Il balzo della nuda proprietà

[RobertodaBangkok]

continuo a non capire il procedimento e a non vedere un esempio concreto di applicazione per comprendere meglio, pazienza
Ma se è qualcosa di personale e soggettivo che può o meno funzionare .... qualche grosso limite c'è.

Guarda un pò il forum, soprattutto nella sezione valutatori, e scoprirai che neppure io sono favorevole alle tabelle che servono solo per determinare il valore ai fini fiscali. Per il valore di mercato esistono procedimenti condivisi che possono garantire oggettività e certezza nella determinazione del valore dell'usufrutto e della nuda proprietà.
POI viene la determinazione del prezzo e la trattativa ...

Le tabelle alle quali mi riferisco serivivano o meglio non servivano a determinare i valore della nuda proprieta..che fossero indirizzate ai fini fiscali e una tu aggiunta. Se esistesse un procedimento analitico suportato da una espressione algebrica, saremmo tutti agenti immobiliari e cappero...avremmo una percentuale di invenduto pari a zero. Azzeccare a menadito le stime presuppone un esperienza in ufficio vendita di qualche anno..A quel punto si avranno i parametriper contare QUASI le piume ai passeri..Dico quasi perche nel nostro mestiere se ne vedono di tutti i colori...Ricordo ultimamente un giapponese che vide due case nello stesso giorno...la seocnda che gli feci vedere era una vera ciofeca ripstto alla prima..Eh son mica scemo a farle vedere due prodotti splendidi cosi mentre ci pensa e ci ripensa .uno o la ltro...un concorrente venditore mi fa saltar l affare....( diciamo che ho un po di acqua sotto il ponte accumulata in giro per il mondo..) In ufficio tiro fuori l inseparabile Montblanc dall indistruttibile The Bridge ( ma quanto duranoooooooooo????????????????) e comincio a compilare la proposta certo che si trattasse dello splendido immobile al 52 piano con vista tipo Boeing 747.....Giammai onorevolissimo Mr Roberto...ho il terrore degli spazi aperti...MOLTO ma molto meglio quel bellissimo loft circodato da rassicuranti palazzi....Gli Dei giapponesi ti benedicano fratello.....il loft senza vista me lo portavo sulla gobba da mesi...
Un abbraccio da Bangkok

 

[Carlo Garbuio]

Roberto, non si tratta di azzeccare, i valutatori non sono indovini ed i procedimenti oggettivi, verificabili, condivisi e riconosciuti esistono e possono essere applicati .... basta aggiornarsi

 

[RobertodaBangkok]

Sostituisco la perola "azzeccare" con "centrare". Cosa non facilissima poiche se tutti centrassimo le vautazioni la percentuale di invenduto si ridurrebbe all osso, visto che "a prezzo" ho venduto case davvero improponibili. Per ogni casa e un cliente..visto che i palazzi sono abitati dal piano terra in su...eppure mai uno che mi chiedesse " avete mica unpiano terra bello buio umido e possibilmente rumoroso con le fnestre ad altezza camio ???" Per la carita hai sicruramente ragione tu sull aggiornamento che e prezioso anche se ammetto che qui a Bangkok non riceviamo piu le pur validissime dispense della Camera di Commercio di Biuggiate con tanto di tabelline per metro quadro e % da aggiungere o sottrarre ahime siamo disperati. Diciam che sono ad ora non qui eh...ma proprio in tutto il mondoho visto i piu "teorici" andare a casa gonfiati come zampogne dopo 4 mesi oppure vere entrate che non giudico conone alla professione. Fatti un bel sorriso che come avrai capito mi piace scherzare. Se vuoi un aggiornamento facciamo insieme qui ..ti assicuro che su una spiaggia con due segretarie tropicali ci si aggorna ancora piu volentieri...

 

[Carlo Garbuio]

Anche con la parola centrare le considerazioni non cambiano, non stiamo parlando di indovini
Le tabelline con €/mq con indici in aggiunta o detrazione non sono affidabili e non sto parlando di ragionamenti teorici ma molto pratici che dovrebbero essere il fondamento per tutti i professionisti del settore immobiliari, a maggior ragione per gli AI che devono dimostrare di saper calcolare il valore di ciò che vendono .
Stiamo andando fuori tema, sto sempre aspettando l'esempio pratico per la determinazione del valore della nuda proprietà ... per passare appunto dalla teoria alla pratica

 

[RobertodaBangkok]

Anche con la parola centrare le considerazioni non cambiano, non stiamo parlando di indovini
Le tabelline con €/mq con indici in aggiunta o detrazione non sono affidabili e non sto parlando di ragionamenti teorici ma molto pratici che dovrebbero essere il fondamento per tutti i professionisti del settore immobiliari, a maggior ragione per gli AI che devono dimostrare di saper calcolare il valore di ciò che vendono .
Stiamo andando fuori tema, sto sempre aspettando l'esempio pratico per la determinazione del valore della nuda proprietà ... per passare appunto dalla teoria alla pratica

Scusami eh.,..mi metti in una situazione difficile in quanto ti debbo chiedere di rileggere cio che ti ho scritto..se non ti fosse sufficiente mi arrendo e non parliamone piu. Perche difficile ? Perche qui a Bangkok in uno studio di 150 agenti di avrebbero gia risposto " se vuole le facciamo dei disegnini". Ma io sono italiano, non cinese e quindi non te lo dico...di conseguenza mi arrendo. Jay ien ien. ( take it easy)

 

[Carlo Garbuio]

tutto chiaro e molto pratico
Anch'io mi trovo in una situazione difficile in quanto non volevo far notare la tua affermazione "NON ti spiego come procedere in concreto" ma, seguendo il tuo invito di rilettura, mi vedo costretto a segnalarlo ...
Se nel frattempo cambi idea e intendi passare dalla teoria e dalla facile ironia all'applicazione pratica del tuo ragionamento credo sarebbe utile per tutti ...
grazie
ciao

 

[RobertodaBangkok]

Carlo carissimo, ieri nonhopotuto risponderti poiche grazie allo stellone ho chiuso una vendita discreta, nulla di spaziale ma di quele che ti mettono a posto per un pochetto.
Ti ho scritto "NON ti spiego" poiche ritengo che tra colleghi questa parola suoni molto offensiva: sei un agente immobiliare come me, quindi semmai ad un collega si illustra un argomento..e nonsi "spiega". Detto questo vediamo come si puo procedere o meglio dire come procedo io con riferimento all Italia poi che qui e; una giungla diversa.

Parti da una considerazione: ci sono citta' dove ogni 100 metri nella stessa Via la valutazione cambia..quindi occorre a priori che tu abbia ben chiaro quanto valga l appartamento da libero dimenticando per un momento il resto. Ti consiglio, quando si parla di nuda proprieta' di concentrarti esclusivamente su zone di un certo pregio. Perche ? Perche un aquisto corretto secondo lo spirito della nuda proprieta' e tipicamente quello compiuto da un genitore abenficio del figlio molto giovane..In questo caso io fortunato virgulto si trovera prima o poi n possesso di un immobile che mai si sarebbe potuto permettere acquistandolo libero. Nelle zone diciamo cosi popolari si spera che la gente riesca a comprerselo libero magari con un mutuo a 40 anni..( mamma mia) ...Se trovassi un acquirente interessato ad una nuda proprieta' in una zona popolare potrsti trovare me che agendo come compratore per conto di terzi ho un interesse prettamente speculativo e quindi ti farei impazzire chiedendoti persino la misurazione della pressione sanguigna dell usufruttuario in quanto e mio interesse che deceda il prima possibile. Sorrisi a parte credo che fin qui ci siamo, si ? Bene.

Ora ti prego di considerare l eventualita che l immobile si trovi in una zona ( e ce ne sono) dove nn si vende MAI nulla e dove tutti vorrebbero acquistare. La mancanza totale di offerta potrebbe spostare l interesse verso una nuda proprieta in mancanza di altro. Assumi questo dato e mettilo da parte.

Arriviamo a valutare l immobil da libero 100 euro e cominciamo a fare alcune considerazioni:

a) Quanti usufruttuari ci sarebbero ?

Concentriamoci su un usufruttuario singolo per il momento poiche purtroppo stiamo per arrivare ad un tema sgradevole..

b) Eccosi al tema sgradevole: quanti anni ha il futuro usufruttuario e come sta ?

Purtroppo l acquirente di una nuda proprieta' valuta la cifra da sendere in considerazione di quando prevede di venirne in pieno possesso. Ti h preannunciato che era sgradevole il tema..ma tan'te' suona chiaro che la casa di un 70 enne con 12 bypass ricoverato un giorno si e uno no in ospedale che fumi 300 sigarette al giorno e s faccia pure una bottiglietta di gin suonera molto piu appettibile rispetto a quella di un ex campione di boxe salutista e vegetariano.

Stiamo parlando di speranza di vita quindi poniamo un 75 euro per il mezzo derelitto mentre pensiamo a 70 euto per il campione.

Avremo ora un appartamento decurtato di un terzo del valore che pero ha due terribili difetti:

1) non produce reddito. Avere ben chiaro quanto valga lo stesso appartamento occupato da un inquilino. prevedendo nel caso fosse necessario 8 anni di tempo per entarrne in pieno possesso. In questo caso avremo un reddito e una certa certezza dei tempi di "consegna" per usare un eufemismo.

Se il valore dell occupato fosse similare alla nostra nuda proprieta quindi intorno al 75% del valore, scendiamo a 65 euro per il derelitto e a 60 euro per il pugile.

2) ATTENZIONEPericolosissimo ( !!!!!) Il derelitto che tanto ci induceva a pensare che in 4 o cinque anni al massimo passasse a miglior vita, proprio qualche giorno prima dell ultimo viaggio affitta l appartamento alla sua badante con un contratto regolarisimo ma a cifra ridicola.

Tenendo conto che in questo perioro ( tieni a mente quel dato di offerta NULLA che hai messo da parte poco fa..che poi ci torniamo) ci sono 2 cartelli per palazzo..la situazione si complica e ci fa passare a 60 euro per il derelitto e 55 per il pugile.

Ecco diciamo che al 55% o 60% del valore reale di vendita diventa ragionevole pensare di poter investire una cifra per un lunghissimo periodo (..il pugile potrebbe arrivare benissimo a 90 e piu anni..pensa su po se Andreotti fosse il tuo usufruttuario...) come ti ricordo

a) senza ricevere reddito
b) sobbarcandomi la manutenzione del palazzo che in 20 anni qualche sfiga avra' bene
c) correnfo il pericolo che l usufruttuario firmi un regolare contratto di affitto poco prima di morire..cosi avro la casa occupata per altri anni ancora..

Ora torna un attimo a zone assolutamente esclusive dove non si trova nulla in vendita e che sono al top delle richieste..Vedi Carlo..qui potremo balzare per la stessa casa e per lo stesso usufruttuario persino all 80% del valore dalibero.

Mi Vorrai compendere del perche visto tutte queste variabili diventa veramente complesso standarizzare i criteri. Io ti ho esposto le cose in modo generale poiche nello specifico e davvero difficile e caso per caso variano i parametri.
Spero di non averi dato l impressioni di cininita ma quando qui i oriente si fanno operazioni del genere, ..si parla di grossi investitori sia chiaro non del Sig Rossi... tieniti forte... un investigatore privato spulcia la vita, le attivita e la storia clinica dell usufruttuario onde fornire all AI che dovra scegliere cosa acquistare per il cliente rappresentato tutti i dati possibili. Pensa un po in che gungla siamo noi...e vi lamentate dell italia....

Un abbraccione

 

[Carlo Garbuio]

i criteri esistono e servono per rendere verificabile, oggettivo e confrontabile ogni operazione, diversamente è proprio come dici te "SU di me HA FUNZIONATO..Non e detto per questo che debba funzionare per tutti"

 

[RobertodaBangkok]

i criteri esistono e servono per rendere verificabile, oggettivo e confrontabile ogni operazione, diversamente è proprio come dici te "SU di me HA FUNZIONATO..Non e detto per questo che debba funzionare per tutti"

Ossignur Carlo io avro poca pazienza evvabbe.. Ti dico pero che il mio collega piu caro che e qui e ti saluta, Mr Wang, se un agente dello studio le attaccase una zuppa cosi le farebbe fare l aereoplanino. Ps siamo al 75 piano..
A parte gli scherzi, sai perche Bangkok e chamata la citta degli angeli ?..

 

[Carlo Garbuio]

ricambio il saluto a Mr Wang