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  1. Artus

    Artus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti e grazie per la vostra attenzione. Mesi fa ho fatto registrare un preliminare in cui intendevo comprare un immobile, come mia prima abitazione. L'agente ed il venditore al tempo mi dissero che non gravava alcun vincolo sull'immobile e così versai la caparra fiducioso. A meno di un mese dal rogito però il notaio ha scoperto che sull'immobile grava una convenzione percui il prezzo di vendita deve essere determinato dal comune. Il venditore si è rivolto al comune il quale lo obbliga a rivolgersi ad un perito / geometra per stabilire il prezzo massimo di vendita stabilito in base ai criteri della convenzione che poi verrà avvallato dal comune stesso. A pochi giorni dal termine stabilito per il rogito in preliminare, mi viene comunicato, per ora informalmente, che il prezzo "imposto" dovrebbe essere uguale a quello pattuito in preliminare. Ancora il comune non ha avvallato la perizia. E nel frattempo la banca a cui ho chiesto il mutuo è in attesa della documentazione ed è ovviamente a conoscenza della situazione.
    Quello che vi chiedo è:
    1) E' possibile che il prezzo pattuito sia proprio uguale uguale a questi calcoli fatti dal geometra?
    2) Se volessi rinunciare all'acquisto ho diritto al doppio della caparra in quanto l'immobile ha questo "vizio" di convenzione?
    3) Posso far fare una perizia da un mio geometra per contestare quella del perito dei venditori?
    Grazie per l'attenzione.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi sembra di capire che ti sia pentito della proposta di acquisto o sbaglio

    Quello che vi chiedo è:
    1) E' possibile che il prezzo pattuito sia proprio uguale uguale a questi calcoli fatti dal geometra? Penso lo abbia fatta quadrare se tu hai comunicato il prezzo
    2) Se volessi rinunciare all'acquisto ho diritto al doppio della caparra in quanto l'immobile ha questo "vizio" di convenzione? bisogna vedere la proposta
    3) Posso far fare una perizia da un mio geometra per contestare quella del perito dei venditori? Ma vuoi comprare o creare problemi.
     
  3. Artus

    Artus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la pronta risposta. Il prezzo lo avrà fatto quadrare grazie al venditore, visto che è suo interesse ed è lui a pagare il geometra. Non mi sono pentito della proposta di acquisto ma non mi va nemmeno di essere preso per i fondelli in questo modo. Voglio comprare, ma ho firmato per acquistare un immobile privo di vizi e mi ritrovo di dover comprare un'immobile allo stesso prezzo con una convenzione in più. Non credo che sia una cosa propriamente giusta.
     
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma dovrebbe essere il Comune a determinare il prezzo, non un perito.Sulla convenzione, di solito, ci sono tutti i dati per arrivare al prezzo corretto.
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io ho capito che il nostro interlucutore non vuole più comprare
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sembra che voglia comprare a prezzo giusto
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sbaglierò ma lui non vuole più comprare, vediamo cosa risponde.
     
  8. Artus

    Artus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il comune si è lavato le mani delegando la funzione ad un geometra scelto dai venditori il quale deve stimare il prezzo sulla base della convenzione. Questa perizia è già stata depositata in cancelleria del tribunale. Quindi tocca ora al comune avvalorare o meno la perizia. Non vedo perchè non dovrebbe avvalorarla. Quindi tutto in regola ed io con una convenzione in più? Qualcosa non mi torna.
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    io ci vedo una normale prassi, per chiudere velocemente la questione.
     
  10. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    anc'io non ci vedo niente di strano. Sai quanto dura la convenzione?
     
  11. Artus

    Artus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Altri 20 anni!
     
  12. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    come altri? di solito durano 20 in tutto
     
  13. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il venditore dovrà liberare l'alloggio dalla convenzione così da dichiarare la cifra in preliminare, ci vorrà tempo ma è l'unica soluzione.
     
  14. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non è sempre possibile liberarsi dalla convenzione
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  15. gianlucalambretta

    gianlucalambretta Membro Ordinario

    Mediatore Creditizio
    Allora le convenzioni fanno capo ad un atto amministrativo detto appunto convenzione dove e' indicato il prezzo di prima cessione il quale dovra' essere aumentato secondo l'indice ISTAT niente di piu'. Questo e' solitamente quello che accade il comune dovrebbe inoltre verificare che tu possegga i requisiti di reddito.
    Io come sempre credo che fare domande senza conoscenza dell'argomento porti molta confusione.
    Quindi 1 recupera la convenzioe atto pubblico depositato in comune e allegato al rogito
    2 cerca il prezzo imposto perche' la storia della perizia fa acqua da tutte le parti nel mondo civile non esistono perizie per definire il prezzo di convenione ma convenzioni che definiscono il prezzo. Poi se per perizia intendi geomrtra cche fa quello che ho detto ( recuperare convenzioe, capire prezzo di prima cessione, aumentrlio con gli indici ISTAT ) non e' una perizia ma potevi farlo anche tu.
    piuttosto vai in Comune e chiedi perche' dalle mie parti devi avere anche requisiti di reddito che sono alti pero' meglio controllare.
    Ciao se hai dubbi chiedi
     
    A Artus piace questo elemento.
  16. scarlette

    scarlette Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per 20 anni il prezzo rimane quello della convenzione? E dopo? A volte dopo 20 anni se vendi a mercato devi dare la dirrerenza al comune[DOUBLEPOST=1367331501,1367331420][/DOUBLEPOST]

    e leggere bene ogni singola parola della convenzione!
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il prezzo imposto e il prezzo di vendita possono essere uguali se l'immobile è molto recente (e il fatto che ci siano ancora 20 anni di durata della Convenzione me lo fa pensare... anche se oggi è difficile trovare convenzioni più lunghe di 20 anni).

    Il Comune può delegare tranquillamente l'aggiornamento del prezzo secondo i criteri della Convenzione a periti autorizzati a farlo.
    Io per esempio mi occupo di questi aggiornamenti da oltre 25 anni per il Comune di Bologna e quasi tutti gli altri comuni della provincia, nonchè per quasi tutti i notai.

    Le Convenzioni non sono tutte uguali, nè lo sono i criteri per eseguire l'aggiornamento, fermo restando che ci sono spesso anche degli indici di deprezzamento (anche questi diversi a seconda delle convenzioni...) da applicare al prezzo aggiornato.
     
    A Artus piace questo elemento.
  18. gianlucalambretta

    gianlucalambretta Membro Ordinario

    Mediatore Creditizio
    io non so ma devi essere perito per leggere una convenzione ed applicare del fattori moltiplicativi o demoltiplicativi per ottenere il valore di vendita?
    Mi sa che stiamo confondendo le figure dei periti iscritte ad un albo con quelle di persone informate e competenti ma non ci vuole nessuna abilitazione.
    Poi secondo me il prezzo imposto e' verso l'alto nel senso che piu' del prezzo di convenzione non si puo' vendere ma non verso il basso a parte agenzia delle entrate che ti potrebbe contestare una presunta evasione fiscale.
     
  19. Artus

    Artus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio per le numerose risposte.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Per periti autorizzati a farlo, indico persone che hanno avuto controlli da parte dei Comuni sulla correttezza delle operazioni svolte e che accettano quindi tali operazioni.

    Certo che il prezzo imposto è il prezzo al di sopra del quale non si può stipulare.
     

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