    VITOS
     

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