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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Generalizzare e seguire l'onda è comodo ma non sempre serve per cambiare e migliorare.;)
    Mettiamo quindi in evidenza anche i segnali positivi che esistono nel mercato, potrebbe aiutare ad uscire da questo momentaccio ... o no?
    Ah, riportiamo notizie, non sensazioni :fico:


    ed ecco la prima notizia
    [h=1]L'EDILIZIA PRIVATA CHIUDE CON UN PIÙ 8%[/h]anche se resta sola è sempre meglio che non segnarla :^^:
    ciao
     
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    beh ma significa piu ristrutturazioni e piu ampiamenti grazie al piano casa, non piu transazioni anzi, una casa ristrutturata in piu è un rogito in meno...
     
  3. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    E riguarda solo il comune di Vittorio Veneto!
    :fico:
    Una rondine non fa primavera!
    :basito:
    Però la notizia c'è ed é positiva.
    :p
    I muratori avranno più lavoro!
    :soldi:
     
  4. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buona notizia

    Più lavoro anche per geometri, architetti, ingegneri, periti termotecnici, idraulici, elettricisti e qualcun altro ancora. E' lunga la catena dei soggetti coinvolti in un intervento edile.:affermazione::affermazione:
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vero, chiaro e ... ovvio
    visione altamente limitata nell'analisi, vedi qua
    ed è solo una parte.
    Mai sentito parlare di volano dell'economia?
    e comunque proponi alternative realizzabili.
    Sei comunque coerente con il tuo obiettivo
    giusto per completezza dell'informazione;)
     
    A Tredici Immobiliare e skywalker piace questo messaggio.
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Carlo, malgrado non condivida il tuo modo di essere ottimista, e il voler trovare spiegazioni "scientifiche" lì dove non ci sono, apprezzo il tuo sforzo per questa "crociata pro ripresa del mercato" :)
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Perchè cercate di giudicare le persone piuttosto che affrontare i temi che di volta in volta vengono proposti nelle discussioni?
    di questo credevo di averti dato sufficienti spiegazioni e motivazioni in altre occasioni.
    Ho aperto più discussioni a questo proposito e quindi ti invito a leggerle per approfondire quanto affermo.
    Rimango quindi a disposizione per qualsiasi richiesta di approfondimento.
    ciao
     
    A maryber piace questo elemento.
  8. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    dove vedi un giudizio sulla persona (ed in particolare negativo) in quello che ho detto?


    e più volte ho risposto, concordando su alcune cose, dissentendo su altre (ad esempio, i famosi dati storici, che a mio avviso, e lo ripeterò alla nausea, in un mercato che cambia trend servono solo come vago orientamento, giusto perché da qualcosa è necessario partire), a cui ho aggiunto le opportune motivazioni.


    Il mio commento, comunque, non era ironico - se serve sottolinearlo.
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se qualcosa non va proponi delle alternative: se a tuo parere i dati storici servono come "vago orientamento" cosa proponi di utilizzare in alternativa come base e come metodo?
     
  10. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Carlo, tu vuoi avere l'elisir di lunga giovinezza. :)

    Da ingegnere, sono abituato a ragionare sulle soluzioni e sui fatti concreti. Però, ad oggi, ancora non esiste nessuno strumento predittivo serio (e sinceramente, dico meno male).

    Il mercato è da sempre basato su domanda e offerta, come più volte ribadito anche su questo forum. Non è una mia teoria, è l'abc del commercio dall'età della pietra, e credo che nessuno voglia dissentire da ciò.

    Ora, in un mercato stabile, dinamico, con una economia più o meno sana, dati storici e trend di mercato sono abbastanza affidabili. Parlo di qualsiasi mercato, in un discorso del tutto generale. Se però viene a mancare la stabilità del mercato, se diminuisce fortemente il numero di compravendite, se diminuisce fortemente la richiesta, se inizia una forte distanza tra bid e ask, come si dice sui mercati borsistici, i dati storici iniziano ad essere molto meno affidabili.

    Del resto la statistica si basa sui grandi numeri: non ha senso nel caso dei polli di Trilussa (vedasi poesia "La Statistica").

    Per gli immobili, le difficoltà di valutazione sono maggiori, già in tempi "regolari"; non esiste, infatti, un immobile identico ad un altro, ci saranno sempre differenze, da minime a massime. Ecco quindi che è utile il metodo che tu proponi da sempre, a partire dalle OMI, quando il mercato è per così dire "regolare". Ma se le condizioni di mercato si stravolgono, di cosa parliamo?

    Allora a me pare che il punto sia proprio questo: tu vedi l'attuale situazione come un normale ritracciamento, la maggior parte degli addetti ai lavori, invece, intravedono o vedono un cambiamento epocale. Chi ha ragione? Lo dirà il tempo (forse non c'è da aspettare molto).

    Io sono tra quelli che vedono un cambiamento epocale, per le seguenti ragioni:
    - i prezzi medi di tutti gli immobili in Italia sono eccessivamente alti in relazione al potere di acquisto
    - l'economia va male (detto come direbbe la casalinga di Voghera), le aziende stanno chiudendo, e lo scenario di gente che perderà il posto di lavoro non è per niente incoraggiante
    - la "moneta straccia" è molto maggiore della ricchezza reale; nel mondo si ipotizza oltre 20 volte
    - al momento c'è una grave crisi di liquidità, partita dalle banche, che erogano mutui a pochissimi, solo se portano le dovute garanzie

    Ora, questo è quello che già abbiamo, i cui risultati saranno per lo meno a medio termine (5-10 anni). Poi unisci il fatto che il 40% degli immobili in Italia è stato costruito a cavallo degli anni '60 e '70 ed è a fine ciclo vita. Questi immobili pian piano saranno non più commerciabili, a meno di una seria ristrutturazione, che se può essere facile fare per le case singole o bifamiliari, non lo è affatto per i condomìni. Se il denaro non gira, non si fa nulla, ed in molti casi servono incentivi da parte dello Stato, che però sta con le pezze al ....

    In realtà ne avrei ancora molte da metter dentro, ma credo che già soli questi elementi basterebbero.

    Precisazione ulteriore. Nn credo ci sarà la fine del mondo, domani mattina, ma mi aspetto tempi certamente più duri di quelli vissuti finora, per tutti, chi più chi meno. Sarà però il momento giusto per inventarci altri mestieri o di offrire nuovi servizi, trovare nuove soluzioni ai problemi, e via dicendo. Quindi, non si tratta di pessimismo, per come la vedo io, ma di svoltare direzione, vedere la crescita sotto nuovi punti di vista, non solo economici. Il settore immobiliare ci sarà sempre, ma sopravviveranno solo gli Ai migliori, i costrutturi migliori, i progettisti migliori (oppure i più furbi, visto che siamo in Italia :sorrisone:)

    Serve coraggio, abilità, spirito di sacrificio e tante altre cose. Ma non esiste nessun modello matematico che ci dirà cosa succederà e come succederà. Se è vero che siamo di fronte ad una situazione nuova, al momento non esistono metodi collaudati. Non tutto sarà da buttare, magari basterà apportare poche modifiche. Sarà comunque necessario fare, e non aspettare alla finestra.

    I dinosauri si sono estinti perché incapaci di adattarsi alla nuova situazione.
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Condivido gran parte del tuo ragionamento pertanto riporto le parti che non condivido


    bella battuta, ma lo sappiamo tutti che non esiste quindi concentriamo su concetti più terreni :risata:


    il problema pratico e reale è che i dati reali non vengono rilevati, solo allora potrebbero valere le tue considerazioni, ma fino ad allora stiamo discutendo "dell'elisir della giovinezza"


    Non ho mai sostenuto nessuna quotazione, OMI compresa, anzi le sconsiglio e la stessa Agenzia del Territorio non le consiglia a fini valutativi ;)
    La tua domanda ha senso se basata appunto su queste quotazioni e/o indici medi, diversamente, anche in carenza di dati, se correttamente rilevati, esistono gli strumenti per eseguire una valutazione scientifica, verificabile, documentata, credimi ed eventualmente approfondisci il tema ;)


    anch'io vedo un cambiamento epocale :stretta_di_mano: solo che non può essere fondato, come è stato fatto fino ad ora, su considerazioni medie generali nazionali applicando correttivi soggettivi di natura non mercantile, questo non è un cambiamento, bisogna iniziare a rilevare i dati, ad aggiornarsi, ad essere in grado di applicare le migliori tecniche e strumenti estimativi ...


    possono aiutare in situazioni molto particolari, ma alla lunga probabilmente "danneggiano" il mercato ... esempio legge Tremonti, che ritengo negativa perchè rinnovata di anno in anno non venendo presentata come una innovazione di sistema ma come un'opportunità da cogliere sempre entro la fine di ogni anno ... così non mi sembra possa andar bene.


    Ottimismo e pessimismo con termini che hai introdotto te nella discussione, io riteno che non si possa ragionare di pessimismo e/ o di ottimismo se non si conosce bene la situazione del mercato e questa non può passare attraverso i commenti di indici sintetici inaffidabili, bisogna ... vedi sopra.


    Penso ai più furbi, quando le cose miglioreranno riemergeranno i cialtroni, purtroppo :occhi_al_cielo:
    Qui spero di sbagliare :risata:


    vero, concordo.
    Il limite di tutti i modelli è l'uomo con il suo modo di utilizzarli e con i suoi comportamenti non prevedibili. Dobbiamo comunque farcene una ragione trovare il metodo che meno può essere strumentalizzato. Per questo chiedo dimostrazione delle affermazioni e delle analisi che si propongono.
    L'esempio dei 3 premi nobel che tu riporti è emblematico e attuale, ci mancherebbe, quello che dico io è:
    Sei un esperto, sei premio Nobel, fai la previsione, ti ritieni esperto, dimostrami il numero e come lo hai ricavato. Al verificarsi dell'evento se avrai ragione ti darò un altro Nobel (per la previsione) altrimenti ti tolgo quello che già hai.
    Non possiamo continuare a vivere in un sistema dove tutti hanno sempre ragione e mai torto e nessuna responsabilità.


    Effettuata l'analisi bisogna trovare la cura.
    Come già detto proponi una soluzione, non è perchè gli attuali metodi non vengono ritenuti affidabili che non si possano fare valutazioni e/o previsioni. :fiore:
    Quindi proponi una tua soluzione se non ti sembrano condivisibili quelle attuali, per crescere tutti :fiore:


    Allora attenzione ai camaleonti, cambiano il nome, il colore la forma ... e non si sono estinti :risata:


    ciao :stretta_di_mano:
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    beh...... sanzionano in base a quelle valutazioni...
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Umberto, se sai fare le valutazioni bene quel tipo di valutazioni le smonti in un attimo, credimi.
    Poi ho già scritto che la stesa Agenzia del Territorio sconsiglia di utilizzare i valori OMI a fini valutativi, ti riporto nuovamente il link di riferimento Agenzia del Territorio - Quotazioni Immobiliari OMI
    Poi ho già scritto più volte che l'Agenzia del Territorio ha pubblicato a settembre il MOSI
    Poi ho pubblicato sentenze che contraddicono questo modo di procedere
    poi ... bisogna aggiornarsi ;)
    e criticare in maniera costruttiva proponendo valide soluzioni alternative e condivisibili

    E a proposito della discussione, hai notizie di segnali positivi?
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    tutto vero, ma nn hai mai avuto evidentemente a che fare con l'Agenzia delle entrate. Quando arrivano puoi montare e smontare quello che vuoi, ma alla fine l'unica cosa certa è che paghi. Credimi
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    leggi le sentenze che ho riportato nella sezione valutazioni
    Se fino ad ora può esser stato come dici te, adesso le cose stanno cambiando e molto velocemente, leggi bene tutto il mio messaggio e le varie discussioni nell'area valutatori-
    Anche i VAM sono stati dichiarati incostituzionali
    ciao
     
  16. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    E da dove parti, allora? Comunque, non voglio richiederti una dissertazione per farti perder tempo, anche perché non è il mio mestiere, e quindi posso anche prender per buono quello che dici. Sta di fatto che, né io né te, né nessun massimo esperto potrà dire ad un signore che deve vendere (magari con urgenza) se venderà il suo immobile entro 5 mesi, e se ricaverà il prezzo richiesto o il 10% in meno, il 20% in meno, ecc.
    Converrai con me che solo un anno fa questa cosa era più plausibile, 5 anni fa, poi, si centrava con precisione chirurgica...
    Poi, sono d'accordo con te che una metodologia seria potrà essere più utile per mettere d'accordo le parti, ma se domanda non ce n'é, non c'è santo che tenga! :)

    Continuo a dirti che non c'è, a mio avviso, nessuna "formula" scientifica, e le ragioni le ho già spiegate. Si può intercettare un sentiment ("c'è la crisi!"), giusto o sbagliato che sia, non altro. Ma con questo non voglio convincere né te, né nessuno. Dico la mia, ognuno si farà la sua idea.

    Gli esperti di cui sopra hanno vinto il Nobel perché hanno dimostrato delle teorie scientifiche, e l'intera comunità economica gli ha creduto (purtroppo le scienze sociali sono impropriamente chiamate scienze!). Nella pratica, hanno perso diversi miliardi di dollari. Altro che ritirare il Nobel...

    Non è questione di aver torto o ragione. Io non devo dare consigli a nessuno (per lo meno, se dovessi farlo, non mi faccio pagare, quindi la mia resta un'opinione). Ad un investitore non interessa aver torto o ragione, in primis non vuol perdere i suoi soldi, e subito dopo vuole guadagnare. Prova a convincere un investitore (che non sia un allocco) che questo è un buon momento, magari per comprare un bel capannone nella campagna veneta... :disappunto:
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Una stima corretta nn indica che il prezzo probabile, ma indica il valore più corretto possibile sulla base di calcoli precisi, ricostruibili ( e quindi confutabili proponendone di altri), si chiama trasparenza, creo che Carlo intenda questo concetto, non tanto l'infallibilità della cosa come una sfera di cristallo. Di sicuro tra uno che spara una cosa a caso e uno che invece fa il postulato, con metodo scientifico, è da preferire il secondo, sempre. Però si sta chiaccherando tra conoscenti, quindi uno può pure sparare un po', no?
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dall'analisi puntuale dei dati reali di mercato, se non li rilevo come faccio a sapere se sono pochi e/o scadenti?
    Anche le previsioni del tempo sono basate su dati storici ed il margine di errore c'è sempre.
    si lavora per ridurlo al minimo, l'importante è dimostrare come si determina quel valore.

    Perchè partire così prevenuti? E non è questione di allo stesso modo fanno lo stesso ... perchè ricondurre tutto a concetti generali, astratti ... non credo proprio sia così che si crei la dovuta sicurezza nel cliente, non è dicendo come dici te che il cliente prende coscienza dell'investimento ... dipende da cosa ne vuol fare ... per un parcheggio coperto non potrebbe andar bene un capannone?
    Cerchiamo di approfondire e di andare a capire il problema, se vogliamo, chiaro, non siamo obbligati. Ma spararla grossa o meno perchè c'è una sensazione generale, perchè lo dice il giornale ... sono lestesse cose che cerco di insegnare ai miei figli: ragionare con la propria testa, niente di più, non è un modello matematico ma un metodo.

    Esistono metodologie, strumenti, modelli ... per eseguire previsioni, non lo dico io ma chi li condivide e quindi il mondo accademico e professionale.
    E se non vanno bene si possono cambiare ma ... servono alternative migliori.
    Poi ognuno fa e dice quello che gli pare.



    seguendo il tuo ragionamento ora non si possono fare valutazioni immobiliari.
    Invece ci sono metodologie condivise che lo consentono.
    Le conosci, non ti vanno bene, fai una proposta e se viene condivisa sarà il nuovo metodo valutativo.
     
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e comunque, come negli altri casi, si fa fuori del tema della discussione.
    Chi entra qui è interessato ai segnali positivi del mercato immobiliare.
    Poi dicono che sono fissato sulle valutazioni :risata:
    Procediamo con metodo ;)
     
  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Assolutamente no. Non si parte da dati storici, ma dall'evoluzione di dati certi (pressione, velocità, temperatura, ecc.) rilevati ad una distanza x, acquisiti in quel momento e sviluppati attraverso equazioni differenziali complesse, che mi diranno in che direzione andrà la perturbazione e possibilmente con quale intensità. E' vero che si commettono errori, ma sono dovuti alla complessità del calcolo e all'approssimazione dei risultati. Non si possono mettere sullo stesso piano la scienza e le cosiddette "scienze sociali". "velocità=spazio/tempo" è sempre dimostrabile, il comportamento umano invece no.


    Ma li rilevi tu personalmente o attraverso una rete di professionisti? Cioè, conosci tutti i prezzi di vendita nel dettaglio per ogni immobile venduto? Non sono ironico, vorrei capire questo passaggio (e mi scuso se continuo ad essere fuori tema)


    Su questo sono d'accordo, l'ho anche già scritto:

    Ribadisco che non sono affatto contro una metodologia, qualunque essa sia, purché seria. Sono perfettamente d'accordo, e anzi pretendo che un AI mi dia la sua valutazione sulla base di un metodo. Cosa che fanno in pochi. Dunque, lo ripeto ancora, ben vengano AI preparati e seri che valutano con criteri il più possibile oggettivi. Certamente la discussione con Carlo vuole avere finalità costruttive, nel confronto tra punti di vista non antitetici, ma in disaccordo solo su alcune cose. Io dico che i dati storici non sono attendibili in momenti di mercato come oggi.

    Io rilevo un problema molto pratico, che in questo momento c'è per qualunque professionista: il numero di compravendite sta calando paurosamente! In questa situazione, tutte le valutazioni vanno in tilt. Compra chi ha il contante, e compra se ritiene di acquistare ad un prezzo decisamente più basso.

    Io non discuto nemmeno se l'Ai, in modo serio e rigoroso, ha stimato il valore del mio immobile in x euro. Se devo vendere, mi potrebbe andar bene anche il 10% in meno del valore x. Allora la domanda è: riuscirò a vendere? La risposta è "mediamente no". Poi i motivi possono essere mille. Ma questo è quello che tutti gli AI verificano oggi (in particolare negli ultimi due-tre mesi). Io, come quasi tutti gli operatori del settore, mi auguro che le cose cambino quanto prima, ma non credo sarà così.

    è giusto che si facciano, seguendo gli stessi criteri. E' però giusto informare il venditore che trattasi di una previsione assolutamente ottimistica (se fatta con gli odierni valori di mercato), e che potrebbe tranquillamente succedere che l'immobile resterà lì in vetrina per moltissimo tempo. Se dico eresie, spero che tutti gli AI che qui leggono possano smentirmi. Giuro che ne sarei felice...:)

    Hai ragione. Mentre aspettiamo che arrivino segnali positivi, divaghiamo un po'... sperando di non diventare vecchi :risata::risata:
     

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