Partiamo da un concetto semplice: il diritto italiano nel nostro paese non è di tipo anglosassone.
Questo significa che la "giurisprudenza" fornisce indicazioni importanti ma non fa legge. Alla base di questo principio nascono sentenze di cassazione spesso in antitesi tra loro. Citarne alcune aiuta ma non produce alcuna certezza.
Come poi ho scritto, cause per mediazione da poche migliaia di euro non arrivano quasi mai in cassazione per questione di costi. Per cui è molto più utile sapere che cosa generalmente avvenga in un dato tribunale d'Italia in primo grado che citare sentenze della cassazione.
Nella mia esperienza, su circa 25 cause di cui una sola persa... tanto per chiarire, solo una volta sono arrivato in secondo grado... (causa vinta da me in primo grado... ora vedremo).
Quando poi si parla di giurisprudenza infatti si parla di "tendenza" proprio perchè una sola sentenza (che non fa legge) non ci aiuta a comprendere pienamente quale sia l'andamento all'interno delle aule di tribunale.
Inoltre esiste il dibattito tecnico sulla norma, che può essere in alcuni casi antitetico alla giurisprudenza, ed in altri casi la può influenzare nel suo divenire...
Personalmente, per una corretta interpretazione delle norme utilizzo il testo Agente E Mediatore Immobiliare, scritto a quattro mani da Bordolli e Di Rago e pubblicato da Maggioli Editore, aggiornato nella terza edizione con quelle che sono le tendenze più recenti della giurisprudenza.
Giuseppe Bordolli scrive per il quotidiano economico "Italia Oggi" ed è un noto consulente legale di Genova. Mentre Gianfranco Di Rago è un avvocato di Milano specializzato in diritto immobiliare. Si tratta in entrambi i casi di soggetti che non fanno parte delle mia categoria professionale e che, proprio per questo, tendo a considerare maggiormente svincolati da una visione partigiana.
Tornando alle tendenze... è vero che generlamente la giurisprudenza premia la seconda agenzia. Giusto per dare un aspetto statistico ma al solo fine di rendere la questione più chiara e non un dato affidabile di per sè, nel 70/80 % dei casi. Nel restante 20/30% i giudici tendono a considerare l'apporto anche della prima agenzia.
Ovviamente, in un caso in cui la seconda agenzia non sia ancora intervenuta, per evitare un rischio magari minore ma pur sempre esistente, consiglio di evitare di sovrapporre un altro agente immobiliare nella trattativa, sempre che sia possibile.
Mentre, coinvola la seconda agenzia, consiglio di richiedere che la medesima si metta daccordo con l'altra agenzia per evitare inutili cause.
In merito invece al consiglio di soprassedere nel caso in cui si corra il rischio di dover affrontare le pretese di due agenti, trovo che questo debba rientrare nelle valutazioni economiche e di opportunità dell'acquisto.
Faccio un esempio. Se la casa fosse nel mio quartiere preferito, avesse tutte le caratteristiche da me ricercate e magari pure un prezzo concorrenziale, il problema di sborsare qualche migliaio di euro in più nell'ottica di un investimento così importante, non frenerebbe certamente il mio interesse.
Viceversa, se anche l'acquisto fosse privo dei costi di mediazione ma riguardasse un immobile già di suo fuori mercato, non basterebbe il risparmio della mediazione a convincermi di procedere....
Si tratta però del mio modo di ragionare (e, per la verità, di quello della maggior parte dei clienti che frequentano le mie agenzie). Esistono anche alcuni soggetti che per una questione di principio preferirebbero mandare a monte un affare.
Li riesco a comprendere: magari rinunciano ad un acquisto conveniente ed a risparmiare un mucchio di soldi ma dormono più sereni ed in pace con se stessi...
