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  1. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    buongiorno a voi,
    ho bisogno di un vostro esperto parere:
    il locatore vuole inserire in un contratto di locazione 4+4 il seguente punto
    1. Il Conduttore si impegna ad occupare l’unità abitativa per un periodo di tempo non inferiore a mesi 12 (dodici).
    mi confermate che si tratta di clausola vessatoria?

    rimango in attesa del vostro parere
    un grazie a voi
     
  2. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Piú che altro non credo possa superare l'eventuale disdetta per gravi motivi data con il debito preavviso.
     
  3. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A me, oltre che vessatoria, mi sembra proprio improponibile.
     
  5. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende in che contesto è inserita.

    In un contratto che preveda oltre al recesso per gravi motivi il recesso convenzionale, ha senso poter mettere un limite all'esercizio di quest'ultimo.

    Ovvio che poi tra un anno e sei mesi (che è il minimo dovuto alla disdetta come prevista da codice civile) non è che passi tutto sto tempo, quindi non mi pare poi troppo utile.

    Viceversa se è messo come clausola per limitare la facoltà di recesso per gravi motivi, credo che, e mi scuso se uso una terminologia strettamente giuridica, valga come il due di coppe quando regna bastoni... :^^:
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    scritta così sarebbe vessatoria (obbligo ad occupare)

    mi sembrava però che fosse legittima la possibilità da parte del locatore di avere una penale per un obbligo del conduttore non mantenuto

    ne abbiamo già discusso mi sembra..
    ora cerco

    ecco la discussione..

    cit.
    Visto che mi è capitata una super occasione di comprare casa, pensavo di mandare la classica disdetta di 6 mesi e poi ero libero e invece SORPRESA ! Il proprietario mi ha messo una clausola vessatoria ( che purtroppo ho controfirmato.... ) la quale dice che se io dovessi recedere dal contratto prima dei 48 mesi di locazione, i mesi restanti gli sono dovuti come penale !!!! Quindi se mando disdetta adesso, dopo i 6 mesi di preavviso è un'anno che sono dentro ( 12 mesi ) e lui vorrebbe una penale di 36 mesi !!!!!

    PENALE PAZZESCA recesso anticipato! | immobilio - Forum Immobiliare
     
    Ultima modifica di un moderatore: 8 Ottobre 2015
  7. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
  8. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie ancora per le vostre opinioni
     
  9. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Probabilmente scritta così è nulla. Si può aumentare il periodo di preavviso, ma li il discorso è quantitativo, se il preavviso è eccessivo rispetto alla durata del contratto diventa vessatorio, credo che il buon senso sia la miglior soluzione
     
    A zenoni piace questo elemento.
  10. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    ...intendi dire diminuire! Un mese al posto dei sei si può inserire, sette no.
     
  11. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    ...intendi dire diminuire! Un mese al posto dei sei si può inserire, sette no.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sul giudizio riguardante la forma può risultare di ttto. Una volta però i giudici cercavano di capire la sostanza della richiesta e su questa basavano il loro responso.

    Io credo che la sddetta clausola avesse il seguente intendimento originario.

    "Il conduttore ha la facoltà di recesso anticipato solo a partire dal secondo anno di locazione...... condizione che il locatore richiede se no non avrebbe stipulato il contratto"

    Non ci vedo niente di vessatorio. Non esiste il monopolio degli immobili, e magari questa richiesta si giustifica per un appartamento nuovo o appena ristrutturato, e si vogliono evitare inquilini gia in partenza interessati a pochi mesi.
    Che poi tale articolo dia garanzie certe, .... sappimo come va a finire.
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A mio avviso non puoi impedire il recesso anticipato,
    ma puoi inserire una penale "reciproca" per disdetta anticipata:
    per il conduttore pari ad XXX € se comunicata entro i primi 2 anni e per il Locatore la medesima penale per ???
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non so se rispondi a me. Ma la facoltà di accordare il recesso anticipato è facoltativa per legge. Salva la deroga obbligatoria per gravi motivi ( che immagino siano solitamente riconosciuti dai giudici)
     
  15. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Intendevo proprio "allungare", se fai un contratto e scrivi, ad esempio, che la disdetta debba essere fatta con 7 mesi d'anticipo, se dopo, ad esempio, 2 mesi vuole andare via, come minimo sta da te 9, ma temo che se si esagera con il termine di disdetta (ad esempio 12 mesi) la clausola sia vessatoria. In pratica è quello che vuoi fare tu, è come dire che per il primo anno la disdetta deve avvenire con 12 mesi d'anticipo 8quindi ci starà dentro o pagherà per 12 mesi)

    Con le locazioni, come per molti altri campi, non tutto è liberamente pattuibile, oltre tutto l'inquilino è considerato sempre la parte debole del contratto, in caso di controversie il suo punto di vista ha un peso specifico molto grande, ci sono anche sentenze, usanze locali ecc che mi fanno pensare che non puoi imporre contrattualmente che uno viva in un posto (o paghi l'affitto) almeno per 12 mesi
     
    Ultima modifica di un moderatore: 12 Ottobre 2015
  16. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Confermo quanto ho già esposto: nel tuo esempio, anche se ne scrivi 7, sei liberissimo di andar via dopo 6 mesi. Pertanto in termini di legge, l'unico limite è proprio 6 mesi. Di comune accordo tra le parti, in sostanza puoi anche fare un contratto inserendo di dare la disdetta un mese prima (e andare via un mese dopo aver mandato la raccomandata), ma se scrivi 7 mesi quest'ultima "clausola" è nulla. Sei liberissimo di andar via 6 mesi dopo e farti fare causa dal locatore... La perderà!
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono d'accordo, almeno stando alla legge sulle locazioni. La 431 lascia la facoltà di concedere o meno la disdetta anticipata. Potrebbe quindi addirittura essere negata.

    Poi è anche vero che per "gravi motivi", l'inquilino ha sempre la facoltà di disdettare in qualunque momento, e spesso si perde anche il preavviso.

    Nella tua esposizione c'è poi una distorsione sul tema: non si parla di prolungare il preavviso di legge (6 mesi), ma di limitare la facoltà di recesso. Mi sembra giuridicamente diverso.

    Non lo trovo nemmeno una richiesta assurda, se fatta a priori: è un modo per far sapere che non sei interessato al mordi e fuggi , che è spesso tipico di chi ha uno sfratto alle spalle, o di chi già pensa ad una diversa sistemazione a breve, non ancora individuata.

    Se poi discutiamo sulla efficacia del vincolo, risponderei pressoché zero.
    Mi è capitato, volevano andarsene: ho fato un po la voce grossa per far capire che i patti vanno rispettati, ho preteso che versassero il canone senza anticipare la cauzione. Si sono comportati in questo correttamente, e alla fine non ho preteso altro, restituito lCauzione detraendo la tassa di risoluzione e le poche spese "condominiali".
     
  18. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Al proprietario non interessa che l'inquilino abiti l'immobile, interessa l'equivalente di 12-24 mensilità assicurate.

    Lasciare il recesso a 6mesi ed inserire una penale reciproca pari a 12 mensilità è la strada meno soggetta a interpretazioni legali.

    IMHO
     
  19. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non faccio l'Avvocato ma se ho riletto bene la legge, se prendo oggi casa in affitto e tra un mese ho un "grave" problema e me ne vado, ci rimetto 6 mensilità... Mi viene da pensare che ogni azione peggiorativa nei confronti del conduttore rispetto a quanto esposto, anche se riportata sul contratto, sia nulla.
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Stiamo ciclando sul medesimo tema. Imho non credo sia come dici.

    Per gravi motivi la legge peemette il recesso anticipato, anche se non concesso contrattualmente. Dubito quindi scattino i 6 mesi di preavviso mancatp. E poi è ben raro che uno intenti una causa pee ottenere il pagamento di 6 mensilità.
    Mi spiace ripwtermi, visto che non ho titoli per avere certezze, ma direi che occorre distinguere tra la durata del preavviso, e la concessione della possibilita di disdetta anticipata, che è opzionale pee legge.
     

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