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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    ( Replica, con alcune modifiche, di una discussione con sfumature gialle, già da me postata qualche tempo fa, su Immobilio ).

    Avete, nero su bianco, una pluralità di proposte di vendita immobiliare, raccolte in pochi giorni, per uno stesso immobile?
    Problema deontologico:
    presentarle tutte al venditore, oppure esibire la prima ricevuta in ordine temporale e depennare le altre?
    Ok. So bene quello che volete dire.
    La profonda crisi del mercato immobiliare riduce tale ipotesi quasi ad una teoria accademica e astratta.
    A un mero fatto di scuola.
    Ma che potrebbe, però, saltuariamente capitare. Specialmente se il mercato si sveglierà dal suo stato catatonico e si rinfrancherà dopo questi anni orribili.
    E allora è meglio sapere come comportarsi, in modo opportuno, se l’ipotesi dovesse verificarsi, imparando a sgarbugliare la matassa, pur conservando lealtà e correttezza nei rapporti con tutti le parti in gioco.
    Quindi la discussione, pur conservando un suo alone di astrattezza, cade, direi, come il cacio sui maccheroni.
    Se riceve, ipotizziamo, 3 proposte d’acquisto di un immobile in uno stesso giorno, l’agente immobiliare non ha, probabilmente, nemmeno il tempo di ritirare la casa dal mercato e sospendere la trattativa, dopo aver ricevuto la prima adeguata proposta.
    Perché, subito dopo averla ritirata dal primo proponente, squilla il telefono di un altro cliente che propone, per la stessa casa, un 10% in più del primo che si era, invero, tenuto piuttosto basso nella sua offerta. La crisi morde e, i candidati acquirenti, impugnano il coltello del mercato immobiliare dalla parte del manico.
    “ Bene - risponde il mediatore al telefono - venga a formalizzare la sua offerta in agenzia. Le va bene verso le dodici e mezzo?”

    Stop!
    Fermiamo per un attimo il film della scena. E domandiamoci: ha fatto bene l’agente immobiliare ad accettare una seconda offerta sull’immobile in questione, nonostante l’esistenza di una proposta scritta precedente?
    Secondo alcuni, no!
    Dicono costoro: l’educazione, la correttezza e l’ irreprensibilità dei comportamenti esigono che, una volta che è stata raccolta un’offerta adeguata – su valutazione del mediatore – le altre offerte vadano respinte o, almeno, tenute spese in attesa dell’esito della prima, e vada presentata al giudizio del proprietario solo la prima.
    Ma ribattono altri “è proprio così che si rispetta e si tutelano gli interessi di tutti?”
    L’argomento è delicato, non proprio di lana caprina e tocca nel vivo, l’essenza stessa del concetto di mediazione.


    Approfondiamo la questione esaminando l’azione fotogramma per fotogramma:

    Ore 10: il signor Trequattrini firma, davanti all’agente immobiliare rag. Provvigionato, la sua proposta d’acquisto irrevocabile, offrendo 70 euro per l’acquisto di un immobile che aveva una richiesta di prezzo iniziale di 100 euro.
    La casa, luminosa, estesa 115 mq, spaziosa ma completamente da ristrutturare, vale sicuramente di più, anche secondo la valutazione professionale del serio e competente rag. Provvigionato, un mediatore di successo, con tutte le carte il regola, da 15 anni sulla piazza.
    Ma la crisi economica in atto, il depotenziamento di tutti i valori immobiliari della zona urbanistica, la nascita, a quattro passi della casa, di un equivoco “centro sociale”, hanno notevolmente peggiorato l’attrattiva commerciale dell’immobile in questione.
    Cinque mesi! Cinque mesi di silenzio assoluto!
    La casa, messa in vendita dall’agenzia da cinque mesi, finalmente raccoglie una proposta d’acquisto! La prima!
    Il prezzo offerto è del 30% più basso da quello richiesto, ma il rag. Provvigionato è fiducioso che venga accettato dal venditore e addirittura con un certo sollievo, - ultimamente era sembrato molto impaziente - perché egli si deve trasferire in un'altra regione d’ Italia per motivi di lavoro.
    “Bene – pensa il rag. Provvigionato – il signor Capodicasa sarà sicuramente contento di questa proposta d’acquisto che rompe il ghiaccio di una situazione che si era incancrenita e quasi fossilizzata.
    L’ angustia di non poter vendere il suo immobile, se non quasi regalandolo, il signor Capodicasa non ce l’ha più. Possiamo precedere finalmente alla vendita e finalmente mi libererò di questo immobile che fino a questa mattina rappresentava una palla al piede. Adesso gli telefono subito per dargli la bella notizia”.
    Ma il rag. Provvigionato – Viggio per gli amici – non fa nemmeno in tempo a prendere la cornetta del telefono fisso che fa bella mostra di sé sulla scrivania e che fornisce la curiosa impressione di somigliare ad un elefante, che, il suo cellulare, ultimissimo modello, che ha nella tasca della giacca, inizia a suonare la solfa del Minuetto di Boccherini.
    Sorpresa! Doppia libidine!
    Un altro aspirante compratore, il dott. Quattrosoldi, vuole procedere ad una congrua offerta a favore dello stesso appartamento del signor Capodicasa. E che offertona! Ben 80 euro!
    Pensa il rag. Provvigionato:
    “Benissimo il dott. Quattrosoldi sembra proprio ben disposto. Guarda un po! Nn ci posso credere…Sogno o son desto? 158 giorni senza uno straccio d’ offerta, per quella catapecchia – si diciamolo! una vera catapecchia quella casa del signor Capodicasa - e nel 159° giorno, in dieci minuti, ne ho raccolte ben due!

    Ma che giornata è oggi? Noooo! Venerdì 17!
    Ma va là, chi ha detto il 17 porta sfortuna è, perlomeno, un *******ne!

    “Bene, dott. Quattrosoldi, non si preoccupi ho tutti i documenti e le visure qui in ufficio, allora ci vediamo qui da me, le va bene alle dodici e trenta di oggi?”
    Ok. Anche questa è fatta.

    Bene!
    Riprendiamo la proiezione del film della storia, adesso.

    Ora 12.30.
    Il ragionier Viggio – ormai siamo diventati amici – raccoglie la proposta d’acquisto del dott. Quattrosoldi che offre, nero su bianco, 80 euro per la casa del signor Capodicasa.
    Saluti di prammatica e anche questa è fatta!
    Due proposte in due ore! “E che sono diventato Mandrake?” pensa di sé, un po’ scherzando, l’euforico ragionier Viggio. Che comincia a conteggiare mentalmente la propria provvigione…

    Poi, impostasi la calma, ritrova la consueta lucidità e, allora, pensa e riflette:” Ho qui due proposte per la medesima casa; una di 70 euro ricevuta alle 10 di questa mattina e una di 80 ricevuta alla 12 e 30.
    Questa sera mi devo incontrare con il proprietario Capodicasa. Come mi devo comportare?
    Devo dare priorità al concetto di antecedenza temporale, oppure al principio della misura dell’offerta che appare più congrua, rispetto al prezzo richiesto dalla parte venditrice?

    Nella prima ipotesi favorirei la parte compratrice a dispetto di quella venditrice, - c’è un’offerta maggiore - nel secondo caso favorirei la parte venditrice INSIEME a quella compratrice. Nel secondo caso renderei soddisfatti ambedue le parti, nel primo caso favorirei la parte che acquista ma NEGHEREI, quindi SOTTRARREI ingiustamente al venditore sicuramente una parte della somma.
    Può giustificare una breve priorità temporale a vantaggio di una parte una perdita economica secca a svantaggio del soggetto venditore? In questo modo non sarei, forse, un mediatore infedele che non si è attivato nel modo giusto per garantire soddisfazione ad entrambi le parti attive dell’affare?”. Comunque, un bel dilemma cornuto!

    Mentre il meditabondo rag. Provvigionato era assorto in questi interrogativi etici che vanno a colpire direttamente, fino a ferirla e a farla sanguinare, la “carne” della mediazione immobiliare, squilla di nuovo il telefonino con la solita solfa del Minuetto di Boccherini. Il rag. Viggio torna in sé e risponde: Toh, era l’ingegner Cinquelire che aveva intenzione di fare immediatamente un offerta di ben 90 euro per l’immobile del signor Capodicasa. Ancora? Ancora! Ma perché? Perché?
    Ma oggi…Venerdì 17, tre proposte nel giro tre ore……
    Il nostro amico mediatore è confuso…Fuori centro.

    La sua mente vacilla, ondeggia, dubita – “ non sarà mica GianGastone, il suo caro amico toscano che gli sta facendo uno scherzo dei suoi - ma è impossibile! Due proposte sono state firmate nero su bianco e i soggetti non conoscono GianGastone” – ma, dopo qualche secondo, comincia a capire. Il cervello si mette in moto come una centrifuga. Comincia a girare… C’è qualcosa che non gli quadra. Con questa crisi, sono già 3 le agenzie che hanno chiuso i battenti nel raggio di 300 metri negli ultimi mesi, ricevo, all'improvviso, tre proposte d'acquisto per un medesimo immobile che non è certo la Reggia di Caserta...


    Tre persone si mettono pazientemente in fila per acquisire la proprietà di una stamberga completamente da ristrutturare e che confina con un locale equivoco! Qui c’è un particolare che non torna, un tassello decisivo che il mediatore ha visto ma non ricorda…che non riesce ad inserire nel giusto posto del disegno complessivo della situazione.
    Ma quel’è questo particolare che gli renderà comprensibile questa situazione così confusa, così inverosimile?
    Riflette il nostro mediatore:
    “Tre proposte d’acquisto in tre ore per quella catapec…ehm casa del signor Capodicasa, un’abitazione che nessuno voleva, l’ho proposta a cani e porci per cinque mesi ma niente, solo rifiuti, solo smorfie di disprezzo….”
    “ E oggi, invece, tre di quegli innumerevoli visitatori critici ed insultanti si sono messi educatamente “in fila” e hanno, tutti, fatto le loro brave proposte, per di più, di valore progressivo prima 70, poi 80, infine 90 euro.
    MA COSA E' QUEL PARTICOLARE CHE MI SFUGGE? Sono convinto di averlo già visto, oggi, da qualche parte. Ma cos'è?. COS'E'?

    Ho deciso: presenterò correttamente al signor Capodicasa tutte e tre le proposte e deciderà lui quale accettare. E telefonerò a tutti e tre i proponenti per avvertirli reciprocamente delle altre proposte in campo, raccolte tutte nello stesso giorno.”
    “ Si farò così, ora mi sento meglio, sono in pace con la mia coscienza; ho deciso per il meglio così rispetterò i diritti e gli interessi di tutti gli attori dell’affare.
    Anzi, già che ci sono, mi porto avanti col lavoro.
    Telefono subito al signor Trequattrini che fa il redattore nella “Cronaca Cittadina del più importante quotidiano della nostra città “Lo Specchio del Giorno”
    Adesso trovo il numero di telefono, a quest’ora starà già al lavoro, in redazione…
    Ma…aspetta, sì aspetta, cavolo ci sono. Ci Sono!
    Ci SONO! HO CAPITO!!!
    L'ho avuto sempre davanti agli occhi, IL PARTICOLARE, Lo guardavo ma non lo vedevo!
    Il giornale, dov’è il giornale di oggi, dov’è la copia dello Specchio del Giorno” di oggi?“
    Il rag. Viggio, immobile nella stanza del suo ufficio, chiusi gli occhi, con le mani avanti, stava riavvolgendo vertiginosamente la pellicola del film della sua giornata ed era ritornato indietro nel tempo di qualche ora….

    Ecco ci siamo, fermiamoci qui: proiettiamo il film da questa scena.
    Ore 8.00 di Venerdì 17.
    Il rag. Pasquale Provvigionato, noto e benestante agente immobiliare di zona, esce di casa dopo aver salutato la sua cara mamma.
    Egli infatti, 38 anni, agente immobiliare da 15, è sociologicamente ancora a “carico” di mamma e papà, non è ancora sposato e i genitori gli preparano la cena quando torna a casa la sera e la mamma, ogni settimana gli stira, scrupolosamente, le mutande e le camicie.
    Secondo una visione politica d’accatto e secondo certi programmi televisivi e cinematografici in sedicesimo è perfettamente inquadrabile nella categoria giovanilistica dei bamboccioni.
    Ore 8.10 il nostro agente immobiliare, immaturo e bamboccione, entra nel bar “Da Andreatti - cornetti caldi appena fatti” dove ogni giorno consuma la sua colazione e fa il filo alla cassiera ucraina che è bonazza che non ti dico...
    Poi, mentre sorseggia il suo succo di frutta alla pera, distrattamente butta lo sguardo alle notizie riportate dal quotidiano della città “Lo Specchio del Giorno”. Una copia di questo quotidiano non manca mai sul frigorifero dei gelati. Ogni giorno il nostro agente immobiliare dà una veloce scorsa ai titoli.
    Le solite cose. Le solite lite della Casta. Ma chi ci crede più…Mario Monti che vuole mettere altre tasse…Ma ‘sto bocconiano é un fissato!
    Le solite rapine, i soliti incidenti stradali mortali, i soliti morti per droga…gioventù bruciata…
    Il sindaco che vuole ripulire la città, nuovi cassonetti sono in arrivo per la raccolta differenziata. Una nuova disciplina per i Vigili Urbani, un nuovo orario per l’inizio dei saldi…La giunta comunale ha deliberato ieri, causa problemi con lo spaccio di droga, che i Centri sociali saranno chiu…

    Poi…poi… è arrivata LEI, la Susanna, la “fiamma” del nostro Viggio…
    Gli occhi del nostro agente immobiliare non sono stati che per lei…
    Insomma…un amore a prima vista, un colpo di fulmine. Un colloquio fitto fitto, ormai lei è cotta, uno di questo giorni dovrò trovare il modo per manifestare il mio amore….
    Un'altra scena. Il film acquisiva un sapore romantico, si colorava di rosa…
    Un attimo, please! Aspetta! Aspetta!
    Adesso non pensiamo ai sentimenti e facciamo mente locale!
    Torniamo indietro con la moviola, per piacere.
    Ecco, fermiamo la pellicola del film sul quel fotogramma, sì proprio quello, quello che precede l’arrivo della Susanna che poi cambia, visibilmente, tutta la prospettiva.
    Cosa leggi lì?…Sì su quel fotogramma…prendi la lente d’ingrandimento…Ecco, ecco…
    Il rag. Viggio prova, con uno sforza di memoria, a fissare quell’istante… fermato in quel fotogramma della sua mente…
    “ Dunque, sto leggendo che ”la giunta comunale ha deliberato ieri, causa problemi con lo spaccio di droga, che i Centri sociali saranno chiu…”

    SARANNO CHIUSI!
    I CENTRI SOCIALI SARANNO CHIUSI!

    L’articolo del giornale è firmato da G. Trequattrini. E lui! Uno dei miei clienti di questa mattina!

    Ecco il particolare che mi mancava. Il tassello che mi perseguitava!
    L' ho avuto sempre presente davanti agli occhi ma non lo vedevo…non lo percepivo. Non coglievo, non comprendevo…
    Cieco. ERO CIECO!
    Adesso capisco tutto, il disegno della situazione è chiaro.
    Il Sindaco della città ha deciso di chiudere i Centri sociali, non tutti naturalmente, solo quelli che, sotto la pretesto della “socialità” sono solo centrali dello spaccio di droga.
    La casa di Capodicasa è di fronte ad uno di questi centri sociali… Frastuono, anarchia, droga…Nessuno la voleva, soprattutto per questo motivo…”

    “Furbo il giornalista Trequattrini! Ha avuto la dritta, ha scritto la notizia, ergo, resosi conto che quella casa che aveva visitato con me, senza il centro sociale poteva aumentare di valore, fiutandolo, si è subito fiondato sull’affare.
    Cavolo, voleva prendere il proprietario in contropiede. Dargli una solenne fregatura.
    E io che approvavo, io che ero pure contento della sua offerta.
    Oggi, stamattina, quando è venuto a firmare, non ha detto niente. Bocca cucita. E ti credo!
    Voleva acquisire a 70 quello che, fra qualche settimana, potrebbe valere anche 120 - 130 euro, una volta bonificata l’area da droga e spacciatori”

    “E poi vi raccomando, sia il dottor Quattrosoldi, che l’ingegner Cinquelire.
    Altri due che “sanno”!
    L’uno funzionario amministrativo nell’ Ufficio del sindaco, l’altro ingegnere all’ Agenzia del territorio.
    Altri due furbetti che avevano, anche loro, annusato l’affare.
    Povero signor Capodicasa! Un uomo di 62 anni, non molto colto, ma persona di grande onestà e simpatia.
    Lui non legge i giornale e non sa usare internet.
    Poteva essere ingannato con tutte le scarpe!
    E con la mia beota complicità, per giunta!”
    Venerdì 17 sarebbe tornato ad essere un giorno jellato! Neanche a dirlo!

    “Ho deciso: sono o non sono il rag. Pasquale Provvigionato?
    Sono o non sono, un agente immobiliare onesto e corretto?
    Ho, o non ho, un nome e una reputazione da difendere?
    Sono o non sono obbligato a fornire alle parti tutte le informazioni di mia conoscenza che siano utili alla conclusione dell’affare?”

    “Bene. Farò così.
    Questa sera porterò al signor Capodicasa le tre offerte d’acquisto dei “signori” che oggi hanno scalpitato per prenotarsi la casa.
    Gliele farò leggere e poi lo consiglierò di strapparle.
    Lo renderò edotto della nuova situazione.
    La sua casa, da ora, varrà molto di più. Non è più una catapecchia da vendere al miglio offerente.
    Sarà un mio punto d’onore venderla al suo GIUSTO prezzo di mercato.


    P.S. Un consiglio per tutti i mediatori di Immobilio.
    Siate sempre aggiornati su tutto quello che succede in città. Nella vostra città.
    Vi potrebbe tornare molto utile...
     
  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Stai semplicemente dimostrando che almeno in codesta situazione l'unica figura senza conflitti di interesse é quella che ha l'interesse ben chiaro invece... indovina quale?
     
  3. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Tre proposte praticamente in contemporanea da tre che pensano di poter tirare la "fregatura", cosa fare:
    a)presentare la proposta più allettante (tutte e tre potrebbe capire che c'è sotto qualcosa)
    b)presentarle tutte e tre e spiegare cosa sta succedendo in modo che il proprietario possa decidere se accettare o meno

    domanda: ma di quella casa il rag. Provvigionato aveva l'esclusiva? oppure il giorno dopo si poteva presentare l'ag. Arrivodopomaconcludo con un'offerta di 110 e festa finita?

    Altra considerazione: e se dopo aver fatto rifiutare le offerte, per qualche motivo il centro sociale non venisse chiuso? oppure non arrivassero altre offerte per un lungo periodo (fino a qundo il centro sociale non fosse stato smantellato, cosa per la quale possono passare diversi mesi se non anni) e nel frattempo il sig. Capodicasa, convinto della vendita a breve ed a un prezzo più alto, avesse chiesto un prestito (e soprattutto ottenuto...) e il prolungarsi delle attese ne rendesse difficoltosa la restituzione?
     

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