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  1. grazianiflorido

    grazianiflorido Membro Junior

    Agente Immobiliare
    se viene indicato sul contratto a canone concordato un importo piu' alto rispetto a quello previsto dall'accordo territoriale a cosa andiamo incontro di negativo?
    in prima istanza ritengo il mancato beneficio su tassa IMU da versare
    in seconda istanza in presenza della cedolare secca (attualmente al 10%) esiste un controllo x l'applicazione della ced.secca da parte dell'agenzia delle entrate di concerto con il comune ?? suggerimenti....
     
    Ultima modifica di un moderatore: 25 Marzo 2015
  2. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il controllo esiste sia da parte del comune .......che da parte dell'inquilino.
    Ti conviene rifarlo.
     
  3. grazianiflorido

    grazianiflorido Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ok grazie e buona giornata a tutti
     
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  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nei contratti di locazione stipulati a norma dell’art. 2, co. 3 della legge n°431/1998, il canone di locazione deve inderogabilmente essere calcolato in base a quanto stabilito nell’accordo locale. Pertanto, per prima cosa controlla attentamente l’accordo territoriale e tutte le possibili maggiorazioni applicabili (per immobili arredati, di qualità energetica elevata, di una determinata superficie, per una durata superiore a quella minima, per deposito cauzionale non superiore ad una mensilità, per recesso del conduttore senza obbligo di motivazione ecc.). Alcuni accordi territoriali prevedono anche una percentuale di errore nel calcolo della superficie, nell’ordine del 4-5% entro cui il canone è considerato regolare.

    Ora, la norma (co. 4 dell’art. 13 della legge n°431/1998) stabilisce la nullità di ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito per immobili aventi le stesse caratteristiche di quello oggetto del contratto. Per i casi disciplinati dal co. 4, il co. 5 attribuisce al conduttore, se il canone oltrepassa la soglia massima consentita dalla convenzione locale, la possibilità di rivolgersi all’autorità giudiziaria (il conduttore non può autoridursi il canone: sarebbe un fatto illegittimo e arbitrario), previa istanza di mediazione preventiva, per richiedere – con azione proponibile nel termine di 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato (ma eventuali errori di calcolo possono essere rilevati dal conduttore anche prima della riconsegna dell’immobile, ovverossia in corso di locazione ovvero d’ufficio anche dal giudice in sede di sfratto per morosità) - la restituzione delle somme indebitamente versate. In questo caso, il giudice, nel caso in cui il contratto contenga clausole nulle, dovrà ricondurlo alla disciplina legale e potrà disporre la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

    Sotto il profilo strettamente fiscale – a giudizio di chi scrive – il fatto di aver calcolato in modo erroneo il canone di locazione, non comporta necessariamente la decadenza per il locatore - in regime ordinario IRPEF - delle agevolazioni fiscali previste in materia di imposte dirette (redditi) ed indirette (registro), poiché quanto pagato finora in più (sia in IRPEF che in cedolare) è maggiore di quanto dovuto (sarà magari il conduttore - ma civilisticamente - a muoversi per chiedere che gli venga riconosciuto quanto gli spetta, non certo l’Amministrazione finanziaria se il locatore paga di più di imposta), né paiono sussistere problemi relativi all’aliquota agevolata IMU, la cui base di calcolo è, comunque, la rendita catastale e non il canone di locazione.

    In ipotesi di contratto intermediato (agente immobiliare, associazione di categoria ecc.), il locatore è in buona fede. Più difficile dimostrare la buona fede, in sede di contenzioso, se il calcolo è opera dello stesso locatore. Suggerimenti? A livello fiscale, si potrebbe registrare una riduzione di canone per farlo rientrare nella fascia di oscillazione, ma, anche questo escamotage non risolve il problema alla radice (il canone originario oltrepassa la soglia massima prevista), per cui un atteggiamento prudenziale consiglia di risolvere consensualmente la convenzione locativa in essere e contestualmente registrare una nuova convenzione a canone non superiore a quello massimo stabilito dagli accordi locali (ambedue a costo zero se in cedolare).

    Riguardo, infine, ai controlli da parte dall’Amministrazione finanziaria sui contratti a canone concordato (cedolarizzati o meno), l’Agenzia opera, da qualche anno, controlli a campione. Anche il Comune può effettuare controlli e verificare alcuni parametri oggettivi. Il caso più semplice (ed emblematico) è un accertamento della metratura utilizzata per il calcolo. Tuttavia, esistono forti dubbi sulla legittimità dell’azione del Comune, in quanto, secondo il testo degli accordi, la superficie in contratto è innanzitutto determinata in “espresso accordo tra le parti “ e la misurazione è prevista solo in caso di disaccordo.
     
  5. grazianiflorido

    grazianiflorido Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Si grazie dei vostri chiarimenti che mi suggeriscono di annullare il contratto in essere e stipulare nuovo contratto a canone libero 4+4 sempre con cedolare secca.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Marzo 2015
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io ho capito che dovresti risolvere il contratto in essere e stipularne uno nuovo , sempre in convenzione , con il canone corretto
     
  7. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Risolvi il contratto alla data stessa della stipula e fanne uno nuovo
     
  8. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Luna, chiuderlo alla data della stipula, lAde non considera l'affitto percepito?
     
  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma questo contratto quando é stato stipulato? Certo non puó farlo dopo tempo. Se si é accorto dopo pochi giorni dell'errore é un conto. Già dopo un mese no!
     
  10. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Io non credo, vedrai che se lo rifà il giorno dopo, dovrà dichiarare 2 affitti, quello della chiusura e quello dell'apertura.
    Per procedere correttamente, dovrebbe chiudere entro il mese e per quel mese dichiara quell'affitto e il mese successivo fa l'altro con il prezzo ribassato.
     
  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    No. In dichiarazione tu non paghi in base ai mesi di locazione bensì in base ai giorni. Quindi se il contratto sta aperto dieci giorni dichiari dieci giorni. Altrimenti a cosa serve la chiusura anticipata? Inoltre sai quanti sbagliano la registrazione e aprono e chiudono lo stesso giorno?? A non finire. Se non li vedessi con i miei occhi.
     
    A dormiente piace questo elemento.
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il contratto di locazione, una volta registrato in telematico (come probabile), non può essere annullato: può essere solo risolto. Per annullarlo o per modificarlo (a patto che l’ufficio competente lo ritenga ammissibile) è necessario rivolgersi il prima possibile all’ufficio medesimo (l’eventuale imposta di registro e di bollo versata, in genere, non viene rimborsata).

    Se il contratto è stato registrato telematicamente e non è stato allegato il file del contratto (che attesterebbe incontrovertibilmente la stipula di un contratto concordato art. 2, co. 3), un modo per uscirne senza farsi del male ci sarebbe :idea:, però è praticabile solo se il locatore non richiede espressamente un 3+2, ad es. per godere dell’aliquota ridotta cedolare e dell’aliquota agevolata IMU. :soldi: Il locatore potrebbe inoltrare un’apposita istanza all’ufficio competente per la correzione di un dato erroneamente indicato sul modello RLI telematico, chiedendo di procedere alla correzione del codice L2 (locazione agevolata) in L1 (locazione a canone libero che, quindi, può essere superiore a quello massimo definito dall’accordo locale), integrando l’imposta di registro erroneamente versata (il software ha calcolato in automatico il 2% del 70% del canone annuo) con il modello F24 ELIDE (se il contratto è in cedolare, nessuna integrazione è dovuta).
     
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Nessuno ha parlato di annullare il contratto infatti.
     

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