Il mio atto di compravendita puo essere annullato?

[CheCasa!]

Come la so io:
il DIA, Denuncia di Inizio Attività è una pratica edilizia il cui onere ed il cui iter di approvazione sono molto diversi da quelli relativi al permesso a costruire.
Mentre nel permesso a costruire esiste un processo deliberativo ed un calcolo specifico sui volumi realizzati (contributo costo di costruzione, oneri di urbanizzazione) e la pratica edilizia assume validità nel momento in cui viene notificato il permesso, previo versamento degli oneri che, in alcuni casi e comuni possono essere anche rateizzati. Il DIA è una semplice dichiarazione che non necessita del rilascio di un permesso ed i cui oneri, riferibili ai costi di segreteria, hanno una natura completamente diversa da quelli previsti per il permesso di costruire.
Non è quindi necessario attendere nessuna autorizzazione ed, in gran parte d'italia, il bollettino dei diritti di segreteria viene allegato all'atto della presentazione della pratica (in molti comuni le pratiche che non siano dotate di documentazione minima non vengono neppure accettate dall'ufficio protocollo proprio per non favorirne un uso improprio).
Trascorsi 30 giorni dalla presentazione della Denuncia è possibile effettuare i lavori senza bisogno di alcuna autorizzazione. Viceversa sarà il comune a doversi attivare qualora la pratica abbia qualcosa che non va.

Nella prassi delle nuove costruzioni il DIA viene utilizzato in modo "improprio" anche se i comuni lo sanno bene.
Poichè il costruttore che dovesse rispettare alla lettera le prescrizioni urbanistiche, prima di effettuare qualsiasi variazione del progetto dovrebbe presentare apposita denuncia in comune, per evitare la proliferazione delle comunicazioni all'ufficio tecnico relative alla realizzazione di una palazzina di nuova costruzione, nella quale le variazioni richieste dai tanti acquirenti sono all'ordine del giorno, normalmente effettua le modifiche e poi, raggruppandone più di una, presenta una sola DIA per regolarizzare i diversi cambiamenti. Questo consente di arrivare alla conclusione dei lavori con 3,4 DIA o 2,3 varianti.

Seguendo questo ragionamento non è quindi affatto detto che il respingimento di una DIA o la richiesta di integrazione siano necessariamente funzionali a problematiche inerenti l'unità abitativa in questione. Ed è così pure molto improbabile che, tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali non ci sia corrispondenza, visto che queste ultime vengono redatte proprio al termine dei lavori e salvo che detta mancanza di corrispondenza non sussista per questioni ben chiare all'acquirente (ad esempio camere nel sottotetto!). Tra le altre cose, sarebbe utile ricordare che nel rogito, a differenza delle dichiarazioni sulla conformità urbanistica dell'immobile, che sono dichiarazioni esclusive del venditore, la dichiarazione di conformità delle planimetrie catastali è una dichiarazione congiunta sia del venditore che dell'acquirente.

Nella prassi di un rogito, mentre il notaio potrà richiedere copia del permesso autorizzativo alla realizzazione dell'opera, farà certamente fatica a richiedere il permesso autorizzativo di un DIA in quanto inesistente. Potrà limitarsi a citare gli estremi di protocollo della Denuncia in atto.
Alcuni notai affermano che non sia corretto rogitare entro i 30 giorni dalla presentazione di una DIA ed attendono la comunicazione di fine lavori.

 

[Ponz]

E ora, fatta la disanima di qualcosa che potrebbe essere ininfluente e quindi inutile all'utilità di chi ha cominciato il 3d.... possiamo chiedere maggiore chiarezza?

Cosa teme e cosa cerca di evitare?

Cosa vuole ottenere?

Il tecnico cosa ha detto riguardo la conformità? non si sarà certo limitato a dire "ci sono delle dia non approvate".... lo sa benissimo ch edi per se è un dato che non significa nulla... quindi siamo ancora in fase di analisi della questione o ci sono dei "verdetti" certi?

Perchè in mancanza di questi... tutte chiacchere quasi inutili ai fini della domanda...

 

[enrikon]

Cosa vuole ottenere?

Dal titolo del thread io avevo capito che intendesse annullare il rogito. Se così fosse è bene che abbia chiaro il fatto che, trattandosi di una società in via di fallimento (e che si tratti di una snc non lo garantisce per forza di qualcosa) non è così automatico che abbia contemporaneamente indietro tutti i suoi soldi.

 

[Ponz]

Dal titolo del thread io avevo capito che intendesse annullare il rogito. Se così fosse è bene che abbia chiaro il fatto che, trattandosi di una società in via di fallimento (e che si tratti di una snc non lo garantisce per forza di qualcosa) non è così automatico che abbia contemporaneamente indietro tutti i suoi soldi.

Non mi pare parl di fallimento... ho letto liquidazione... Come non ho letto di difformità catastali... o urbanistiche...

 

[enrikon]

Ah, ok, ricordavo male.

 

[Ponz]

Ah, ok, ricordavo male.

Accade talvolta, a me invece accade talvolta di esser lucido

 

[Utente Cancellato 52183]

E ora, fatta la disanima di qualcosa che potrebbe essere ininfluente e quindi inutile all'utilità di chi ha cominciato il 3d....

@Ponz, tu invece di citare disamine ininfluenti e scrivere solo ciò che è frutto della tua immaginazione ed in modo fazioso, dovresti spiegare con articoli di legge , sentenze ed atti equipollenti ( anche con copia/incolla ) quanto dichiari, dimostrandolo punto per punto Per fare ciò dovresti stare tutto il santo pomeriggio, prendere appunti e postare domani; attendo !!
Colgo l' occasione per lamentare che queste diatribe pubbliche non fanno onore al forum e non aiutano chi ha chiesto un parere " professionale " ad Agenti Immobiliari; dovremmo dare un contributo conclusivo, dopo aver in " privato " cercato le varie soluzioni anche esprimendo pareri opposti ma addivenendo ad una conclusione comune !
Manlio

 

[Architetto]

I peggiori di tutti sono gli agenti che voglion fare i tecnici e i notai... anche io so diverse cose (sempre troppo poche) ma mi guardo bene dal fare il mestiere altrui... lasciano fare ai notai i tecnici... idem per agenti geometri, che usano quello che sanno per capire, non per sostituire il lavoro di un tecnico che ha dalla sua anche l'esperienza...

Scusate, ma penso che la citazione di @Ponz sia precisa e chiarificatrice per ogni tipo di diatriba che potrebbe nascere.
Più volte ho avuto modo di dire che nel forum sono presenti tanti esperti, che vogliono anche dettar mansione a chi la professione la svolge costantemente ogni giorno e ogni giorno deve affrontare problemi diversi, proprio come voi, AI, che ogni giorno affrontate i vostri problemi legati al vostro lavoro.
Però a differenza di voi AI, non ho mai letto nessun tecnico o altro che si sbilanci nel parlare di come si fa una vendita immobiliare, e se qualcuno si sbilancia, me compreso, di sicuro si rimanda alle persone del settore, lasciando il dubbio.
Ora, senza offesa per nessuno, diversi degli agenti immobiliari che intervengono emettono sentenze (convinti del loro dire) senza una sorta di dubbio del loro intervento; per poi nel momento in cui cominciano le contraddizioni da parte di altri, si arriva alla discussione o pseudo discussione pubblica.
Questo non va bene, penso che si debba intervenire sempre, senza dimenticare il fine del 3d, la richiesta iniziale e cercare di cooperare tutti insieme per un unico fine; come vedo che lo stesso @Ponz (nella sua #102) continua a porsi la stessa domanda.
Scusate l'esternazione, ma penso che arrivati a 11 pagine, ancora senza una risposta, (da parte mia si potrebbe riepilogare nella prima pagina), ma solo mia impressione; come sono sicuro che qualcuno potrà risentirsi, ma vi assicuro non ha riferimento ad alcuno per nessuno, mentre ha il solo fine di cercare di evitare che possano insorgere discussioni pubbliche che non rientrano nel 3d e che fanno male al forum.

Come la so io:
il DIA, Denuncia di Inizio Attività è una pratica edilizia il cui onere ed il cui iter di approvazione sono molto diversi da quelli relativi al permesso a costruire.
Mentre nel permesso a costruire esiste un processo deliberativo ed un calcolo specifico sui volumi realizzati ... Il DIA è una semplice dichiarazione che non necessita del rilascio di un permesso ed i cui oneri, riferibili ai costi di segreteria, ...

Scusami, permettimi una precisazione; il PDC è un iter che segue una procedura ben precisa dove si vede l'obbligo di essere esaminata dalla Commissione Edilizia Comunale e pertanto, una volta presentata l'istanza, i tempi per il rilascio dell'autorizzazione all'inizio lavori non sono mai inferiori a 45 giorni; diversa dalla DIA che segue la sua procedura con una relazione asseverata da parte del professionista.
In ogni caso, tutte le istanza, (PdC, DIA, SCIA) sono soggette alla verifica del tecnico comunale e degli Enti competenti, anche se questi ultimi, non sono sempre citati in causa, per la fatidica relazione asseverata di prima.

... Nella prassi delle nuove costruzioni il DIA viene utilizzato in modo "improprio" anche se i comuni lo sanno bene. ...

Questa non mi è chiara, me la potresti chiarire, cortesemente...

Poichè il costruttore che dovesse rispettare alla lettera le prescrizioni urbanistiche, prima di effettuare qualsiasi variazione del progetto dovrebbe presentare apposita denuncia in comune...per evitare la proliferazione delle comunicazioni all'ufficio tecnico relative alla realizzazione di una palazzina di nuova costruzione, nella quale le variazioni richieste dai tanti acquirenti sono all'ordine del giorno, normalmente effettua le modifiche e poi, raggruppandone più di una, presenta una sola DIA per regolarizzare i diversi cambiamenti. Questo consente di arrivare alla conclusione dei lavori con 3,4 DIA o 2,3 varianti.

Scusami, ma il richiedente, non per forza il costruttore, non "se dovesse", deve presentare, prima di eseguire i lavori, una DIA o PdC in variante all'istanza presentata e dopo la sua autorizzazione o presa d'atto, effettua i lavori; mentre la tua citazione è una mera richiesta di PdC o DIA "tardiva" ovvero una sanatoria con inizio lavori prima della presentazione dell'istanza o VCO.

Seguendo questo ragionamento non è quindi affatto detto che il respingimento di una DIA o la richiesta di integrazione siano necessariamente funzionali a problematiche inerenti l'unità abitativa in questione. Ed è così pure molto improbabile che, tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali non ci sia corrispondenza, visto che queste ultime vengono redatte proprio al termine dei lavori e salvo che detta mancanza di corrispondenza non sussista per questioni ben chiare all'acquirente (ad esempio camere nel sottotetto!).

Concordo pienamente con te, su questo e credo che sia la prima delle risposte date.

E ora, fatta la disanima di qualcosa che potrebbe essere ininfluente e quindi inutile all'utilità di chi ha cominciato il 3d.... possiamo chiedere maggiore chiarezza?
Cosa teme e cosa cerca di evitare?
Cosa vuole ottenere?
Il tecnico cosa ha detto riguardo la conformità? non si sarà certo limitato a dire "ci sono delle dia non approvate".... lo sa benissimo ch edi per se è un dato che non significa nulla... quindi siamo ancora in fase di analisi della questione o ci sono dei "verdetti" certi?
Perchè in mancanza di questi... tutte chiacchere quasi inutili ai fini della domanda...

Il mio pensiero sta nella conclusione della procedura giudiziaria in corso, ovvero che il giudice possa emettere sentenza di non colpevolezza nei confronti dell'impresa e il richiedente si troverebbe nella situazione di avere un'abitazione con umidità all'interno, mancanza di agibilità dei locali, e non per ultimo, l'istanza comunale (DIA, PdC, o che sia) ancora aperta, con il rischi di sanzioni per mancato completamento delle procedure autorizzative.
Non è da dimenticare inoltre, che una volta rogitato tutte le responsabilità inerenti gli atti dell'appartamento in questione, ricadono sull'acquirente e pertanto ne risponde in solido, poiché con il rogito acquisisce beni attivi e passivi ... e qui mi aspetto che un legale possa suffragare quanto dico.
Ecco, penso che la sua preoccupazione sia proprio qui, nel trovarsi una abitazione che agli atti è sua, ma che allo stato dei fatti non è agibile, percui con tutti i problemi che possono insorgere (o che lo sono già).

 

[Utente Cancellato 52183]

@Architetto. Sarà capitato a molti di chiedere un' informazione a un avvocato, ingegnere, architetto, commercialista, insomma un qualsiasi libero professionista che esercita una professione legata strettamente a norme di vario genere; nell' occasione il professionista risponde in via generica per ciò che rientra nelle proprie conoscenze e competenze ed in certi casi si accerta verificando manuali operativi , ma non basta, e quindi capita che rimandi il cliente ad altro appuntamento poichè deve verificare con attenzione le norme, deroghe, sentenze varie e quanto utile a rendere attendibile l' informazione !
Nel caso specifico, ho fatto esattamente questo, dando dei riferimenti normativi urbanistici e di quanto previsto nel c.c. e c.p.p., utilizzando anche una logica giuridica (esigenza dettata dal fatto che si devono ricercare e studiare sentenze nei vari gradi ed organi di giurisdizione).
Nell' ultimo post/commento ho inteso chiudere la sterile polemica, chiedendo al collega di dimostrare ciò che asserisce (al mio pari !) nel contraddittorio; penso che sia giusto, legittimo e nell' interesse di colui che ha chiesto un parere professionale.
Manlio

 

[Ponz]

È possibile, ma avrebbe sbagliato titolo del 3d.
Sentiamo cosa dice.