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  1. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sono registrato più di 2 anni fa, già monitoravo il mercato da fuori (solo inserzioni su internet e giornali) da un paio di anni prima, e questo novembre ho acquistatocasa; ho deciso così di scrivere sulla mia esperienza. Qualche necessaria premessa: siamo in 2, lavoriamo entrambi, avevamo un budget prefissato che ci avrebbe consentito di evitare di prendere il mutuo, che avremmo anche accettato ma solo e soltanto in cambio di un plus tangibile (non lo avremmo preso per un banale appartamento, per intendersi).

    Abbiamo visionato una 60ina di immobili e 6-7 agenzie, per cui abbiamo delle informazioni con le quali avere una idea sul mercato e sugli agenti immobiliari del territorio. Per quanto riguarda i secondi, c'è un netto divario di preparazione/competenze:
    - si va da una agenzia al cui primo incontro non siamo neppure entrati in ufficio (dall'uscio si vedeva 1 scrivania, 1 sedia ed il vuoto, magari stava per chiudere), ci siamo presentati per strada, 1 sola visita su nostra iniziativa, prese 2 note su un taccuino sulle nostre richieste e mai più risentito. Agenzia fantasma.
    - una agenzia in cui al nostro primo ingresso in ufficio ("Salve, cerchiamo casa") ha risposto con un formale "Accomodatevi", e poi un imbarazzante silenzio di 10 secondi a guardarci negli occhi come in una partita di poker; intendiamoci, non mi aspettavo che squillassero le trombe con annesse urla di giubilo tipo "Un acquirente!! E' entrato un acquirente!!", ma un più educato e banale "Ha visto qualche immobile nel nostro database online?" oppure "Ha già qualche idea? Tipologia, ubicazione, budget?". Ho rotto il ghiaccio facendo le presentazioni, illustrando le nostre richieste, suggerendo i codici delle case sul loro database online, al che come risposte otteniamo l'illustrazione degli immobili che NOI abbiamo suggerito ("vede, questa è la cucina, questo ha il garage, ..."), leggendo paro paro quello che c'è scritto sull'annuncio e che noi già conosciamo già (!!) senza che ci siano altre foto o informazioni aggiuntive, con una nota finale "Sì, questi immobili soddisfano le vostre richieste"... sti****i, te li ho suggeriti io, siamo venuti per questi... Dopo la prima visita, alla mia domanda diretta "Che tipo di sconto crede che si possa avere?" mi risponde con un laconico "Presupponi quindi che ci sia uno sconto, ma noi abbiamo un contratto di vendita a questo prezzo, non a 1000 € meno", quando poi si viene a sapere che non è così (ma allora la trattativa la devo fare io al posto vostro?). Agghiacciante.
    - un'agenzia contattata al telefono per un annuncio, si appunta le nostre richieste, ci deve richiamare per fissare un appuntamento ad un immobile che noi abbiamo suggerito, non richiama più, evaporata. Fantasma 2.
    - un paio di agenzie prefessionali ma un po' freddine; in un panorama asfittico in cui mostro subito 2 requisiti fondamentali (budget consistente e volontà di acquisto), mi sarei aspettato più di attività da parte loro ("Facciamo queste visite agli immobili del nostro database che soddisfano i requisiti di acquisto, e nel frattempo faccio ricerche, contatto se tizio ha ancora intenzione di vendere, ecc ecc"). Alla fine il loro atteggiamento è stato sì professionale, ma un po' distaccato, un po' come quello che ritrovi quando chiedi informazioni su un televisore a mediaworld ("che ti venda o meno questa tv io guadagno sempre uguale, ho altri n-mila persone in coda a cui rispondere, ..."), un paio di visite a testa, un paio di email/telefonate dopo, e niente più (le nostre richieste non erano così restrittive, non è che avevamo 50k € e volevamo una villa con piscina, non avevamo nemmeno richieste limitate sulla zona...). Feedback comunque positivo.
    - una agenzia molto professionale, con database collegato a varie agenzie, con cui abbiamo fatte tante visite (fin troppe, alcune erano tranquillamente eliminabili), un buon 20% delle visite finiva con la vendita ad altri acquirenti; abbiamo fatto una offerta, poi non andata a buon fine (e meno male, la casa che poi avremmo preso qualche mese dopo è oggettivamente migliore per tanti aspetti). Dispiace non aver preso casa da loro, sono stati obiettivamente la migliore agenzia da cui siamo stati, penalizzati però da un database di case fin troppo ampio ma senza immobili effettivamente appetibili (prezzo richiesto troppo alto o caratteristiche richieste mancanti).
    - l'agente immobiliare da cui abbiamo preso casa: abbiamo fatto 2 visite con lui (la casa più brutta dell'universo, senza riscaldamento, con scalini per andare in qualunque ambiente; non ne aveva colpa, è stata una mia idea) e quella a cui poi abbiamo fatto l'offerta. Professionale, ha subito capito che noi avevamo sia l'intenzione di comprare quella casa che i soldi per farlo, e che il venditore aveva la necessità di vendere ed era disposto a trattare; ha capito subito che si poteva arrivare in fondo, ed ha quindi chiesto una parcella folle ad entrambe le parti (s'è pure parato le terga con una parcella fissa e non in %). Un cecchino nel mondo immobiliare, l'immobile proposto aveva già tutto in partenza, caratteristiche richieste e prezzo decisamente inferiore alla concorrenza, ha chiesto ed ottenuto un cospicuo sconto senza che noi avessimo richiesto niente (ci ha poi detto che aveva in testa noi quando ha avanzato questa richiesta, che poi sia vero o meno non si sa e non importa, però ha sicuramente lavorato bene), e questa cifra è stata poi il punto di partenza per la nostra offerta, al ribasso. Il giorno dopo la nostra offerta era stata accettata, ovvero c'era ulteriore margine al ribasso non sfruttato, che per noi era pericoloso sia in ottica controfferta, sia in ottica concorrenziale (una casa già ce l'avevano fregata sotto il naso, e non volevamo ripetere l'episodio, visto e considerato che questo immobile era di fatto migliore del precedente).


    Mercato immobiliare locale.
    Una parola: il caos.
    Se qualcuno ha interesse nel voler stabilire con oggettiva chiarezza il valore di un immobile, cambi mestiere: il mercato immobiliare, per lo meno nel panorama locale, è un mercato del suk, fatto di immobili di fatto invendibili (si vendono solo e soltanto le prime case, quindi tutto il resto ha valore pressochè nullo), con prezzi richiesti aleatori (dai 1000 ai 2500 €/mq per immobili simili, in condizioni simili, e zone simili), dove le case che effettivamente si vendono sono quelle per le quali il venditore dimostra volontà di vendita e si regola sui prezzi del mercato attuali. Prezzo richiesto spesso sparato a caso, trattative fatte con la tecnica del trial&error (il venditore la spara grossa, il compratore tira al ribasso, e poi si cerca di trovarsi da qualche parte nel mezzo).
    Se dovessi dire cosa posso comprare con quello che avevo in tasca, la risposta è di fatto sconosciuta, pur avendo comprato una casa molto recentemente: per curiosità ho continuato a monitorare il mercato anche dopo l'acquisto della casa, ed ho notato una netta diminuzione dei prezzi (dopo un paio di anni sostanzialmente con prezzi stabili), ma quale sia l'effettivo valore di vendita è una incognita sconosciuta legata all'effettiva volontà di vendita, che tu compratore non conosci.
    Molti immobili visitati lo scorso anno sono ancora sul mercato con prezzi abbassati in modo concreto; in un caso, il prezzo richiesto attuale è inferiore ad una offerta rifiutata lo scorso anno (informazione detta da un agente immobiliare).

    La nostra casa
    Ingresso, cucina da 18 mq calpestabili, salone da 22 mq, 3 camere da letto di cui 2 matrimoniali, 2 bagni, ripostiglio, 2 balconi da 6 mq ciascuno, garage da 16 mq, orto, pagata meno di 1000 €/mq, senza necessità di richiesta di mutuo.
    In termini percentuali, siamo circa al -55%/-60% dal top (a sensazione, non conosco i riferimenti del 2007, ma credo che un appartamento simile andasse oltre i 2000 €/mq), -30% dalla prima richiesta, -17% dalla richiesta scontata (come già scritto sopra, 1 solo giorno tra la nostra offerta e l'accettazione del venditore, questo per evidenziare l'ulteriore margine al ribasso che ci sarebbe potuto essere).
    Stessa via, stessa tipologia di palazzo e di appartamento, stesse condizioni, stessi mq, piano più alto senza ascensore, prezzo doppio per un altro appartamento attualmente in vendita: ditemi voi se questo non è il caos.
    Casa che abbiamo poi rimodernato sfruttando le agevolazioni fiscali al 50% ed arredato con il bonus mobili anch'esso al 50%; l'appartamento in sè e per sè non necessitava di altro che non una rimbiancatura ed il rifacimento dei bagni, noi abbiamo optato per avere un appartamento di fatto nuovo in tutto (pavimento, mattonelle, cucina, bagni, impianto elettrico, sanitario, idrico) giusto perchè il budget iniziale lo consentiva e perchè non sono rimandabili una volta che ci vai ad abitare.
    Alla fin fine, senza mutuo, con le agevolazioni fiscali, insieme alla casa non abbiamo una spada di damocle sulla testa per i prossimi 30 anni come molti miei coetanei, ma invece una sostanziosa 14esima per i prossimi 10 anni.


    Analisi di mercato
    E' il momento giusto per comprare? No, decisamente no, nei prossimi 2-3 anni i prezzi delle case continueranno sicuramente a diminuire, perchè il mercato del lavoro non dà alcun segno di ripresa nell'immediato futuro.
    Per chi non ha necessità aspetti con tranquillità, per chi ha necessità o sceglie di acquistare adesso, con tanto cash in mano si può monitorare il mercato in attesa dell'affare del momento, con l'idea però che è una mezza fregatura del domani, un po' come nel mondo dell'informatica in pratica.
    L'unico motivo per comprare questo anno invece che il prossimo è nella possibile abrogazione delle agevolazioni fiscali per ristrutturazioni e mobili; la prima potrebbe passare dal 50% al 36%, la seconda dal 50% a 0.
     
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  2. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Condivido la lucida analisi, un po' da fluoxetina, ma concreta. Ormai la valutazione degli immobili viene fatta con il metodo "spannometrico" e la sensazione generale sull'attuale situazione immobiliare è che ormai anche gli addetti ai lavori non ci credano più.
     
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  3. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sa di MLS.
    E se è così questa frase ne evidenzia i sostanziali lati positivi e quelli negativi legati soprattutto alla concezione della condivisione dell'AI medio.
    "Ce metto solo la mmonnezza".

    Adesso allungate i muscoli, scaldateli per bene che mo si scappa!

    @Carlo Garbuio
     
  4. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi devi dire ancora quale hai comprato, dove e a quanto! :)
     
  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se leggi bene il 20% di quello che vedevano lo compravano altri ;) (infatti si rideva sempre dicendo che volevano la percentuale lui e compagna :D )... leggere partendo da proprie convinzioni fa perdere dettagli. E il 60% e passa degli affari è concluso in condivisione... forse rivedere le proprie convinzioni farebbe bene. ;)
    Averne tante a volte significa l'affare, conta però avere quella che piace, ma nel poco ci vuole anche parecchio chiulo. ;) Io non posso permettermelo.
    Nelle mls vere ci va tutto ;) il buono, il meno buono, il cattivo...

    Ne avevamo trovate diverse infatti (ma hanno trovato meglio e quindi meglio così, per loro) ma i proprietari hanno ricevuto proposte CONGRUE alla richiesta (!)mentre noi trattavamo... (da noi il mercato è libero libero...).

    Averne troppe è effettivamente pericoloso, ma è ciclico in una mls (a gestioni avvenute tutto si rilivella), dove altri si svendono per un incarico, noi abbiamo il problema inverso: sceglierli.

    Grazie @Hyperion non ti chiedo la recensione pubblica perchè ci tengo alla tua privacy ;)
     
    Ultima modifica: 7 Maggio 2015
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  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Situazione normalissima da noi, di solito arrivano a vendere quando raggiungono il valore stimato :) (il tempo che resistono nel farlo comporta rimessa crescente proporzionale al tempo e calo rispetto perfino a quanto valutato precedentemente... ;) ). Chiaro che a fianco di questi ci sono i venditori svegli... è un mercato molto variegato, quindi chi tiene i prezzi alti aiuta gli altri a vendere.
    Chi poi non è legato a "tabù"standard riguardo a zone ecc. può fare buoni affari, gli altri si litigano le chicche, ignorando il resto. :)
     
    Ultima modifica: 7 Maggio 2015
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie @Hyperion di avere condiviso con noi (mi ricordo benissimo di te) la tua analisi e le tue conclusioni :applauso:
     
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  8. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    direi analisi impeccabile e dimostrazione che l'utenza solvibile esiste, solamente è giustamente esigente. Esistono anche venditori consci della situazione, quindi direi che è una buona riflessione.
     
  9. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Eh, ora vuoi sapere troppo... :sorrisone:
    Diciamo che nel raggio di 100 metri ci sono 3 immobili che abbiamo visitato nella vostra agenzia, uno dei quali è stato venduto poco dopo la nostra visita...

    Quale recensione pubblica?
     
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  10. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Nota a margine: siamo in pieno trasloco, quindi ho sempre meno tempo per il forum... sorry se risponderò tra un paio di settimane...:shock:

    Dimenticavo: da quello che leggevo a giro mi immaginavo un mercato con molte meno vendite di quelle che ho toccato con mano...
    Mi immaginavo di avere un potere maggiore nel condurre la trattativa, eppure abbiamo visto molti immobili venduti (se non ricordo male sui 6-7 nella sola agenzia di Ponz) ed abbiamo visto rifiutata una offerta che col senno di poi non era poi così conveniente, eppure è stata venduta ad una cifra ben più alta del valore che noi stimavano... Questo tanto per sottolineare che non abbiamo capito un gran chè del mercato immobiliare locale; resta forse l'idea che Pistoia segua con ritardo quello che avviene nelle città più importanti (opinione supportata dal fatto che i maggiori ribassi agli immobili li abbiamo visti soltanto nell'ultimo anno).

    Ad ogni modo siamo ben contenti di evere comprato casa, perchè al pensiero di scegliere casa, ristrutturarla (geometra, muratore, elettricista, idraulico, cartongessista) ed infine arredarla (cucina, bagni, divano, armadio, letto, ecc ecc)... mi prenderebbe male... :sorrisone:
     
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  11. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ora vanno di moda, c'è la gara a farsi mettere sui siti o sui social vari le rece tipo "da lui mi sono trovato benissimo, un professionista ****aviglioso!"... anche se non hanno mai cercato casa o comprato alcun immobile addirittura, chiaramente fatta quella recensione non ne fanno altre a nessuna altra agenzia ne a nessuna altra attività (sui social). Chiaramente tutti 5 star. :D
    Le fanno sui blog, sui siti, su fb o google paces.
    Sono come i like nelle fb pages.

    EDIT: Aaaaah ma tu volevi dire "Perchè dovrei farti una recensione visto che fai cagher come agenzia?" :D
    Sorry, la mia presunzione... vi saluta M. ;)
    PS.

    Ora mi sono spostato, il progetto co-working lì non me l'hanno fatto fare (un anno perduto), ora lo sto facendo ad Agliana e il sito è casapistoia.it ;)
     
    Ultima modifica: 15 Maggio 2015
  12. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    1000 euro mq per una casa a Pistoia? e stanno ribassando i prezzi ?? wow:shock:
     
  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    C'abbiamo un territorio molto eterogeneo in fatto di prezzi :D
     
  14. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie anche parte mia. Si addocchia una casa, poi quel che dopo capita capita . Acquirenti, venditori e mediatori sono tutti uomini dipendenti dalla stessa.... fisiologia: non ci si può stupire del fatto che l'effetto di una tazza di caffé, di un bicchiere di cognac, del fumo di una sigaretta, .....sia immediatamente avvertito in tutto il corpo, con conseguenze anche sul mercato immobiliare...
     
  15. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    certo, meglio per voi, sono prezzi molto più in linea con il periodo......si trovano anche da noi eh......ma ben distanti dalle città
     
  16. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ognizona ha le proprie dinamiche
     

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