Esistono pure segnali positivi

[Carlo Garbuio]

Condivido gran parte del tuo ragionamento pertanto riporto le parti che non condivido

Carlo, tu vuoi avere l'elisir di lunga giovinezza.

bella battuta, ma lo sappiamo tutti che non esiste quindi concentriamo su concetti più terreni

Se però viene a mancare la stabilità del mercato, se diminuisce fortemente il numero di compravendite, se diminuisce fortemente la richiesta, se inizia una forte distanza tra bid e ask, come si dice sui mercati borsistici, i dati storici iniziano ad essere molto meno affidabili.

il problema pratico e reale è che i dati reali non vengono rilevati, solo allora potrebbero valere le tue considerazioni, ma fino ad allora stiamo discutendo "dell'elisir della giovinezza"

Ecco quindi che è utile il metodo che tu proponi da sempre, a partire dalle OMI, quando il mercato è per così dire "regolare". Ma se le condizioni di mercato si stravolgono, di cosa parliamo?

Non ho mai sostenuto nessuna quotazione, OMI compresa, anzi le sconsiglio e la stessa Agenzia del Territorio non le consiglia a fini valutativi
La tua domanda ha senso se basata appunto su queste quotazioni e/o indici medi, diversamente, anche in carenza di dati, se correttamente rilevati, esistono gli strumenti per eseguire una valutazione scientifica, verificabile, documentata, credimi ed eventualmente approfondisci il tema

- i prezzi medi di tutti gli immobili in Italia sono eccessivamente alti in relazione al potere di acquisto

anch'io vedo un cambiamento epocale solo che non può essere fondato, come è stato fatto fino ad ora, su considerazioni medie generali nazionali applicando correttivi soggettivi di natura non mercantile, questo non è un cambiamento, bisogna iniziare a rilevare i dati, ad aggiornarsi, ad essere in grado di applicare le migliori tecniche e strumenti estimativi ...

incentivi da parte dello Stato

possono aiutare in situazioni molto particolari, ma alla lunga probabilmente "danneggiano" il mercato ... esempio legge Tremonti, che ritengo negativa perchè rinnovata di anno in anno non venendo presentata come una innovazione di sistema ma come un'opportunità da cogliere sempre entro la fine di ogni anno ... così non mi sembra possa andar bene.

Quindi, non si tratta di pessimismo, per come la vedo io, ma di svoltare direzione, vedere la crescita sotto nuovi punti di vista, non solo economici.

Ottimismo e pessimismo con termini che hai introdotto te nella discussione, io riteno che non si possa ragionare di pessimismo e/ o di ottimismo se non si conosce bene la situazione del mercato e questa non può passare attraverso i commenti di indici sintetici inaffidabili, bisogna ... vedi sopra.

Il settore immobiliare ci sarà sempre, ma sopravviveranno solo gli Ai migliori, i costrutturi migliori, i progettisti migliori (oppure i più furbi, visto che siamo in Italia )

Penso ai più furbi, quando le cose miglioreranno riemergeranno i cialtroni, purtroppo
Qui spero di sbagliare

Serve coraggio, abilità, spirito di sacrificio e tante altre cose. Ma non esiste nessun modello matematico che ci dirà cosa succederà e come succederà.

vero, concordo.
Il limite di tutti i modelli è l'uomo con il suo modo di utilizzarli e con i suoi comportamenti non prevedibili. Dobbiamo comunque farcene una ragione trovare il metodo che meno può essere strumentalizzato. Per questo chiedo dimostrazione delle affermazioni e delle analisi che si propongono.
L'esempio dei 3 premi nobel che tu riporti è emblematico e attuale, ci mancherebbe, quello che dico io è:
Sei un esperto, sei premio Nobel, fai la previsione, ti ritieni esperto, dimostrami il numero e come lo hai ricavato. Al verificarsi dell'evento se avrai ragione ti darò un altro Nobel (per la previsione) altrimenti ti tolgo quello che già hai.
Non possiamo continuare a vivere in un sistema dove tutti hanno sempre ragione e mai torto e nessuna responsabilità.

Se è vero che siamo di fronte ad una situazione nuova, al momento non esistono metodi collaudati. Non tutto sarà da buttare, magari basterà apportare poche modifiche. Sarà comunque necessario fare, e non aspettare alla finestra.

Effettuata l'analisi bisogna trovare la cura.
Come già detto proponi una soluzione, non è perchè gli attuali metodi non vengono ritenuti affidabili che non si possano fare valutazioni e/o previsioni.
Quindi proponi una tua soluzione se non ti sembrano condivisibili quelle attuali, per crescere tutti

I dinosauri si sono estinti perché incapaci di adattarsi alla nuova situazione.

Allora attenzione ai camaleonti, cambiano il nome, il colore la forma ... e non si sono estinti


ciao

 

[Umberto Granducato]

e la stessa Agenzia del Territorio non le consiglia a fini valutativi

beh...... sanzionano in base a quelle valutazioni...

 

[Carlo Garbuio]

beh...... sanzionano in base a quelle valutazioni...

Umberto, se sai fare le valutazioni bene quel tipo di valutazioni le smonti in un attimo, credimi.
Poi ho già scritto che la stesa Agenzia del Territorio sconsiglia di utilizzare i valori OMI a fini valutativi, ti riporto nuovamente il link di riferimento Agenzia del Territorio - Quotazioni Immobiliari OMI
Poi ho già scritto più volte che l'Agenzia del Territorio ha pubblicato a settembre il MOSI
Poi ho pubblicato sentenze che contraddicono questo modo di procedere
poi ... bisogna aggiornarsi
e criticare in maniera costruttiva proponendo valide soluzioni alternative e condivisibili

E a proposito della discussione, hai notizie di segnali positivi?

 

[Umberto Granducato]

Umberto, se sai fare le valutazioni bene quel tipo di valutazioni le smonti in un attimo, credimi.
Poi ho già scritto che la stesa Agenzia del Territorio sconsiglia di utilizzare i valori OMI a fini valutativi, ti riporto nuovamente il link di riferimento Agenzia del Territorio - Quotazioni Immobiliari OMI
Poi ho già scritto più volte che l'Agenzia del Territorio ha pubblicato a settembre il MOSI
Poi ho pubblicato sentenze che contraddicono questo modo di procedere
poi ... bisogna aggiornarsi
e criticare in maniera costruttiva proponendo valide soluzioni alternative e condivisibili

tutto vero, ma nn hai mai avuto evidentemente a che fare con l'Agenzia delle entrate. Quando arrivano puoi montare e smontare quello che vuoi, ma alla fine l'unica cosa certa è che paghi. Credimi

 

[Carlo Garbuio]

tutto vero, ma nn hai mai avuto evidentemente a che fare con l'Agenzia delle entrate. Quando arrivano puoi montare e smontare quello che vuoi, ma alla fine l'unica cosa certa è che paghi. Credimi

leggi le sentenze che ho riportato nella sezione valutazioni
Se fino ad ora può esser stato come dici te, adesso le cose stanno cambiando e molto velocemente, leggi bene tutto il mio messaggio e le varie discussioni nell'area valutatori-
Anche i VAM sono stati dichiarati incostituzionali
ciao

 

[gcaval]

La tua domanda ha senso se basata appunto su queste quotazioni e/o indici medi, diversamente, anche in carenza di dati, se correttamente rilevati, esistono gli strumenti per eseguire una valutazione scientifica, verificabile, documentata, credimi ed eventualmente approfondisci il tema

E da dove parti, allora? Comunque, non voglio richiederti una dissertazione per farti perder tempo, anche perché non è il mio mestiere, e quindi posso anche prender per buono quello che dici. Sta di fatto che, né io né te, né nessun massimo esperto potrà dire ad un signore che deve vendere (magari con urgenza) se venderà il suo immobile entro 5 mesi, e se ricaverà il prezzo richiesto o il 10% in meno, il 20% in meno, ecc.
Converrai con me che solo un anno fa questa cosa era più plausibile, 5 anni fa, poi, si centrava con precisione chirurgica...
Poi, sono d'accordo con te che una metodologia seria potrà essere più utile per mettere d'accordo le parti, ma se domanda non ce n'é, non c'è santo che tenga!

Quindi proponi una tua soluzione se non ti sembrano condivisibili quelle attuali, per crescere tutti

Continuo a dirti che non c'è, a mio avviso, nessuna "formula" scientifica, e le ragioni le ho già spiegate. Si può intercettare un sentiment ("c'è la crisi!"), giusto o sbagliato che sia, non altro. Ma con questo non voglio convincere né te, né nessuno. Dico la mia, ognuno si farà la sua idea.

Sei un esperto, sei premio Nobel, fai la previsione, ti ritieni esperto, dimostrami il numero e come lo hai ricavato. Al verificarsi dell'evento se avrai ragione ti darò un altro Nobel (per la previsione) altrimenti ti tolgo quello che già hai.
Non possiamo continuare a vivere in un sistema dove tutti hanno sempre ragione e mai torto e nessuna responsabilità.

Gli esperti di cui sopra hanno vinto il Nobel perché hanno dimostrato delle teorie scientifiche, e l'intera comunità economica gli ha creduto (purtroppo le scienze sociali sono impropriamente chiamate scienze!). Nella pratica, hanno perso diversi miliardi di dollari. Altro che ritirare il Nobel...

Non è questione di aver torto o ragione. Io non devo dare consigli a nessuno (per lo meno, se dovessi farlo, non mi faccio pagare, quindi la mia resta un'opinione). Ad un investitore non interessa aver torto o ragione, in primis non vuol perdere i suoi soldi, e subito dopo vuole guadagnare. Prova a convincere un investitore (che non sia un allocco) che questo è un buon momento, magari per comprare un bel capannone nella campagna veneta...

 

[pensoperme]

Una stima corretta nn indica che il prezzo probabile, ma indica il valore più corretto possibile sulla base di calcoli precisi, ricostruibili ( e quindi confutabili proponendone di altri), si chiama trasparenza, creo che Carlo intenda questo concetto, non tanto l'infallibilità della cosa come una sfera di cristallo. Di sicuro tra uno che spara una cosa a caso e uno che invece fa il postulato, con metodo scientifico, è da preferire il secondo, sempre. Però si sta chiaccherando tra conoscenti, quindi uno può pure sparare un po', no?

 

[Carlo Garbuio]

E da dove parti, allora?

dall'analisi puntuale dei dati reali di mercato, se non li rilevo come faccio a sapere se sono pochi e/o scadenti?
Anche le previsioni del tempo sono basate su dati storici ed il margine di errore c'è sempre.
si lavora per ridurlo al minimo, l'importante è dimostrare come si determina quel valore.

Ad un investitore non interessa aver torto o ragione, in primis non vuol perdere i suoi soldi, e subito dopo vuole guadagnare. Prova a convincere un investitore (che non sia un allocco) che questo è un buon momento, magari per comprare un bel capannone nella campagna veneta...

Perchè partire così prevenuti? E non è questione di allo stesso modo fanno lo stesso ... perchè ricondurre tutto a concetti generali, astratti ... non credo proprio sia così che si crei la dovuta sicurezza nel cliente, non è dicendo come dici te che il cliente prende coscienza dell'investimento ... dipende da cosa ne vuol fare ... per un parcheggio coperto non potrebbe andar bene un capannone?
Cerchiamo di approfondire e di andare a capire il problema, se vogliamo, chiaro, non siamo obbligati. Ma spararla grossa o meno perchè c'è una sensazione generale, perchè lo dice il giornale ... sono lestesse cose che cerco di insegnare ai miei figli: ragionare con la propria testa, niente di più, non è un modello matematico ma un metodo.

Esistono metodologie, strumenti, modelli ... per eseguire previsioni, non lo dico io ma chi li condivide e quindi il mondo accademico e professionale.
E se non vanno bene si possono cambiare ma ... servono alternative migliori.
Poi ognuno fa e dice quello che gli pare.

Sta di fatto che, né io né te, né nessun massimo esperto potrà dire ad un signore che deve vendere (magari con urgenza) se venderà il suo immobile entro 5 mesi, e se ricaverà il prezzo richiesto o il 10% in meno, il 20% in meno, ecc.
Converrai con me che solo un anno fa questa cosa era più plausibile, 5 anni fa, poi, si centrava con precisione chirurgica...
Poi, sono d'accordo con te che una metodologia seria potrà essere più utile per mettere d'accordo le parti, ma se domanda non ce n'é, non c'è santo che tenga!

seguendo il tuo ragionamento ora non si possono fare valutazioni immobiliari.
Invece ci sono metodologie condivise che lo consentono.
Le conosci, non ti vanno bene, fai una proposta e se viene condivisa sarà il nuovo metodo valutativo.

 

[Carlo Garbuio]

e comunque, come negli altri casi, si fa fuori del tema della discussione.
Chi entra qui è interessato ai segnali positivi del mercato immobiliare.
Poi dicono che sono fissato sulle valutazioni
Procediamo con metodo

 

[gcaval]

Anche le previsioni del tempo sono basate su dati storici ed il margine di errore c'è sempre.

Assolutamente no. Non si parte da dati storici, ma dall'evoluzione di dati certi (pressione, velocità, temperatura, ecc.) rilevati ad una distanza x, acquisiti in quel momento e sviluppati attraverso equazioni differenziali complesse, che mi diranno in che direzione andrà la perturbazione e possibilmente con quale intensità. E' vero che si commettono errori, ma sono dovuti alla complessità del calcolo e all'approssimazione dei risultati. Non si possono mettere sullo stesso piano la scienza e le cosiddette "scienze sociali". "velocità=spazio/tempo" è sempre dimostrabile, il comportamento umano invece no.

dall'analisi puntuale dei dati reali di mercato, se non li rilevo come faccio a sapere se sono pochi e/o scadenti?

Ma li rilevi tu personalmente o attraverso una rete di professionisti? Cioè, conosci tutti i prezzi di vendita nel dettaglio per ogni immobile venduto? Non sono ironico, vorrei capire questo passaggio (e mi scuso se continuo ad essere fuori tema)

Una stima corretta nn indica che il prezzo probabile, ma indica il valore più corretto possibile sulla base di calcoli precisi, ricostruibili ( e quindi confutabili proponendone di altri), si chiama trasparenza, creo che Carlo intenda questo concetto, non tanto l'infallibilità della cosa come una sfera di cristallo. Di sicuro tra uno che spara una cosa a caso e uno che invece fa il postulato, con metodo scientifico, è da preferire il secondo, sempre. Però si sta chiaccherando tra conoscenti, quindi uno può pure sparare un po', no?

Su questo sono d'accordo, l'ho anche già scritto:

Poi, sono d'accordo con te che una metodologia seria potrà essere più utile per mettere d'accordo le parti, ma se domanda non ce n'é, non c'è santo che tenga!

Ribadisco che non sono affatto contro una metodologia, qualunque essa sia, purché seria. Sono perfettamente d'accordo, e anzi pretendo che un AI mi dia la sua valutazione sulla base di un metodo. Cosa che fanno in pochi. Dunque, lo ripeto ancora, ben vengano AI preparati e seri che valutano con criteri il più possibile oggettivi. Certamente la discussione con Carlo vuole avere finalità costruttive, nel confronto tra punti di vista non antitetici, ma in disaccordo solo su alcune cose. Io dico che i dati storici non sono attendibili in momenti di mercato come oggi.

Io rilevo un problema molto pratico, che in questo momento c'è per qualunque professionista: il numero di compravendite sta calando paurosamente! In questa situazione, tutte le valutazioni vanno in tilt. Compra chi ha il contante, e compra se ritiene di acquistare ad un prezzo decisamente più basso.

Io non discuto nemmeno se l'Ai, in modo serio e rigoroso, ha stimato il valore del mio immobile in x euro. Se devo vendere, mi potrebbe andar bene anche il 10% in meno del valore x. Allora la domanda è: riuscirò a vendere? La risposta è "mediamente no". Poi i motivi possono essere mille. Ma questo è quello che tutti gli AI verificano oggi (in particolare negli ultimi due-tre mesi). Io, come quasi tutti gli operatori del settore, mi auguro che le cose cambino quanto prima, ma non credo sarà così.

seguendo il tuo ragionamento ora non si possono fare valutazioni immobiliari

è giusto che si facciano, seguendo gli stessi criteri. E' però giusto informare il venditore che trattasi di una previsione assolutamente ottimistica (se fatta con gli odierni valori di mercato), e che potrebbe tranquillamente succedere che l'immobile resterà lì in vetrina per moltissimo tempo. Se dico eresie, spero che tutti gli AI che qui leggono possano smentirmi. Giuro che ne sarei felice...

Chi entra qui è interessato ai segnali positivi del mercato immobiliare.

Hai ragione. Mentre aspettiamo che arrivino segnali positivi, divaghiamo un po'... sperando di non diventare vecchi