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  1. paolo77

    paolo77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve,:stretta_di_mano:sono nuovo di queste parti,nnanzitutto volevo salutare tutti e faccio i miei complimenti a questo sito veramente ben strutturato,ho cercato molto nel forum se ci fosse qualcosa attinente al mio problema ma non ho trovato nulla,vi espongo il problema:
    40 anni fa mio nonno ha comprato un immobile tramite compromesso,cioè un compromesso fatto in casa con due testimoni,in questo compromesso hanno scritto che mio nonno dava l'80 % della somma entrando in possesso dell'immobile e il restante 20% glie lo dava all'atto dal notaio,ma quest'atto non l'hanno mai fatto perchè il venditore è deceduto dopo pochi mesi,anche se mio nonno è entrato in possesso subito dell'immobile come scritto nel compromesso,ora vorrei sapere,visto che la persona che glie l'ha venduto è deceduta,(compresi i due testimoni che cèrano al compromesso),mio nonno ora per rendere totalmente suo questo immobile cosa dovrebbe fare?..sapendo che ora ci sono gli eredi di questa persona che possono avvalersi della cosa,,(che fra l'altro hanno l'altra copia del compromesso)mio nonno potrebbe fare l'usucapione?,,quanto possono bloccarlo gli eredi,??..(sono 33 persone)..lui vorrebbe ristrutturare questo immobile,una delle eredi lha saputo e si è fatta un po "sentire".
    (fra l'altro ho sentito dire che un compromesso ha una durata di 10 anni)
    comunque vi prego se qualcuno di voi sa qualcosa se può aiutarmi.:confuso:
    grazie anticipatamente
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, la tua situazione è un pochino ingarbugliata e credo che solo un buon avvocato ed un notaio possa darti un consiglio ed una mano a districare la vicenda, in linea di massima l'efficacia del compromesso si prescrive in 10 anni e se ha avuto il possesso dell'immobile per 40 anni senza che mai nessuno abbia avuto da ridire della cosa, potrebbe anche tentare la strada dell'usucapione, però ripeto è tutto molto ingarbugliato perchè tuo nonno al decesso del proprietario avrebbe dovuto procedere con gli eredi legittimi ad onorare il contratto sottoscritto dal de cuius , cosa che non è stata fatta e che nel tempo ha ingenerato una " caterva " di eredi nella successione dell'immobile, sinceramente non è di facile soluzione , c'è un contratto preliminare con una somma di soldi versata, somma che potrebbe essere andata in eredità chissà a chi, una casa che doveva essere venduta e che nel tempo è andata in eredità ad altri, una possibile usucapione , forse potresti provare a raggiungere un accordo con gli eredi per la vendita , rivalutando economicamente la parte restante( 20% ) ed usando come spauracchio la possibile usucapione , ma è tutto da vedere , certo (ripeto) solo un avvocato ed un notaio leggendo le carte potranno darti un consiglio. Fabrizio
     
    A Bagudi e paolo77 piace questo messaggio.
  3. paolo77

    paolo77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie Fabrizio della risposta,infatti la cosa è un bel po complessa e ingarbugliata,tu hai parlato di raggiungere un accordo con gli eredi per la restante somma,il problema è che agli altri eredi non interessa (quindi mi lasciano fare tutto gia lo so) mentre una degli eredi (quella donna di cui parlavo) mi ha messo un po i bastoni fra le ruote,dicendo a mio nonno sotto casa che la casa è la sua e se la riprende,questo è accaduto 2 anni fa,io da questa cosa che ha detto questa signora sono andato ad informarmi se era stato fatto qualche movimento riferito all'immobile..e tramite un amico ho controllato al catasto e anche al tribunale e non hanno fatto nulla..ne usucapione ne divisione dei beni per successione..niente di niente..quindi secondo me la strada migliore potrebbe essere l'usucapione da parte di mio nonno ma dalla data della scandenza del compromesso,cioè dopo 10 anni..che ne pensi?..
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sinceramente, ci sono troppe variabili che si controbilanciano e/o si annullano tra di loro in questa vicenda, che peraltro è anche delicata, il fatto che su 33 eredi 32 facciano orecchie da mercante ( probabilmente condividono il detto : dividi ricchezza e diventa povertà ) non cambia lo stato delle cose perchè l'unica erede rimasta potrebbe creare problemi comunque, c'è da dire che riunire tutti e 33 gli eredi è anche una cosa difficoltosa, prova la strada dell'usucapione dopo esserti confrontato con un notaio. Fabrizio
     
  5. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Rivolgersi ad avvocato esperto in materia civile.

    Smoker
     
  6. paolo77

    paolo77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie smoker della risposta sintetica..ho scritto qui perchè a volte gli avvocati o notai pur di guadagnare ti consigliano qualcosa che non sembra giusta,tipo: faremo battaglie su battaglie..e tu intanto paghi,quindi magari invece qui si danno risposte e pareri senza altri scopi ma solo per il puro scopo di aiutare qualcuno..e i veri pareri che si danno qui secondo me sono piu veri di quelli di un avvocato o notaio.
     
  7. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    meglio rivolgersi a un avvocato anche secondo me
    io oltre all'usucapione non vedo altre strade (e mi sembra ampiamente percorribile... da come hai descritto il tutto semra che ci siano i requisiti), ma devi muoverti e fare il primo passo alla svelta.
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Secondo me la strada è contorta ed in salita poichè, il promissario acquirente non ha possesso utile per usucapire, infatti nei contratti preliminari di compravendita con effetti anticipati (il promissario acquirente viene immesso nel possesso), questa disponibilità dell' immobile è potenzialmente equiparabile al contratto di comodato, quindi il possesso è semplice detenzione. Da ciò discenderebbe l' impossibilità di usucapire, salvo comportamenti del promissario acquirente che abbiano comportato l' interversione della detenzione in possesso e solo da questo momento partirebbe il tempo necessario per usucapire.

    Smoker
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Assolutamente vero... qui si danno risposte e pareri disinteressati , ma la tua situazione non è molto semplice, anzi... ecco perchè è preferibile che tu ne parli con un notaio prima e poi con un buon avvocato civilista e ferrato in problemi di successione, perchè ripeto ci sono molti aspetti della vicenda che si " annullano" tra di loro ( usucapione / compromesso ... pagamento / compromesso prescritto ... chiusura del compromesso / Eredi ) è tralaltro lo spazio temporale intercorso tra la sottoscrizione del compromesso e oggi ... 40 anni... sono tanti ed in tanti anni si sono succeduti eredi che hanno acquisito diritti, ecco perchè aldilà dei pareri ... usucapione, acquisto, accordo, ecc.ecc. è fondamentale leggere nello specifico i documenti perchè in casi come questi una parola, una frase, una virgola, possono fare la differenza nella scelta della strada da percorrere. Fabrizio
     
    A paolo77 piace questo elemento.
  10. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Chiaro: deve essere nella situazione di possesso.
    Essendo passati 40 anni mi sembrerebbe sostenibile che da 30 eserciti il possesso: ovviamente se ci fossero chiare prove che trattasi di semplice detenzione... allora si può solo incrociare le dita!
     
  11. paolo77

    paolo77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mio nonno in buonafede è entrato in possesso di questo immobile subito dopo il compromesso (come cè scritto nel compromesso) ..poi il suo errore è che ha fatto passare molto tempo,accumulando eredi su eredi..che però in 40 anni nessuno ha detto una parola,e gli eredi sono 33,,solo ora che mio nonno ha deciso di ristrutturarla cè una degli eredi che si è fatta sentire dicendo che non può farlo perchè è la sua,però io dico: te ne esci dopo 40 anni che è la tua?..mmà..(cmq si la strada migliore è sentire un bravo avvocato e un notaio come dice fabrizio)
     
  12. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Domanda: ma le tasse, ad esempio, chi le pagava?
     
  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il diritto di proprietà è imprescrittibile, quindi non si estingue per non uso, fatti salvi gli effetti di eventuale usucapione da parte di altri.

    Smoker

    Aggiunto dopo 1...

    è questione civile, non fiscale, quindi è irrilevante chi pagasse tasse e/o imposte.

    Smoker
     
  14. paolo77

    paolo77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    le tasse non le ha mai pagate nessuno,perchè nel centro storico le case costruite prima del 1900 non pagano ICI,(paesino alle porte di roma chiamado sant'oreste) ora non so se è cosi anche per gli altri paesi.
    un altro pensiero che mi viene è: al catasto risultano questi 33 eredi perchè è deceduto il proprietario principale ma chi mi dice che sono loro ora i proprietari?..cioè avranno ereditato per successione ma nn hanno mai fatto nulla o hanno una carta in possesso dove dice che sono i proprietari,sono solo gli eredi visti dal catasto..non so se mi spiego.
     
  15. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sarà... tuttavia le tasse le paga il possessore (es. proprietario o usufruttuario), non il detentore (es. affittuario).
     
  16. hellowin80

    hellowin80 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il semplice fatto che si comportasse come proprietario senza esserlo (assenza di titolarità) ne fa il possessore (stato di fatto). L'usucapione in buona fede è previsto nel termine minimo di 10 anni di possesso CONTINUATIVO dell'immobile (e presenza di documentazione trascritta presso i pr), mentre in malafede il termine sale a 20 anni (e potrebbe essere questo il caso siccome il contratto non è si è adempiuto in maniera regolare). Ovviamente sta a un giudice la sentenza a fronte degli elementi a sua disposizione. Ricordo cmq che la compravendita è un'acquisizione della proprietà a titolo derivativo mentre l'usucapione a titolo originario. C'è una sostanziale differenza fra i due, tantopiù che un acquirente di un qualsiasi immobile è sicuro al 1000% riguardo la sua proprietà trascorsi i 10 anni (che guardacaso coincidono con l'usucapione in buona fede) e a quel punto può considerarsi proprietario dell'immobile a titolo originario. Ovviamente consultare il proprio avvocato di fiducia rimane fondamentale.
     
  17. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Anch 'io vorrei dare un mio modestissimo parere...Il nonno ha fatto un preliminare innanzitutto e siamo tutti concordi...poi...per scrittura privata...che ha efficacia solo tra le parti....Nulla più è stato fatto dopo la morte del venditore...Partendo dal fatto che come ben sappiamo il preliminare genera solo effetti obbligatori..cioè la stipula del definitivo...ciò non è stato fatto e nessuno ha fatto opposizione nei termini....quindi anche secondo me a parte la questione del preliminare...subentra una piena usucapione ventennale data dal possesso continuato e manifesto innanzi a tutti...quindi dovresti fare accertare tale usucapione giudizialmente.essa in ogni caso di per sè è già stata maturata...Facci sapere cosa ti dice un Notaio...
     
  18. paolo77

    paolo77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non ho capito bene quanto detto da hellowin80 ,mentre invece grazie al parere di Alessandra,,ho soltanto un po timore che magari l'avvocato mi dice: si si lo facciamo,la vinciamo (come dicono sempre gli avvocati) e poi magari mi ritrovo a pagare molto prolungando anni e anni,(mi ha intimorito anche questa erede che mi ha detto: è la mia e me la riprendo) ma tanto penso che l'unica soluzione sia questa dell'usucapione,devo ristrutturarla quindi o la va o la spacca.comunque lunedi sento il notaio e vediamo cosa dice.
     
  19. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vai tranquillo, è corretto sia quanto detto da Hellowin80 che Alessandraa ed è come ti dicevo io: stanti le cose come le hai descritte tuo nonno può usucapire. Devi perciò affidarti a un legale.:)
     
    A paolo77 piace questo elemento.
  20. paolo77

    paolo77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    allora ragazzi..ho aperto un altra discussione ma misà che me l'hanno cancellata...cmq provo a dire il tutto qui: ho sentito notaio e avvocato..e dalle visure in conservatoria ho avuto una sorpresa sconvolgente,premesso che l'immobile è al primo piano, e a piano terra cè un magazzino,in poche parole in conservatoria risulta soltanto questo magazzino,l'immobile sopra non risulta ..cioè assurdo,poi mio nonno mi ha detto che fecero all'epoca un solaio perchè era tutto un ambiente molto alto...ma questa variazione mai registrata al catasto..ma la cosa non è finita..questa erede scomoda..dalle visure fatte..ha fatto l'usucapione per il magazzino,con sentenza del 2010,,quindi di conseguenza è proprietaria anche dell'immobile sopra. ..che casino...:disappunto::disappunto::disappunto:
     

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