Frazionamento di dubbia origine

[IlSaCCo]

Buongiorno,

ho recentemente comprato all'asta un locale commerciale a Torino con intenzione di effettuare un cambio di destinazione, trasformarlo in abitativo e andare a viverci.

La maggior parte dell'immobile ha soffitti alti 4.30m a parte in una piccola zona sul retro dove il soffitto e' di 2.30. Questo ribassamento e' dovuto a un soppalco con accesso indipendente ottenuto in passato frazionando il locale. Il soppalco e' adesso di proprietà' di terzi.

L'architetto al quale mi sono affidato non e' riuscito a trovare traccia di questo frazionamento all'archivio edilizio. L'ufficio tecnico del comune richiede che l'immobile sia come da registro per procedere con un cambio di destinazione, sono quindi bloccato al momento per via di questa discrepanza tra le altezze reali e i registri comunali.

Sono riuscito a ottenere tutti i rogiti di questo piccolo soppalco. Confrontando le planimetrie sui vari rogiti, ho scoperto che il soppalco e' stato realizzato tra il 1968 quando l'immobile e' stato venduto intero e il 1990 quando l'immobile e' stato venduto come 2 immobili (il mio + soppalco), ma non ho alcun riferimento a pratiche che autorizzino i lavori.

Mi sono anche rivolto all'amministratore di condominio per verificare quando e' stata approvato l'accesso a questo soppalco dalla scala condominiale, ma purtroppo non ha i vari verbali pre 1990.

Il soppalco ha altezza media di 1.80m ed e' stato venduto nei vari rogiti come monolocale, il mio architetto pensa sia abusivo visto che non ha i requisiti minimi per essere un appartamento.

Cosa devo fare? Io vorrei partire con il cambio destinazione/lavori il prima possibile
Grazie mille
Lorenzo

 

[n3m3six78]

Segnala l'abuso al comune , saranno loro a verificare col proprietario se è un abuso oppure no . Più semplice di così

 

[Albano50]

Se ho capito bene il locale lo hai comprato ad un'asta giudiziaria, se è così vi è la relazione tecnica che lo descrive ed in più dovresti averlo visitato.
Cosa dice la relazione tecnica? Durante la visita non hai notato l'altezza?

 

[IlSaCCo]

Se ho capito bene il locale lo hai comprato ad un'asta giudiziaria, se è così vi è la relazione tecnica che lo descrive ed in più dovresti averlo visitato.
Cosa dice la relazione tecnica? Durante la visita non hai notato l'altezza?

Si, ho visitato il locale e letto la perizia. La perizia e la planimetria annessa al bando d'asta avevano altezza del retro di 2.30m.

Il problema non e' il fatto che non sapessi fosse alto 2.30, ma il fatto che questo abbassamento possa essere stato fatto in passato abusivamente, senza notificare l'ufficio tecnico comunale e che questo precluda il cambio di destinazione dell'intero immobile.

 

[Albano50]

Mi sembra di ricordare che la perizia effettuata dal tecnico incaricato dal tribunale corrisponda ad una asseverazione di conformità edilizia e da lì si dovrebbe partire per il cambio d'uso.
In parole povere, tu sei l'attuale proprietario di quella porzione di fabbricato che ha una destinazione d'uso di attività commerciale, catastalmenta dal C1 al C3, non credo sia un D... vi è una perizia del tribunale che certifica la regolarità dello stesso,
(leggila bene a volte vi sono delle annotazioni),il tuo tecnico avrà chiesto un preparere al comune prima di inoltrare la pratica .. come fanno a vincolare l'esame della futura pratica chiedendoti la regolarità di un immobile non tuo?
Mi viene da pensare che il tuo progetto preveda un innalzamento del piano "pavimento" per portarti ai classici 3m di altezza, se fosse così ne consegue che l'area dove vi è il soppalco non sarebbe utilizzabile, mentre se abbassi i soffitti una cantina ci starebbe....bisognerebbe anche capire che ristrutturazione hai chiesto.
Vi sono altri utenti tipo Rudyaventador e Jan80 che sono più preparati sù quest'argomento, vediamo se danno un loro parere.

 

[IlSaCCo]

Mi sembra di ricordare che la perizia effettuata dal tecnico incaricato dal tribunale corrisponda ad una asseverazione di conformità edilizia e da lì si dovrebbe partire per il cambio d'uso.
In parole povere, tu sei l'attuale proprietario di quella porzione di fabbricato che ha una destinazione d'uso di attività commerciale, catastalmenta dal C1 al C3, non credo sia un D... vi è una perizia del tribunale che certifica la regolarità dello stesso,
(leggila bene a volte vi sono delle annotazioni),il tuo tecnico avrà chiesto un preparere al comune prima di inoltrare la pratica .. come fanno a vincolare l'esame della futura pratica chiedendoti la regolarità di un immobile non tuo?
Mi viene da pensare che il tuo progetto preveda un innalzamento del piano "pavimento" per portarti ai classici 3m di altezza, se fosse così ne consegue che l'area dove vi è il soppalco non sarebbe utilizzabile, mentre se abbassi i soffitti una cantina ci starebbe....bisognerebbe anche capire che ristrutturazione hai chiesto.
Vi sono altri utenti tipo Rudyaventador e Jan80 che sono più preparati sù quest'argomento, vediamo se danno un loro parere.

Grazie mille Marchesini,

l'immobile attualmente e' censito come C3; ho letto la perizia piu' e piu' volte prima di comprare e non c'e' alcun riferimento a alcun problema con il frazionamento; c'e' un elenco delle opere abusive (un bagno) da sanare e nient'altro e un tramezzo spostato.

Il mio progetto iniziale era di cambiare la destinazione della parte davanti e la parte dietro (piu bassa 2.30) convertirla a locale sgombero o cantina, magari ricavandoci un locale lavanderia e uno sgabuzzino e avrei lasciato i soffitti alti da tutte le altre parti.
Spero che questi aiuti e che Jan80 e Rudyaventador possano darmi il loro parere.
Domani nel frattempo andro' in comune a parlare all'ufficio di vigilanza edilizio.

Ciao
L

 

[Albano50]

Prendi con tè la perizia del tribunale e ragionate sù quella.
Mentre scrivevo mi è venuto un altro dubbio, ma domani lo saprai dal comune, cosa prevede per quella zona il piano regolatore?

 

[IlSaCCo]

Se intendi controllare se il cambio di destinazione e' possibile in quella zona la risposta e' si, controllato

 

[Albano50]

Ok in bocca al lupo

 

[Jan80]

Domani nel frattempo andro' in comune a parlare all'ufficio di vigilanza edilizio.

Decisamente la scelta migliore data l'intricata vicenda!

Il tuo architetto ha provato a cercare anche all'archivio dell'ufficio condoni? Spesso i condoni sono in un archivio a parte, quasi tenuti secretati.....

Premesso che la perizia del tecnico dovrebbe annotare almeno gli abusi più grossolani, dichiarare se siano o meno sanabili e quindi proporre una stima dell'immobile legittimo, cosa che qui sembra essere stata fatta solo in parte,..... SEMBRA, hai provato a contattare il tecnico che ha redatto la perizia per sapere se ha trovato altro su quel soppalco? Potrebbe essere un'idea!

In che rapporti sei con i proprietari di quella sorta di monolocale (H media = 1,80 ml --> sono degli gnomi?)? Te lo chiedo perché sarebbe utile poter visionare la loro planimetria catastale (da quello che ho capito catastalmente non ci sono problemi, è in Comune che non risulta nulla!) per le destinazioni d'uso dichiarate, sapere il tecnico che l'ha redatta, anno, ..... comunque, se deciderai di trattenere l'immobile, e tale frazionamento risulterà effettivamente abusivo, dovrete presentare entrambi una pratica in sanatoria (suppongo anche sismica oltre che edilizia!). Prima di arrivare a ciò però è bene fare tutte le dovute ricerche, non si sa mai.