Proposta d'acquisto e polizza fidejussoria

[pelusigiuseppe]

Salve a tutti,
vorrei chedervi se il rilascio della polizza fidejussoria relativa all'acquisto di un immobile in costruzione diventa obbligatorio al momento dell'accettazione della proposta da parte del venditore o al momento della stipula del preliminare?
Vorrei precisare che il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 recita testulamente: All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Considerando che l'accettazione di una proposta d'acquisto di fatto conclude un contratto, come la mettiamo?

 

[Andreas]

Secondo me, visto e considerato che la nullità del contratto può essere fatta valere solo dall'acquirente, se il tempo che intercorre tra proposta e contratto non è lungo, temporeggerei fino alla firma del preliminare per richiedere la fidejussione al venditore. Una cosa è certa: se non si arriva al contratto definitivo, la sola proposta accettata può esporre a rischi il venditore. Io farei così, se hai questo timore e se ti è possibile: raccogli la proposta unilaterale e l'assegno dando alla stessa un termine lungo in modo tale che si possa arrivare alla firma del preliminare ancora prima che scada. Così facendo, non ti serve l'accettazione scritta del venditore e quest'ultimo non è costretto a versare l'assegno.

 

[Antuan]

Personalmente ho inserito nella proposta una clausola che impegna al costruttore a rilasciare la polizza fidejussoria a entro 30 gg dalla data di accettazione altrimenti la proposta diventa nulla.

N.B. Non consegno l'assegno della proposta al costruttore fin quando non mi rilascia la polizza (non si sa mai). Comunque attualmente i costruttori seri ti fanno avere la polizza dopo qualche giorno pur di vendere l'immobile, nessuno si permette il lusso di rischiare di perdere l'affare.

 

[Andreas]

Fai bene. Il punto è che devi trovare il costruttore che si fida a accettare una proposta senza prendere l'assegno.... Io il rilascio delle polizze lo rimando sempre al preliminare. C'è da dire che i costruttori con cui lavoro sono affidabili e si fidano di me. Il più delle volte leggo loro la proposta al telefono ed è sufficiente. Visto il momentaccio però, mi rendo conto che non ci sia più da fidarsi di nessuno: vale per acquirenti e venditori. A proposito di polizze fidejussorie, tu che polizze vedi più di sovente: assicurative o bancarie ?

 

[Antuan]

Entrambe ma preferisco mille volte le assicurative, dopo aver fatto la prima la seconda te la danno in 24 ore. Con le bancarie rischio di non concludere l'affare. Ormai le banche sono il nostro peggior nemico . A proposito , come ai non possiamo fare convenzioni con agenzie assicurative per le polizze???

 

[Marco Benetti]

Non importa se "proposta accettata" oppure "preliminare" (che per altro producono gli stessi effetti), importa se sono transitate delle somme di denaro. La norma citata è stata voluta dal legislatore al fine di garantire il rimborso delle somme versate al costruttore ed escutibili in caso di "crisi" del soggetto venditore.
Ciao

 

[andrea boschini]

concordo con Benetti

 

[Bagudi]

I costruttori con cui lavoro io danno regolarmente la fidejussione (assicurativa) ma solo al compromesso.

Anche perchè è capitato più volte che l'acquirente si ritirasse PRIMA del compromesso...
Silvana

 

[andrea boschini]

assicurativa...mi auguro in prima escussione e a semplice richiesta

 

[andrea boschini]

differenze dalla fidejussione bancaria a quella assicurativa
Al classico deposito cauzionale si è sostituita negli ultimi tempi la fideiussione bancaria o assicurativa, con cui un istituto di credito o una compagnia di assicurazioni si obbligano a garantire al locatore il versamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie — in caso di morosità del conduttore — sino a un importo prestabilito.

La fideiussione non è affatto illegittima, sia per la legge 431/98 (locazioni abitative), sia per la legge 392/78, (locazioni commerciali): si veda, tra gli altri, Tribunale di Vicenza, 13 giugno 2002, per il quale «in un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola che impone al conduttore l’obbligo di fornire una fideiussione a prima richiesta non va incontro alla sanzione di nullità».

Quanto alle differenze tra fideiussione bancaria e fideiussione assicurativa: la prima garantisce l’adempimento del conduttore, per tutta la durata del contratto di locazione, previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati.

La fideiussione assicurativa prevede invece il pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicchè in caso di inadempimento all’obbligo di versare il premio, la Compagnia può recedere dal contratto, facendo venire meno la garanzia.

Sono ovviamente da privilegiare le fideiussioni che prevedono la liquidazione delle somme garantite, a semplice richiesta scritta del beneficiario, anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del conduttore.
fonte wordpress