Il Property Manager non può occuparsi di locazioni brevi e nemmeno lunghe poiché non è un Mandatario
Oggi si è creata molta confusione tra Agenti Immobiliari e Property Manager e nessuno sa chi sia un Mandatario a Titolo Oneroso nel settore immobiliare.Oggi infatti si pensa che il Property Manager sia un professionista specializzato nelle locazioni brevi e siccome cura gli interessi solo del proprietario dell’immobile non è un Agente Immobiliare poiché cura gli interessi di una sola parte. Sbagliatissimo!
Una sentenza di Cassazione del 2017 (Cassazione civile, SS.UU., sentenza 02/08/2017 n° 19161) sentenziò che chi svolge attività, offre consulenze e procaccia affari nel settore immobiliare a titolo oneroso, anche per una sola parte, è detta mediazione atipica o unilaterale ed è assimilabile al Mandato come disciplinato dalla Legge 39/89 art 2., con la conseguenza che la mancata iscrizione al Registro Imprese esclude al diritto alla provvigione e si applica l’art. 8 L.39/89 e succ. inerente l’esercizio abusivo della mediazione (N.B. Mandato ed Incarico di mediazione sono 2 cose diverse).
Infatti il Mandatario a Titolo Oneroso è una delle 4 figure di Mediatori previste dalla L 39/89 ed è colui che compie atti giuridici per conto di una sola parte nel settore immobiliare. Le altre 3 figure professionali sono l’agente immobiliare, l’agente merceologico e l’agente in servizi vari.
Quindi chi si vuole occupare, anche in modo occasionale, di gestire immobili finalizzati alle locazioni brevi, anche se lavora e tutela gli interessi di una sola parte, deve fare l’esame in CCIAA ed iscriversi nella apposita sezione di Mandatario a Titolo Oneroso. Visto che l’esame per diventare Mandatario è lo stesso di Agente Immobiliare, con un esame ci si può iscrivere in tutte e 2 le sezioni: Agente Immobiliare e Mandatario a Titolo Oneroso.
Ma allora chi è il Property Manager? Per l’agenzia delle entrate il Property Manager (codice ateco 68.32.00) è un soggetto che amministra proprietà immobiliari alla stessa stregua di un amministratore di condominio o di gestire residence in multiproprietà. Si occupa di gestire il bene immobile in modo da garantire che le proprietà siano ben tenute e che gli affari correnti siano gestiti in modo efficienti. Si occupa della manutenzione regolare delle proprietà e coordina le riparazioni necessarie, si assicura che le proprietà siano sicure e in buone condizioni, interagisce direttamente con gli inquilini, gestisce le loro richieste e risolve eventuali problemi.
Ricordo che c’è incompatibilità tra l’esercizio dell’attività professionale di Agente di Affari in Mediazione con quella di amministratore condominiale (MISE n 128364 del 22/05/19).
Riporto il testo dell’articolo 4, del decreto-legge 24 aprile 2017, n.50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21giugno 2017, n.96 che riguarda le locazioni brevi dove non si parla mai di figure quali Property Manager ma si fa sempre riferimento a Intermediazione immobiliare.
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
4. I soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 e' punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione e' ridotta alla meta' se la trasmissione e' effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, e' effettuata la trasmissione corretta dei dati.
5. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
