Vendita nuda proprietà con riserva d'usufrutto

[grossi stefano]

Ho preso una proposta per la vendita della nuda proprietà di un appartamento, la stessa e' stata accettata dai possessori della nuda proprietà diversi dall'usufruttuaria. L'usufruttuario muore prima dell'atto fissato ad agosto 2018. La proposta perde di efficacia o e' sempre valida. Gli attuali proprietari divenuti anche usufruttuari possono chiedere un aumento del prezzo pattuito?

 

[francesca63]

Credo che la cosa migliore sia sedersi a tavolino e trovare una soluzione condivisa, dato che ( a meno che l’ età del precendente usufruttuarioe dell’attule proprietario sia identica), sono cambiati i valori in campo.

La proposta perde di efficacia o e' sempre valida.

la proposta accettata non è più definibile “proposta” , ma è un contratto preliminare, in questo caso per la vendita della nuda proprietà.
L’oggetto del contratto è solo quello, quindi nessuno potrebbe pretendere di vendere/ comprare senza accordo l’intera proprietà.
Ma l’acquirente potrebbe non avere più lo stesso interesse, se l’usufruttuario fosse molto più giovane (anche eventualmente modificando il prezzo secondo le tabelle di legge sul valore della nuda proprietà ), e il venditore potrebbe non avere interesse a vendere la nuda proprietà , ora che è diventato pieno proprietario.
La morte dell’usufruttuario ha prodotto un cambiamento essenziale della cosa promessa in vendita e può costituire causa di scioglimento del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione, ove il promissario compratore non intenda accettare il bene nella sua nuova identità.
Quindi credo che la ricerca di un accordo , se proseguire o meno con la vendita e a che condizioni, sia l’unica possibilità per evitare avvocati.

 

[il_dalfo]

Interessantissimo quesito!
I due punti di vista che più possono corrispondere sono:

A) Come l'acquirente s'è assunto il rischio che l'usufruttuario campasse 120 anni, il venditore s'è assunto il rischio che l'usufruttuario morisse il primo giorno dopo al rogito. Vedendola così, il preliminare sarebbe da portare a compimento senza che nulla abbia ad intaccare gli accordi stipulati.

B) La proprietà torna ad essere "piena", non si potrebbe costituire nuovamente l'usufrutto su un nuovo usufruttuario (cambierebbero i valori/parametri ed il prezzo di vendita desunto non sarebbe corretto). Il risultato sarebbe: risoluzione del preliminare per impossibilità sopravvenuta (definitiva) come da art 1256 cc

A mio avviso, da un punto di vista legale è più corretta la soluzione "B" con conseguenza che il venditore non è più tenuto alla prestazione e non ha danno da risarcire (art 1463 cc).
Ciò deriva dal fine di evitare che l'arricchimento di una parte non corrisponda all'arricchimento della controparte.
Resta in capo al venditore l'obbligo di restituzione delle somme ricevute ma appunto senza aggiunta di penali, spese od altro.

Tuttavia, da un punto di vista morale, la soluzione A è quella che più rispecchia le volontà delle parti ed i rischi che esse si son son assunte.

Ritengo perciò opportuno per un buon AI proporre una soluzione "salomonica" ovvero calcolare e suddividere a metà l'importo maggiorativo che si va a creare tra valore di mercato della piena proprietà ed il valore stabilito per la vendita della nuda proprietà. Ovviamente dando preventiva conoscenza alle parti di quel che è il diritto.

Per quel che concerne il diritto alla provvigione: esso è maturato con l'accettazione della proposta e non decade per le sopravvenute situazioni.

 

[grossi stefano]

Grazie per le informazioni.