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Se hai un contatto diretto con la proprietà, @Icio1959 , potresti anche valutare di concludere l'accordo direttamente con il venditore. Se i rapporti con l'agenzia "A" si sono deteriorati eviterai che, magari,per una questione esclusivamente emotiva, il proprietario rifiuti nuovamente la tua offerta. Naturlamente in caso di conclusione dovrai versare la provvigione ugualmente dovuta.
 

Dalila_1

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se continui a fare dei copia incolla degli art del CC senza ascoltare, è probabile che tu non riesca a capire.
In situazioni come questa l'acquirente non pagherà MAI, in nessun caso, due mediazioni. Al limite le agenzie dovranno dividersi la provvigione. L'agenzia A, nel caso non ricevesse la sua parte di provvigione e decidesse di intraprendere una causa non può rivalersi sull' agenzia B, ma sul cliente che a sua volta dovrebbe 'recuperare' le somme versate all'agenzia A. Siccome la strada è tortuosa e piena di pericoli, si consiglia di accordarsi prima, onde evitare spese e mal di stomaco.
L'effetto dell'intervento dell'agenzia A c'è stato eccome, senza di loro il cliente non sarebbe mai arrivato a quell'immobile, se poi ci sono problemi fra venditore ed agente vanno risolti prima di concludere. ;)

Non è affatto detto che entrambi i mediatori abbiano diritto alla provvigione.

Cass. 16175/2010:
"Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore"
 

Dalila_1

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A
Il commento al CC riporta quanto segue: "Le parti messe in contatto dal mediatore sono libere di concludere o meno la stipula. Se, però, la concludono egli ha diritto al compenso se il suo intervento è stato rilevante e tale concetto deve essere inteso in senso lato. Infatti, non è necessario che l'opera del mediatore incida sulla conclusione del contratto in sè, ma è sufficiente che si inserisca in tale processo causale, anche solo in un momento anteriore. Tuttavia, non ha rilevanza una mediazione indiretta, ad esempio perchè il mediatore notizia altri dell'affare ed è questi a mettere in comunicazione le parti".

Appunto, "se il suo intervento è stato rilevante". Altrimenti niente provvigione.
Sempre Cass. 16175/2010.
 

Dalila_1

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Cmq Icio1959, anche se secondo me non è corretto, offrirei metà provvigione a entrambe le agenzie. Se non accettano lasci perdere, il gioco non vale la candela.
 

CheCasa!

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Appunto, "se il suo intervento è stato rilevante". Altrimenti niente provvigione.
Sempre Cass. 16175/2010.

Hai dimenticato la parte più importante della spiegazione.

non è necessario che l'opera del mediatore incida sulla conclusione del contratto in sè, ma è sufficiente che si inserisca in tale processo causale, anche solo in un momento anteriore

Ragion per cui con una proposta firmata... sarà ben difficile sostenere il contratto...

Questo almeno per la mia esperienza... anche all'interno dei tribunali di primo e secondo grado... perchè, diciamo anche questo, difficilmente una causa da 5.000 euro finisce davanti alla cassazione...
 

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Cmq Icio1959, anche se secondo me non è corretto, offrirei metà provvigione a entrambe le agenzie. Se non accettano lasci perdere, il gioco non vale la candela.

Consiglio che non condivido. Prima di tutto il gioco può valere la candela. Che ne sappiamo noi.

Secondo. Se l'agenzia che ora ha l'incarico non venisse neppure coinvolta dell'acquirente perchè mai andarsi ad impelagare in una situazione più complessa di quanto non lo sia ora?

Quello che sappiamo per certo è che l'acquirente finora avrebbe coinvolto un solo operatore... e farebbe bene a non complicarsi la vita...
 

Dalila_1

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Hai dimenticato la parte più importante della spiegazione.

non è necessario che l'opera del mediatore incida sulla conclusione del contratto in sè, ma è sufficiente che si inserisca in tale processo causale, anche solo in un momento anteriore

Ragion per cui con una proposta firmata... sarà ben difficile sostenere il contratto...

Questo almeno per la mia esperienza... anche all'interno dei tribunali di primo e secondo grado... perchè, diciamo anche questo, difficilmente una causa da 5.000 euro finisce davanti alla cassazione...

A parte che bisogna vedere chi è l'autore di questo commento al codice (un nome autorevole o un emerito sconosciuto). La Cassazione fa giurisprudenza, il commento al codice no. Va cmq dimostrata l'incidenza causale del primo intervento sulla conclusione del contratto (una trattativa finita nel nulla, bah...).
Al posto del signore, se i mediatori non si mettono d'accordo tra loro, lascerei perdere entrambi.

Consiglio che non condivido. Prima di tutto il gioco può valere la candela. Che ne sappiamo noi.

Secondo. Se l'agenzia che ora ha l'incarico non venisse neppure coinvolta dell'acquirente perchè mai andarsi ad impelagare in una situazione più complessa di quanto non lo sia ora?

Quello che sappiamo per certo è che l'acquirente finora avrebbe coinvolto un solo operatore... e farebbe bene a non complicarsi la vita...
La seconda agenzia avrà certamente pattuito delle penali col venditore, perciò in un modo o nell'altro non rimarrà mai estranea alla vicenda. Il venditore non vorrà problemi con la nuova agenzia. Cosa fa il signore, paga la provvigione alla prima e le penali alla seconda?
 

Bagudi

Fondatore
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Questo almeno per la mia esperienza... anche all'interno dei tribunali di primo e secondo grado... perchè, diciamo anche questo, difficilmente una causa da 5.000 euro finisce davanti alla cassazione...

Esperienza che abbiamo tutti.

Se voi privati pensate che le cause si svolgano e concludano in punta di diritto e di codice civile, siete beati illusi.
Spesso dipende solo da come si è svegliato il giudice quella mattina...

Non solo, ma se la Cassazione emette una sentenza, qualunque altro giudice può andare in Cassazione con una sentenza diversa e così via...

Non pensate di avere la verità in tasca solo perchè leggete il codice civile...

Se fosse così semplice, l'Italia non sarebbe messa come sappiamo.
 
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CheCasa!

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A parte che bisogna vedere chi è l'autore di questo commento al codice (un nome autorevole o un emerito sconosciuto). La Cassazione fa giurisprudenza, il commento al codice no. Va cmq dimostrata l'incidenza causale del primo intervento sulla conclusione del contratto (una trattativa finita nel nulla, bah...).
Al posto del signore, se i mediatori non si mettono d'accordo tra loro, lascerei perdere entrambi.


Partiamo da un concetto semplice: il diritto italiano nel nostro paese non è di tipo anglosassone.
Questo significa che la "giurisprudenza" fornisce indicazioni importanti ma non fa legge. Alla base di questo principio nascono sentenze di cassazione spesso in antitesi tra loro. Citarne alcune aiuta ma non produce alcuna certezza.

Come poi ho scritto, cause per mediazione da poche migliaia di euro non arrivano quasi mai in cassazione per questioni di costi. Per cui è molto più utile sapere che cosa generalmente avvenga in un dato tribunale d'Italia in primo grado che citare sentenze della cassazione.

Nella mia esperienza, su circa 25 cause di cui una sola persa... tanto per chiarire, solo una volta sono arrivato in secondo grado... (causa vinta da me in primo grado... ora vedremo).

Quando poi si parla di giurisprudenza infatti si parla di "tendenza" proprio perchè una sola sentenza (che non fa legge) non ci aiuta a comprendere pienamente quale sia l'andamento all'interno delle aule di tribunale.

Inoltre esiste il dibattito tecnico sulla norma, che può essere in alcuni casi antitetico alla giurisprudenza, ed in altri casi la può influenzare nel suo divenire...

Personalmente, per una corretta interpretazione delle norme utilizzo il testo Agente E Mediatore Immobiliare, scritto a quattro mani da Bordolli e Di Rago e pubblicato da Maggioli Editore, aggiornato nella terza edizione con quelle che sono le tendenze più recenti della giurisprudenza.

Giuseppe Bordolli scrive per il quotidiano economico "Italia Oggi" ed è un noto consulente legale di Genova. Mentre Gianfranco Di Rago è un avvocato di Milano specializzato in diritto immobiliare. Si tratta in entrambi i casi di soggetti che non fanno parte delle mia categoria professionale e che, proprio per questo, tendo a considerare maggiormente svincolati da una visione partigiana.

Tornando alle tendenze... è vero che generlamente la giurisprudenza premia la seconda agenzia. Giusto per dare un aspetto statistico ma al solo fine di rendere la questione più chiara e non un dato affidabile di per sè, nel 70/80 % dei casi. Nel restante 20/30% i giudici tendono a considerare l'apporto anche della prima agenzia.

Ovviamente, in un caso in cui la seconda agenzia non sia ancora intervenuta, per evitare un rischio magari minore ma pur sempre esistente, consiglio di evitare di sovrapporre un altro agente immobiliare nella trattativa, sempre che sia possibile.

Mentre, coinvola la seconda agenzia, consiglio di richiedere che la medesima si metta daccordo con l'altra agenzia per evitare inutili cause.

In merito invece al consiglio di soprassedere nel caso in cui si corra il rischio di dover affrontare le pretese di due agenti, trovo che questo debba rientrare nelle valutazioni economiche e di opportunità dell'acquisto.

Faccio un esempio. Se la casa fosse nel mio quartiere preferito, avesse tutte le caratteristiche da me ricercate e magari pure un prezzo concorrenziale, il problema di sborsare qualche migliaio di euro in più nell'ottica di un investimento così importante, non frenerebbe certamente il mio interesse.

Viceversa, se anche l'acquisto fosse privo dei costi di mediazione ma riguardasse un immobile già di suo fuori mercato, non basterebbe il risparmio della mediazione a convincermi di procedere....

Si tratta però del mio modo di ragionare (e, per la verità, di quello della maggior parte dei clienti che frequentano le mie agenzie). Esistono anche alcuni soggetti che per una questione di principio preferirebbero mandare a monte un affare.
Li riesco a comprendere: magari rinunciano ad un acquisto conveniente ed a risparmiare un mucchio di soldi ma dormono più sereni ed in pace con se stessi... :)
 
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Dalila_1

Membro Junior
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Partiamo da un concetto semplice: il diritto italiano nel nostro paese non è di tipo anglosassone.
Questo significa che la "giurisprudenza" fornisce indicazioni importanti ma non fa legge. Alla base di questo principio nascono sentenze di cassazione spesso in antitesi tra loro. Citarne alcune aiuta ma non produce alcuna certezza.

Come poi ho scritto, cause per mediazione da poche migliaia di euro non arrivano quasi mai in cassazione per questione di costi. Per cui è molto più utile sapere che cosa generalmente avvenga in un dato tribunale d'Italia in primo grado che citare sentenze della cassazione.

Nella mia esperienza, su circa 25 cause di cui una sola persa... tanto per chiarire, solo una volta sono arrivato in secondo grado... (causa vinta da me in primo grado... ora vedremo).

Quando poi si parla di giurisprudenza infatti si parla di "tendenza" proprio perchè una sola sentenza (che non fa legge) non ci aiuta a comprendere pienamente quale sia l'andamento all'interno delle aule di tribunale.

Inoltre esiste il dibattito tecnico sulla norma, che può essere in alcuni casi antitetico alla giurisprudenza, ed in altri casi la può influenzare nel suo divenire...

Personalmente, per una corretta interpretazione delle norme utilizzo il testo Agente E Mediatore Immobiliare, scritto a quattro mani da Bordolli e Di Rago e pubblicato da Maggioli Editore, aggiornato nella terza edizione con quelle che sono le tendenze più recenti della giurisprudenza.

Giuseppe Bordolli scrive per il quotidiano economico "Italia Oggi" ed è un noto consulente legale di Genova. Mentre Gianfranco Di Rago è un avvocato di Milano specializzato in diritto immobiliare. Si tratta in entrambi i casi di soggetti che non fanno parte delle mia categoria professionale e che, proprio per questo, tendo a considerare maggiormente svincolati da una visione partigiana.

Tornando alle tendenze... è vero che generlamente la giurisprudenza premia la seconda agenzia. Giusto per dare un aspetto statistico ma al solo fine di rendere la questione più chiara e non un dato affidabile di per sè, nel 70/80 % dei casi. Nel restante 20/30% i giudici tendono a considerare l'apporto anche della prima agenzia.

Ovviamente, in un caso in cui la seconda agenzia non sia ancora intervenuta, per evitare un rischio magari minore ma pur sempre esistente, consiglio di evitare di sovrapporre un altro agente immobiliare nella trattativa, sempre che sia possibile.

Mentre, coinvola la seconda agenzia, consiglio di richiedere che la medesima si metta daccordo con l'altra agenzia per evitare inutili cause.

In merito invece al consiglio di soprassedere nel caso in cui si corra il rischio di dover affrontare le pretese di due agenti, trovo che questo debba rientrare nelle valutazioni economiche e di opportunità dell'acquisto.

Faccio un esempio. Se la casa fosse nel mio quartiere preferito, avesse tutte le caratteristiche da me ricercate e magari pure un prezzo concorrenziale, il problema di sborsare qualche migliaio di euro in più nell'ottica di un investimento così importante, non frenerebbe certamente il mio interesse.

Viceversa, se anche l'acquisto fosse privo dei costi di mediazione ma riguardasse un immobile già di suo fuori mercato, non basterebbe il risparmio della mediazione a convincermi di procedere....

Si tratta però del mio modo di ragionare (e, per la verità, di quello della maggior parte dei clienti che frequentano le mie agenzie). Esistono anche alcuni soggetti che per una questione di principio preferirebbero mandare a monte un affare.
Li riesco a comprendere: magari rinunciano ad un acquisto conveniente ed a risparmiare un mucchio di soldi ma dormono più sereni ed in pace con se stessi... :)
Aggiungere un 3-4 % (più IVA) a prezzo d'acquisto è già un bel pagare. Se poi bisogna mettere in conto anche le pretese del primo mediatore, i conti è meglio farli col bilancino.
 

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