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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    io non dico niente :fiore:
    a voi la parola:innocente:
    Andiamo controcorrente: l'IMU non è il male assoluto. Ecco perché


    Andrea Guarise - 11 giugno 2012
    Riprendo, e ripropongo l'intervista realizzata da Luca Pautasso, per Notapolitica.it, a Giuliano Olivati, agente immobiliare e presidente della Fiaip Bergamo, che già avevamo ospitato su questo blog nei mesi passati.

    Nel male, poteva andare peggio. Anzi, tutto sommato per moltissimi proprietari di prima casa potrebbe addirittura essere inferiore rispetto all'ICI pagata fino al 2007. Per alcuni versi può essere utile al mercato. Di che cosa stiamo parlando? Dell'IMU, la tanto vituperata tassa sulla prima casa introdotta dal governo Monti. Secondo Giuliano Olivati, agente immobiliare e presidente della Fiaip Bergamo (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), la nuova imposta municipale unica da un certo punto di vista si può addirittura definire «una provvida sventura».
    «Intendiamoci, nessuno è un fanatico delle tasse» mette le mani avanti Olivati, che per mesi si è sentito dare del matto per questa sua affermazione decisamente controcorrente. «Il problema è che da quando nel febbraio scorso il tema IMU è diventato "carne da talk show", si è creato un effetto paralizzante sul mercato immobiliare. Ora, invece, le cose si stanno finalmente sistemando». L'agente immobiliare parla di un "effetto mucca pazza" sull'opinione pubblica: per mesi l'IMU è stata un'incognita, un punto oscuro che la gente non capiva e che generava panico nel mercato, sia tra i venditori che tra i potenziali acquirenti. «Si parlava di IMU come "atto espriopriativo", si diceva che molti proprietari sarebbero stati costretti a vendere. Oggi, finalmente, scopriamo che non è così».
    Ma andiamo con ordine. «Un fatto certamente positivo - spiega Olivati a Notapolitica - è che la stragrande maggioranza dei comuni ha scelto di applicare l'aliquota minima, ovvero quella al 4‰. Quindi, di fatto, per i proprietari delle prime case la situazione non sarà molto diversa da quella vissuta fino al 2007, quando l'imposta comunale sugli immobili era ancora in vigore: al netto delle detrazioni, che per le famiglie più numerose possono arrivare fino a 600 euro, - prosegue il presidente bergamasco di Fiaip - qualcuno pagherà di più rispetto all'ICI, qualcuno qualcosa meno, qualcuno non la pagherà affatto, ma di certo nessuno sarà costretto a vendere casa».
    Dove starebbe la "provvidità" della sventura? Negli effetti che la tassa ha esercitato sul mercato immobiliare: una volta superata l'onda del terrorismo mediatico, i prezzi stanno tornando a livelli sostenibili, e gli scambi stanno lentamente ripartendo. Come si spiega? «La vera "stangata" dell'IMU si abbatte sulle "non prime case"» dice Giuliano Olivati. «Questo significa per il proprietario che più mantiene sfitto un immobile, più ci rimette. E, di conseguenza, tutto questo può aiutare il repricing al ribasso del mercato». Il che, detto in soldoni, significa meno case sfitte, affitti più bassi e anche prezzi di vendita più bassi anche del 30% rispetto ai picchi del 2007: un aiuto non indifferente a rimettere in moto un mercato stagnante e in grossa difficoltà come quello del mattone.
    «I picchi di prezzo del 2007 non sono più sostenibili - spiega Olivati - e l'IMU, assieme al costo di tutte le utenze e le bollette legate alla gestione di un appartamento, rendono molto svantaggioso per il proprietario continuare a "tenerlo lì" in attesa che arrivi un'offerta soddisfacente per una richiesta troppo alta rispetto ai reali parametri del mercato». Dice ancora l'agente immobiliare: «Tra il 1997 e il 2007 i prezzi delle case sono cresciuti mediamente del 100%. In taluni casi, addirittura del 150%. Soltanto a Roma, fino al 2007, si registravano aumenti del 15% ogni anno». Un bengodi simile non è più immaginabile in tempi di crisi: «Oggi tutti gli istituti di ricerca che operano nel settore ci dicono che per il prossimo futuro la prospettiva è negativa, e ci vorranno anni prima che si riprenda». Significa forse che il mattone, delizia delle formichine italiane, non rappresenta più una forma di investimento sicuro? Al contrario. Per Olivati «l'immobile rappresenta la forma di investimento più conservativa nel medio/lungo periodo. In un arco di 10-15 anni è in grado di garantire un soddisfacente capital gain. L'errore è pensare di poter vendere oggi ai prezzi del 2007, o pensare che il mattone sia qualcosa che compro oggi e rivendo domani al prezzo che preferisco».
    A questo punto la domanda sorge spontanea: erano i prezzi del 2007 ad essere "gonfiati" rispetto al valore reale, o sono quelli odierni ad essere deprezzati? «Né l'uno né l'altro» assicura l'esperto. Il valore di un immobile non è fisso, e come qualsiasi altro bene segue la legge economica della domanda e dell'offerta: nel 2007 la situazione economica era caratterizzata da salari più alti, benessere più diffuso e una ben maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito a concedere mutui. Oggi non è più così, e non si può continuare a parametrare il prezzo di una casa ai valori di allora. Qualcuno, però, si era illuso di poterlo fare ugualmente. Finché non è arrivata l'IMU a "mettere ordine" sui prezzi, adeguandoli alla realtà.
    http://www.linkiesta.it/blogs/abc-a...ente-l-IMU-non-e-il-male-assoluto-ecco-perche
     
  2. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Accolgo l'invito e ...dico la mia.:fiore:

    Parto dalla modestissima osservazione di quel che verifico nel reale : l'IMU ha portato lo sma.do.nname.nto randomizzato di chiunque, a priori.

    Poi ...come dice l'intervistato...molti si son resi conto che pagheranno più o meno le stesse cifre che avrebbero pagato prima del 2007 e molti altri, addirittura , si son resi conto che pagheranno qualcosa in meno.

    Di impanicati che restano impanicati, però , li ho visti e li vedo : sono - come dice l'intervistato - quelli che "io di immobili ce ne ho tanti ...e a braccia conserte aspetto , incasso e rido".

    Ecco sì: alcuni di questi non ridono più così tanto.

    E mi risulta che qualcuno di loro abbia venduto qualcosina...proprio per pagare l'IMU.

    Ergo : condivido in linea di massima il punto di vista dell'intervistato.
    Con un solo cruccio , UNO solo : che l'IMU si trovi a dover essere calata su dati catastali spesso surreali e anacronistici.

    Ma....non credo sia legittimo pretendere che in sei mesi...oltre che risollevarci dal ridicolo a livello planetario ...un Governo d'emergenza potesse anche provvedere alla revisione del Catasto!!!!! :innocente:
     
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    veramente, a roma, in certe zone i prezzi con la bolla sono aumentati del 600% e mediamente del 200%... il 100% manco col binocolo...
     
  4. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    E...non solo a Roma!
     
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  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    :fico: nomisma sostiene che a roma sono aumentati del 45% dal 2000 al 2006... che dolci... FUFFAROLIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
     
  6. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Proprio sì (riguardo al "fuffaroli") !!!!! :birra:

    Al solo ingresso dell'euro...ricordo molto bene (perchè ne restai sconvolta) che agli immobili successe quel che succedeva alla pizza consumata in pizzeria : un mese prima pagavi 10.000 lire....e il mese dopo ...........pagavi 10 euro, ma anzi..per sicurezza del pizzarolo...pure 12-13!!!!!

    Come posso dimenticare fantastici bungalow di Francavilla Sur Mer (costruiti con sabbia e saliva) che...nel 2000 pretendevano 70 milioni di lire e ...nel 2001 ....75.ooo eurini??? :risata::risata:
     
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  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quindi :pollice_verso:

    condividi la conclusione dell'articolo?
     
  8. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Condivido parecchie osservazioni dell'intervistato.
    Non direi mai che l'IMU abbia sincronizzato la realtà con le fantasie individuali.
    Credo fermamente che contribuirà notevolmente a farlo, NEL TEMPO.
    Credo fermamente nella doverosità delle patrimoniali , e nell'IMU ne vedo - quanto meno - un inizio.

    Non la considero affatto perfetta.

    Non riesco proprio a prendermela con Chi non avrebbe mai potuto , in sei mesi, rimediare ad almeno 20 anni di Scempio Assoluto innestati su altri 30 precedenti di Scempio Relativo sed etiam Ragguardevole.

    La trovo molto più giusta dell'ICI .
    E immensamente più intelligente e realistica della....abolizione dell'ICI, demenziale e fuffarola a priori.

    Questo è il mio pensiero, qui ed ora. :fiore:
     
  9. Mi spiace non condividere affatto il pensiero del signor Giuliano Olivati.
    Mi sembra che dica : se ti amputano un piede, risparmi una scarpa (destra o sinistra a seconda dei casi ) .. se poi ti fai amputare la gamba intera, risparmi circa il 40% del tessuto per confezionare i pantaloni e potrei proseguire ancora.

    Ho l'impressione che il signor Olivati non sia proprietario di seconde case e/o beni strumentali, come negozi etc.

    Intanto c'è, nell'intervista, una svista, a mio parere grave : le aliquote applicate nei conteggi attuali, per il pagamento della prima rata, sono provvisorie.

    I Comuni hanno tempo per modificarle prima della seconda rata.
    Per alcune città come Roma già si parla di aumenti di aliquote vicine al raddoppio.

    In sostanza i politici ci hanno voluto fare ingoiare la pillola a pezzetti, proprio per evitare tragiche conseguenze (per noi e, soprattutto, per loro-tutti a casa prima, seconda, terza casa ....che vadano via).

    Il commercialista, mio stimato e serio consulente, proprio lunedì sera mi ha rimarcato a chiare lettere questa situazione, che già conoscevo da Il Sole24ore.

    Aumenti a parte della seconda rata, l'IMU del locale d'impresa, di mia proprietà, è raddoppiata-ripeto raddoppiata rispetto all'ICI (più che raddoppiata - extra quasi 10% sul doppio) ed è provvisoria.

    E' da parecchi mesi che seguo la rovinosa materia, che è proprio il contrario della mucca-pazza, ed ho sempre pensato che si stava compiendo una costante attività di disinformazione per salvare il Governo Monti (protetto allora dai poteri-forti dal medesimo citati e che ora, a suo dire, l'avrebbero abbandonato - secondo me meglio tardi che mai). Già a gennaio si facevano i calcoli realistici (Il Sole24ore) che si sono avverati. Quasi nessuno si era accorto del baratro per l'economia del Paese, e vedo che il sig. Olivati ancora oggi, mi sembra, continui a non accorgersi : non capisco! Mi domando, forse avrà il programma di acquistare o fare acquistare i beni che altri saranno costretti a vendere a prezzi stracciati per salvarsi ? Contento di avere una risposta e soprattutto di sapere, fra 6 mesi, quante case in più avranno venduto in più lui ed i colleghi.

    Potrei dilungarmi oltre, ma annoierei i molti che hanno già sperimentato che quello che dico è vero.
     
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  10. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Valerio, tu da dove li prenderesti i 24 miliardi necessari per togliere l'IMU ? per favore non rispondere le auto blu che non bastano (e ora che ci penso, sono in gran parte evaporate con beneficio per il traffico romano...)
     
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  11. La risposta sarebbe lunga ed ora sono le 3.35 del 13.06.2012

    Ma un piccolo cenno devo farlo, rinviando ad altra occasione, da sveglio, di risponderti più ampiamente.

    La critica all'IMU è più profonda e, mi spiace dirti, espressa anche e soprattutto da eminenti econmisti.

    Essa è una medicina sbagliata nel momento sbagliato. Tant'è il sig. Mario Monti continua a parlare di crescita, ma oramai è sempre più chiaro, agli economisti ed a molti, che questa resterà solo uno slogan per le masse.

    Per gli economisti (io non lo sono), in tutto il mondo : in tempi di crisi (e noi lo siamo insieme ad altri Paesi importanti) non ci può essere crescita se sale la pressione fiscale.

    E ciò, a me sembra. è elementare : se lo Stato drena risorse, fresche o vecchie, attraverso incremento di pressione fiscale, queste risorse vengono meno nei consumi e negli investimenti creando l'effetto opposto alla crescita, cioè la recessione. I consumi diminuiscono, le vendite diminuiscono, gli acquisti diminuiscono, le fabbriche chiudono, i trasportatori falliscono, e potrei continuare all'infinito, con il famoso "effetto domino".

    Un attività commerciale, che chiude, licenzia i sui dipendenti, lascia i locali, e così via "a domino".

    Sono cose talmente ovvie, che mi vergogno a parlarne, ma mi hai, bonariamente, provocato.

    I 23 miliardi, cui tu fai riferimento nel tuo post, temo che saranno i primi 23 miliardi di una lunga serie di "23 miliardi" fino al crack Paese.

    A chi verranno vendute le case ed i negozi vuoti dei disastrati proprietari : a nessuno od ai possessori dei grandi patrimoni, con rischi anche per la sopravvivenza della democrazia reale e non-di-facciata : ai poteri-forti, che dietro le quinte manovrano le marionette.

    I Governi dell'Unione Europa stanno dibattendo su questi punti.

    Forse una lettura dell'intervista al sig. Olivati potrebbe aiutarli nelle loro decisioni : amputazioni di massa = grandi risparmi da destinare alla crescita dei non-amputati.

    Battute a parte (lo faccio per sdrammatizzare un pò la tragedia), ma è già da molti mesi che gli agenti immobiliari si lamentano di non vendere (collegati :sorrisone: ad immobilio.it, un ottimo sito), e secondo Olivati, dopo il reale salasso del'IMU, le vendite cresceranno.
    :maligno: Sono molto contento per voi agenti immobiliari che guadagnerete molto e potrete così spendere molto per la crescta del Paese e,quindi, mia ::birra::birra::birra: sono salvo !
     
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  12. E' vero che un'eccessiva tassazione può bloccare la crescita, ma d'altronde da qualche parte bisognerà tappare i buchi che in precedenza sono stati creati!
    L'unica mia riserva è che purtroppo ho continuamente l'amara certezza che le tasse da noi tutti pagate, ogni giorno non vadano a far crescere e migliorare gli organi istituzionali, con più forniture di servizi ai cittadini e una cura maggiore dei bisogni della gente, ma vadano perduti chissà dove...
    Quello che noto sempre più, è che per chi collabora con organi pubblici e per gli organi pubblici stessi, vale questa triste equazione: soldi pubblici= soldi-di-nessuno-da-accaparrarsi-il-prima-possibile-e-il-più-possibile...
    Ma proprio NO!!! (non dico altre espressioni più volgari)
    Quelli sono soldi che io e molti altri versiamo con il sudore della fronte per vedere migliorare il benessere generale e quindi anche nostro!!!
     
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  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vorrei riportare la discussione sul tema originario che, partendo dal titolo e dopo esser stato argomentato, portava a questa conclusione

     
  14. Hai ragione!
    Condivido in parte la conclusione! Non ritengo che solo l'IMU abbia messo ordine adeguando i prezzi degli immobili a quelli di mercato! Purtroppo sono molti altri i fattori, ben precedenti all'IMU; fattori derivanti da un benessere immeritato di cui per troppi anni si è goduto uscendo di senno ed evadendo la realtà senza alcun pensiero per le generazioni successive, cioè quelle presenti!
    E il ritorno amaro alla realtà ha fatto sì che:
    - molti sono diventati consapevoli di un passato vissuto in maniera sbagliata; quelli che poi oggi effettivamente si affacciano al mercato con consapevolezza e chiedendo aiuto a chi provare a vendere una casa è il pane quotidiano, per determinarne il giusto valore;
    - molti altri -molti di più mi viene da dire in base all'esperienza sul campo- avendo messo in gioco molti soldi in passato, non accettano la situazione odierna, la REALTA', e continuano imperterriti a mantenere elevatissimo il prezzo di immobili che poi rimangono invenduti per molto tempo e si deteriorano.. Sono coloro i quali oggi costituiscono, a parer mio, il vero blocco o rallentamento del mercato immobiliare!! Più dell'effettiva stretta dei rubinetti delle banche..

    In conclusione: L'IMU potrà avere in un certo senso l'effetto benefico di riportare un pò di persone del blocco dei sognatori alla realtà, ma ritengo che i sognatori rimarranno ancora la grande maggioranza.. A scapito di una vera crescita sociale e pensando solo al portafoglio oggi..
     
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  15. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    continuo a non vedere proposte di modi alternativi per reperire la cifra di 24 miliardi....
     
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  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sei fuori tema, non è oggetto della discussione ... i moderatori dove sono? :shock:
    Ah, non avevo visto ... c'è lo staff che sostiene il fuori tema :^^:
     
  17. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Per restare (giustamente) al Tema proposto, io ricorderei quel che, molto discretamente e senza urlare, i Tecnici dell'attuale Governo han chiarito sin dal primo istante (anche se forse lo hanno fatto con troppo stile e senza urli, correndo il rischio di non essere neanche sentiti, nell'Italia che urla slogan) , e cioè : l'IMU non sarebbe stata necessaria se...non ci fossero stati ANNI di folle regalìa dell'ICI a scopo demagogico.

    L'IMU presenta ancora un mare di iniquità, ma sull'Italia incombe (e questo è un fatto) la domanda che GMP continua a ripetere senza successo.

    Sebbene rabberciata alla "meno peggio" e con una fretta assoluta....non è l'IMU (secondo me) a poter DA SOLA risolvere quel problema di uscita dalla bolla illusoria e ripresa di contatto con la realtà reale.
    Non può assolvere da sola a questa funzione, ma può contribuirvi grandemente.
    Il resto lo sta facendo la stasi del mercato immobiliare.
    E ancora manca la visibilità piena di un altro tassello essenziale, e cioè i livelli di transazione effettivi che verranno registrati dalle aste giudiziarie, in cui non esiste "il venditore "impunito" che si ostina su valori da bolla, ma domina incointrastato - incanto dopo incanto - il ribasso!!!!!!
    E il patrimonio immobiliare che passerà per questa via sarà immenso, e sarà - ritengo - quello che favorirà il vero ritorno alla realtà reale.
    Ma ...questa IMU - in qualche misura - aiuta. Secondo me.
     
  18. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    No compriendo : chi ha stabilito che la domanda di GMP sia fuori tema?

    Logica elementare (per quel che risulta a me) impone , nel valutare una normativa, di osservare il contesto nel quale essa si cala e , soprattutto, la ratio che essa persegue.

    Potremmo parlare anche di una ipotetica normativa sulla protezione del piccione viaggiatore.
    Che senso avrebbe, parlarne, se non si considerasse il contesto in cui questa normativa protezionistica intende calarsi ?
     
  19. Mah, dal mio punto di vista, senza avere per forza la necessità di reperirli da qualcuno si può anche immaginare di tagliare spese e uscite inutili.. E penso che ce ne siano molte!
    Non voglio elencare quelle legate ai politici e alla macchina istituzionale di cui tanto si parla in questi tempi, perchè rischierei di cadere nella demagogia e non è assolutamente mia intenzione; quello è un discorso a parte.. Ma penso che ognuno, nel proprio piccolo o grande comune/municipalità -la realtà più piccola e che dovrebbe essere più vicina ai cittadini- possa vedere che alcune cose non vanno; che tanti soldi vengono buttati via piuttosto che essere investiti per reali necessità..
    Penso alla realtà della mia zona, il veneziano, e ne posso vedere davvero tanti..
     
  20. AYAMEL

    AYAMEL Membro Junior

    Privato Cittadino
    infatti io che ho una casa con una rendita di 400 euro circa in comproprietà pago una sciocchezza. Pertanto paga chi c'ha casa di valore.
     

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