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  1. Beniamino

    Beniamino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,

    chiedo, per cortesia, un parere:

    se la proprietaria di una villetta che ne ha affittata i 2/3 ad una SRL che vi ha stabilito la sede legale (con contratto registrato) non riesce a pagare il mutuo e la banca pignora l' immobile, cosa accade all' affittuario che ha un contratto 6+6? Deve lasciare l' immobile? ha diritto a un risarcimento (anche se la SRl è di recente costituzione)?

    Preciso che la proprietaria non ha intimazioni o atti di pignoramento, ma che essendo in difficoltà economiche potrebbe averne.

    Ringrazio anticipatamente per eventuali pareri.

    Ben
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La srl rimane dentro fino alla scadenza naturale del contratto.
     
  3. Beniamino

    Beniamino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mille grazie del parere.
     
  4. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    esatto
     
  5. czanetti

    czanetti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il contratto è valido anche verso un eventuale acquirente.
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Mi sorge un dubbio, fermo restando che il conduttore cambia locatario, se è una villetta è accatastata come abitazione, presumo, Il contratto 6+6 si applica solo nele locazioni commerciali e quindi dovrebbe essere un A/10, nel caso non vi sia stato il cambio di destinazione d'uso, e visto che c'è perito e tribunale di mezzo, non è che succede qualcosa?
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, Frisoli, succede abbastanza.
    Il perito del tribunale interviene in quanto deve stimare il valore dell'immobile per nome e conto di chi reclama (banca, finanziaria, fornitori, ecc.).
    Nella stima il perito accerta se l'immobile è libero o occupato.
    Definito l'iter e messo l'immobile all'asta, questo deve essere libero.
    Se è occupato, anche con un contratto di affitto valido, i conduttori devono rilasciare l'immobile che sarà preso in custodia dall'IVG (Istituto Vendite Giudiziarie).
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se il contratto d'affitto è antecedente al pignoramento l'immobile non sarà libero, ma rimarrà occupato fino alla conclusione naturale del contratto in essere.
     
  9. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Giusto.
    La registrazione del contratto conferisce data certa e se è antecedente al pignoramento è opponibile alla procedura dunque chi acquista acquista "occupato" fino alla scadenza del contratto ovviamente la non opponibilità è eccepibile solo per l'originario conduttore titolare del contratto registrato antecedentemente all'inizio del processo esprospriativo (pignoramento).
    Buongiono a tutti e buon lavoro:fiore:
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quello della validità del contratto se antecedente al pignoramento siamo d'accordo, il quesito riguardavala regolarità del contratto stipulat: ossia contratto commerciale su un residenziale, quello era il quesito
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me non è regolare in tal caso. Quindi li mandano fuori in teoria...
    La pratica è però un'altra cosa.......
     
  12. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sorry... allora mi era sfuggito qualcosa ... di rilevante.
    Il mio intervento lo avevo limitato all'opponibilità :disappunto: come da Cod. Civ. ed all'acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento e si limita a questo ... in tale ipotesi, quindi, il compratore è tenuto a rispettare il contratto con un'eccezione: l'acquirente non è tenuto a rispettare contratti di locazione avente data certa anteriore al pignoramento quando il canone è inferiore di un terzo al "giusto prezzo" o a quello di precedenti locazioni.... ecc. ecc.
    Laddove ci sia tempestività e congruitò l'acquirente che non voglia rispettare la locazione deve eccepire simulazione con onere della prova.
    E fin qui ci siamo.
    Il ragionamento deve dunque cambiare direzione a questo punto ... e qui ti do' ragione ... in discussione è la validità del contratto ... perchè ... e vado sempre per minimo di nozione e logica ... potrebbe essere eccepita la validità del contratto anche dal creditore procedente ... vabbè mi fermo ... sarebbe utile ed interessante conoscere il parere di un legale.
     
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  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bravo Frisoli.
    Il quesito verteva sulla validità di un contratto di 6+6 (art. 27 L. 392/78) instaurato in una villetta ad uso di civile abitazione(categoria catastale A/7 o A/8).
    Il 6+6 si applica ad immobili adibiti ad attività industriali, artigianali, commerciali, di interesse turistico ed alberghiere.
    Si potrà fare opposizionema risulterà sterile.
    Inoltre, il risarcimento (indennità per la perdita dell'avviamento) è dovuto se l'attività comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori, nonchè destinati all'esercizio di attività prefessionali.
    Se questa Srl ha solamente la sede legale e per di più utilizzando un contratto di locazione impropio, sono certo che non gli spetterà niente e in caso di intervento del Tribunale la proprietà dovrà consegnare all'IVG la villa libera.
     
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  14. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Penso anch'io sia così...:stretta_di_mano:
     
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