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  1. Diegoman81

    Diegoman81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, e prego a chiunque legga questa discussione di capire la situazione ed aiutarmi a trovare una soluzione.
    I fatti:
    Tratto la vendita di un villino e, trovato l'acquirente, propongo il 23 ottobre 2013, la proposta d'acquisto ai 2 proprietari con vincolo al buon esito del mutuo entro 60 giorni da quella data.
    I proprietari accettano in tutto e per tutto la proposta controfirmandola.
    Decorsi i 60 giorni senza risposta dall'istituto finanziario del promissario acquirente, stipuliamo una deroga per altri 60 giorni contrfirmata da tutte le parti in causa. La banca non risponde nei tempi e la trattativa si arena, nonostante l'acquirente continui a fornire i documenti richiesti dalla banca nella speranza di avere la delibera.
    Arriviamo a maggio di quest'anno e finalmente la banca da l'ok. Avverto i proprietari che acconsentono a prendere un appuntamento con il perito per la stima.
    La stima e' inferirore all'importo necesittante, così l'acquirente va a chiedere un prestito per la differenza, a seguito di benestare a concludere della proprietà. Come un cretino non avevo ancora fatto rifirmare i proprietari, anche perche amici e sicuri di vendere casa al mio cliente.
    L'acquirente prende il finanziamento a 6 anni per 250 euro/mese e fa disdetta di contratto di locazione dove risiedeva. Formalizzata la proposta ho l'accettazione da una delle 2 parti in causa e per motivi di impegni, da parte dell'altro proprietario non sono riuscito ad avere anche la seconda firma. Stamani pronto con la proposta e l'assegno di caparra da lasciare alla proprietà mi incontro e quest'ultimo mi dice che non puo' firmare in quanto il padre della moglie si e' messo in mezzo e ha fatto casino.
    Il problema e' che l'acquirente a speso già molti soldi per le varie pratiche e si ritroverà tra 3 mesi in mezzo ad una strada con moglie e 2 bambini ed un finanziamento da pagare senza avere poi la casa.
    Sono disperato, ho agito a fiducia e mi sono esposto con l'acquirente. Che posso fare ^
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    ....spiegare all' acquirente che immotivatamente, meglio con scusa puerile, uno dei due venditori, ora, non vuol più firmare, paventando, magari, potenziale responsabilità precontrattuale del venditore e relativa causa di risarcimento danni..... in ogni caso, detto ciò, mostrarsi disponibile e fare ulteriore tentativo affinchè anche l' altro comproprietario firmi il contratto..... in fin dei conti sei un mediatore devi aspettarti di dover sbrogliare simili matasse......

    Smoker
     
  3. Diegoman81

    Diegoman81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema principale e' solo quello che si rischia di mettere una famiglia in mezzo ad una strada. Nella descrizione non ho menzionato tutto il lavoro che c'e' stato nel convincere la moglie in primis a seguito di psedu proposta verbale ad un importo maggiore rispetto al mio cliente. Il problema era solo per la moglie. Convinta lei rimaneva solo come proforma la firma del marito(mio amico) ma essendoci stati sabato e domenica appena trascorsi non ci siamo potuti incontrare perche lui era fuori. oggi se ne e' uscito con la storia del suocero. Volevo solo sapere, visti i fatti, se legalemente esistono precedenti che possano costringerli a vendere considerando le vecchie proposte firmate da entrambi e l'ultima firmata solo da lei.
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La situazione è un po ingarbugliata... ma vediamo prima di tutto come stanno le cose :
    1- tu indipendentemente dalle vecchie hai una ultima proposta firmata da uno dei 2 proprietari... questa potrebbe essere una leva sulla quale giocare se però i due sono comproprietari, nel senso che sono proprietari ognuno di una quota del 50%... se è così, sei fortunato e puoi a questo punto bleffare di forza... puoi chiamare chi ha firmato e dirgli che il cliente è nella condizione di dover comprare quindi o vendete tutti e 2 oppure il cliente chiederà l'esecuzione forzata dell'avvenuta per la sua quota parte. Presentando la situazione con decisione si aprono due scenari
    1 - i clienti decidono di vendere con buona pace del padre
    2 - il cliente non vende ed allora essendo inadempiente dovrà pagare penali e danni...
    Per come vedo la cosa non vedo altre soluzioni pratiche da adottare. .. poi le carte potrebbero dire altro
     
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  5. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    ti rispondo con una domanda: allo stato attuale hai diritto alla provvigione?

    Smoker
     
  6. Diegoman81

    Diegoman81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti rispondo dicendoti che ho proposto al proprietario di considerare l'importo di vendita con l'aggiunta dei soldi che dovrei prendere come provvigione, qualora fosse stata una questione di soldi. E' chiaro che cosi il contratto non puo' essere mediato e che il mio diritto alla provvigione viene meno. La mia richiesta d'aiuto e' quella di sapere se posso far qualcosa per "costringere" la proprietà a proseguire la trattativa alla luce degli argomenti esposti
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il tuo cliente ha ancora 3 mesi di contratto di affitto? Allora forse è ancora in tempo a parlare col suo attuale locatore e recedere dal proposito di lasciare la casa.
    In alternativa (ma la vedo più dura visti i tempi di questa banca), ha tre mesi di tempo per comprare un'altra casa.
     
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  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    x Diegomania81 potevi scontare la provvigione al compratore invece che al venditore così evitava di farsi il prestito.....

    Chi ha suggerito di disdire il contratto di locazione?

    Smoker
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' chiaro che qui è successo qualcosa, tipo che hanno avuto un'altra proposta... se non non si spiega l'improvviso voltafaccia...

    E comunque, Diegomania81, non è per spargere sale sulle ferite, ma ti assicuro che le peggiori delusioni, in questo lavoro, vengono proprio dai cosiddetti amici...e dai clienti che hai curato tanto che gli hai anche rimboccato le coperte, per dire...
     
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  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    bisogna imparare a farli stare all'agghiaccio! Altro che copertine....
     
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  11. Diegoman81

    Diegoman81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'unica possibilità e' quella di seguire il consiglio di studiopci. E vedere se per timore accetti anche il marito. Comunque grazie a tutti. Soprattutto a Fabrizio
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao Diegoman81
    diciamo che sei stato un pò leggerino nel fidarti troppo, ma capita a tutti specie quando si ha a che fare con persone che si pensa di conoscere e delle quali ci si può fidare ...

    Oltre quello che giustamente ti ha postato studiopci, potresti far leva su quello che dispone l'art. 1337 del codice civile ...

    tieni presente che c'è uno storico riguardo questa trattativa che va avandi da un paio di semestri ... almeno così mi è sembrato di capire ... inoltre anche la firma di una sola delle parti ti può far gioco perche avvalora questa tesi

    ti posto quello che detto art. dispone

    http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-ii/capo-ii/sezione-i/art1337.html


    La responsabilità precontrattuale

    art. 1337 c.c. trattative e responsabilità precontrattuale: le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del consenso devono comportarsi secondo buona fede.

    Orbene in tale fase precontrattuale è possibile che una delle parti venga meno ad un accordo o intento preso facendo si che l’atra parte subisca un danno conseguente ad un’aspettativa mai realizzata.

    Perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative;

    • che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l’altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
    • che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo;
    • che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto.
    La verifica della ricorrenza di tutti i suddetti elementi, risolvendosi in un accertamento di fatto, è demandato al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato .........

    spero ti sia utile
     
    A sarda81 e Diegoman81 piace questo messaggio.
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quoto.
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    x Fabrizio: sicuramente sono in comunione legale.....


    x Diegoman81: astrattamemente potrebbe anche procedersi per 2932 cc... magari ci scappa qualcosa anche per te .... hi hi hi

    Tratto dalla rete: "A fronte di un orientamento contrario all'esperibilità, da parte del promissario acquirente, dell'azione ex art. 2932 cc, sul rilievo che non sarebbe ammissibile una sentenza che tenga luogo di un contratto annullabile e che, nell'ambito della comunione legale non sarebbe neppure astrattamente ipotizzabile la vendita della quota di pertinenza di uno dei coniugi prima dello scioglimento della comunione legale, la più recente giurisprudenza di legittimità confortata dall'arresto delle Sezioni Unite sul punto, ha concluso per l'ammissibilità di un preliminare di vendita di beni facenti parte della comunione legale da parte del singolo coniuge e per la conseguente esperibilità, da parte del promissario acquirente, del rimedio di cui all'art. 2932 cc. "

    Smoker
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Difatti ho specificato... se sono proprietari ognuno di una quota...
    perché se sono in comunione purtroppo la situazione cambia.
     

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