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  1. simo1986

    simo1986 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve,io e il mio ragazzo siamo in trattative per l’acquisto di una casa. I primi giorni di ottobre abbiamo firmato una promessa d’acquisto, accettata dal venditore, dove quest’ultimo dichiarava la correttezza e la presenza di tutti i documenti. Poichè dovevamo chiedere un mutuo, al momento della richiesta dei documenti relativi all’immobile, come planimetrie, accatastamenti ecc, è saltato fuori che i documenti dell'immobile non erano per niente apposto! infatti una parte del cortile relativo alla casa risultava su un altro foglio mappale e appartenente ancora al precedente proprietario. Sono stati necessari pertanto un passaggio di proprietà e persino un frazionamento. Purtroppo a causa di questo disguido,la data fissata nella promessa per il compromesso di vendita, cioè il 20 novembre, è ovviamente slittata, ma non quella del rogito, per il 28 febbraio. Io e il mio ragazzo ora avremmo tutti i documenti, e siamo pronti a firmare il compromesso di vendita e partire con la procedura per il mutuo, ma il venditore si è ritirato inaspettatamente dalla vendita, dicendo di non volere più vendere l’immobile, senza tra l'altro darci alcuna valida motivazione. Può recedere dal contratto così facilmente senza alcun problema?Come ci dobbiamo muovere?

    Grazie..
     
  2. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....dipende da come e' strutturata la tua promessa di acquisto.Meglio sarebbe stato fare una proposta irrevocabile di acquisto con delle clausole di sospensiva la dove ci fossero state delle problematiche nella documentazione ancora da ottenere dalla parte venditrice...sicuramente la tua agenzia sapra' come agire.
     
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  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    il tuo venditore e' inadempiente in ogni caso.
    ha accettato la tua proposta di acquisto e poi si e' ritirato.
     
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  4. simo1986

    simo1986 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il guaio è che l'agenzia sembra voglia lavarsene le mani, dicendoci che la promessa non ha più validità visto che la data fissata per il compromesso è saltata. Il problema è che nella stessa promessa d'acquisto il venditore ha dichiarato la conformità dell'immobile alle norme edilizie, energetiche, e di essere apposto con tutti i documenti relativi anche alla sua individuazione catastale. Cosa rivelatasi non vera nonappena noi abbiamo iniziato ad indagare. Tra le altre cose, abbiamo provveduto ad aprire gli occhi al venditore riguardo i problemi dell'immobile, in quanto egli stesso non ne era a conoscenza..Bel ringraziamento!Ora si trova con tutte le carte apposto e noi con un palmo di naso..senza contare l'impegno messo e i danni morali che abbiamo subìto..
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il venditore va convocato ufficialmente con raccomandata A/R per la data del rogito. Se non si presenta potrai chiedere il doppio della caparra versata oppure chiedere l'esecuzione forzata del contratto ossia che l'appartamento ti venga venduto 'forzatamente' ovviamente andrai ad innescare una causa legale che durerà per anni. Tutto ciò se hai ersato una caparra confirmatoria
     
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  6. simo1986

    simo1986 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Prima del rogito però ci è necessario il compromesso di vendita, così da poter completare le pratiche per il mutuo, altrimenti non possiamo pagare e quindi rogitare. Dovremmo mandare quindi la raccomandata A/R per convocare il venditore per il preliminare di vendita?
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La proposta d'acquisto è già compromissoria, se così non fosse potrebbe essere nulla...
    La caparra chi ce l'ha adesso?
     
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  8. simo1986

    simo1986 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la caparra ce l'ha l'agenzia sotto forma di assegno non trasferibile intestato al venditore
     
  9. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...io non mi preoccupperei per la data del preliminare che slitta di qualche giorno ( o piu') ma per quello che eventualmente e' stato scritto come condizzioni nella promessa (relativamente per esempio a termini perentori sulle date tipo " entro e non oltre... o tassativamente non oltre ....ecc. ecc.) sarebbe opportuno che ci facessi vedere la proposta ( scannerizza senza nomi e cifre) forse almeno per quanto mi riguarda si potrebbe essere piu' precisi nell'interpretare.
    Una cosa poi vorrei chiederti : tu hai fatto una promessa di acquisto indipendentemente dalla possibilita' di avere il mutuo o no?Non hai subordinato la promessa alla reperibilita' del mutuo? In che forma e' stata accettata la tua promessa?:shock:
     
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  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè la caparra è ancora in agenzia?
     
  11. HomeSnc

    HomeSnc Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Provo a far chiarezza:

    Proposta d'aquisto accettata per iscritto dal venditore = l'assegno consegnato a garanzia diventa caparra confirmatoria.
    La proposta accettata costituisce già di per sè un preliminare di compravendita, l'importante è che venga registrata all'AdE entro 20 giorni dal perfezionamento del contratto.

    Il venditore si ritira = la controparte ha diritto alla restituzione del doppio della caparra OPPURE
    la controparte chiede la risoluzione ad un giudice OPPURE
    la controparte chiede l'esecuzione forzata del contratto ad un giudice

    L'agenzia intervenuta ha comunque diritto alla provvigione (supposto che vi sia un'accettazione scritta della proposta), a meno che non si riesca a dimostrare che era a conoscenza delle irregolarità edilizie e non ne ha dato comunicazione all'acquirente... In questo caso niente compenso, ma dimostrare una cosa del genere non è facile.

    Aggiungerei anche che se il contratto non si perfeziona perchè il venditore ha fornito informazioni inesatte o incomplete o false in merito all'immobile si possa anche configurare una richiesta di risarcimento dei danni (che devono essere dimostrabili, ad esempio la provvigione pagata all'agenzia lo è).
     
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  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' preliminare a prescindere dalla registrazione
     
  13. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Esatto. E' un preliminare a tutti gli effetti anche senza la registrazione.
     
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  14. simo1986

    simo1986 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Oggi abbiamo avuto notizie da parte dell'agenzia..pare che i venditori ci abbiano ripensato..speriamo che tutto si risolva e che convoliamo presto al compromesso e al rogito!!grazie a tutti per l'interesse mostrato per il nostro caso e per le vostre utili risposte!
     
  15. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io sarei un po' pou' prudente nel dire che una proposta di acquisto e' un prelimianre con la accettazione,
    Bisognerebbe leggere i contenuti !
    Evidenzio la nota sentenza della Cassazione: .....se la proposta rimanda lla sottoscrizione del preliminare e' NULLA !!
     

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